在物管成為暴雷企業求生稻草的時候，萬科的物管卻有了不一樣的意義。11月5日晚間，萬科發布公告稱，擬分拆所屬子公司萬物云到香港聯交所上市。若此次分拆上市成功，地產四天王“碧恒萬融”終于在物管板塊聚首。對于此次分拆上市，萬科方面也回應稱，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。

“科技”標簽

公告顯示，萬物云發行規模將根據香港聯交所關于最低流通比例的規定和萬物云未來發展的資金需求，本次發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%(超額配售選擇權行使前)，并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。

截至該公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。萬科方面表示，本次分拆上市完成后，該公司的股權結構不會發生變化，且仍將維持對萬物云的控股權。

記者了解到，萬物云成立于2001年2月，主要經營范圍包括物業服務、家政服務;與物業管理相關的房屋維修、養護，樓宇機電設備，環境衛生及園林綠化設計、房地產經紀。此外，萬物云還從事廣告業務(法律、行政法規規定應進行廣告經營審批登記的，另行辦理審批登記后方可經營);企業管理方案策劃;計算機技術領域內的技術開發、技術咨詢、技術服務、技術轉讓，勞務派遣等等。

與其他物管企業不同，萬物云更多“科技”標簽。去年10月，萬科物業正式更名“萬物云”，邁出了其向科技服務公司轉型的重要一步。萬物云CEO朱保全曾介紹稱，從業務板塊細分來看，萬科云旗下將有萬科物業、萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大板塊。

截至2021年6月30日(未經審計)，萬物云的總資產190.1億元，總負債119.3億元。2021年上半年，萬物云錄得營收103.8億元，營業利潤10.4億元。

對于此次分拆上市，萬科方面接受北京商報記者采訪時直言，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。“公司相信如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。同時通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。”

“不著急”的上市

地產四天王“碧恒萬融”，除萬科物業還沒有上市外，其他三家均已成功拆分上市。在此之前，對于分拆物業上市的安排，萬科方面一直表現“佛系”，“不著急”時常掛在嘴邊。

朱保全給出的解釋是，上市本身不是目的，這是件水到渠成的事。“如果上市是為了融資，那么萬科物業不上市也可以融資，如果上市是為了提高知名度，至少在當下不需要通過IPO，客戶也會選擇我們。”

即便在今年中旬，萬科對于分拆物業上市的態度仍沒有過多的“進取”之心。

今年6月30日，萬科在深圳召開2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會，彼時萬科董事會主席郁亮直言，“萬科會考慮在未來適當的時候給萬物云做上市安排，但目前還沒有上市計劃。”

在郁亮看來，衡量一個業務值不值錢，不能簡單用同一個指標去衡量，但是可以用一個標尺，也就是從長期最大化市場價值去衡量它。這包括收入增長、要盈利，還有未來前景等等構成因素。要盯著這些基礎東西，下功夫做事情。

但據萬科內部人士透露，作為全行業最早成立會員制系統的萬科，在物業方面的系統化布局早已形成，之前并不急于實現物業板塊上市，主要是不希望僅僅是一家傳統意義上的物業公司。

看漲對沖

“不著急上市”猶在耳邊，但沒想到來的這么快。

地產分析師嚴躍進表示，萬科突然轉變的態度，也是房地產行業冬天最真實的寫照。此前萬科凈利潤下滑給了市場“看空”情緒，分拆物業板塊上市則更像是“看漲”對沖。

地產行業凈利潤下降，“老大哥”萬科也未能幸免。2021年前三季度，萬科累計實現營業收入2714.9億元，同比增長12.4%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。

今年1-9月，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。加權平均凈資產收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個百分點。萬科在三季報中指出，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

整體來看，萬科所交出的三季度成績單并不理想，凈利潤、毛利率等多個核心指標均遜于去年同期。

萬科集團總裁祝九勝此前也在今年中期業績會上進行了深刻反思。他認為，導致萬科凈利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉型業務所帶來的“回饋”不足。

“與同行相比，萬科增速處于比較低的水平。而地價占比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以后會逐步體現在結算收入和結算利潤上，銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。此外，轉型業務效果還沒真正體現，或者說體現出來還需要時間。”祝九勝稱。

物業股“真香”，萬科也準備入局了!但與之前“高昂”的狀態不同，如今物業板塊情緒已回歸理性。萬物云如果能上市成功，在物業股中又大概排什么位置呢?

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