去年以來，在“房住不炒”及“租購?fù)瑱?quán)”等利好政策的刺激下，住房租賃市場的發(fā)展進(jìn)入快車道，其中長租公寓行業(yè)受到高度關(guān)注和資本追逐。房企、資本和長租公寓運營企業(yè)等在內(nèi)的眾多主體，紛紛跑馬圈地、加碼投資。

但另一方面，“租金差”仍是長租公寓主要的盈利模式，各方主體的介入，讓原本利潤就很微薄的長租公寓行業(yè)競爭日益激烈。“二八法則”下，規(guī)模成為決定長租公寓企業(yè)市場話語權(quán)，以及不被市場淘汰的重要指標(biāo)。近日，上海長租公寓企業(yè)“愛生活·愛公寓”就因資金鏈吃緊引發(fā)與房東的矛盾，折射出長租公寓行業(yè)普遍存在的融資和盈利難題。

“長租公寓行業(yè)目前仍是個微利行業(yè)。”青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“運營高效、管理規(guī)范、發(fā)展穩(wěn)健的長租公寓企業(yè)將會走到最后，并獲得資本的青睞。”

●資金鏈瀕臨斷裂原因復(fù)雜

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“愛公寓”收取房源后，通常會將客廳改造成一個單獨房間，房間數(shù)量增加，以增加租金收入。此外，“愛公寓”與貸款平臺合作，以“租金貸”的方式一次性拿到租客合同期內(nèi)的大部分租金，可以借此進(jìn)一步獲取更多房源，以快速擴(kuò)大規(guī)模。

與“愛公寓”合作的租金貸平臺“平安好月付”，是平安好房旗下的一個分期支付房租的平臺，其放款方為廣州平安好貸小額貸款有限公司(以下簡稱平安小貸)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以租客身份致電平安好房，公司工作人員表示，平安好房系一次性將合同期內(nèi)的租金打給“愛公寓”，再由租客分期償還貸款。例如半年的租賃合同，租客將首月房租和押金支付給“愛公寓”。“愛公寓”一次性獲得平安好房打來的余下5個月的房租款，而余下5個月的房租則以貸款的形式由租客分期向平安好房償還。

按理說，有貸款平臺支持的“愛公寓”應(yīng)該有較為穩(wěn)健的現(xiàn)金流，最終為何會資金鏈告急呢?多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，短短兩年內(nèi)，“愛公寓”的擴(kuò)張速度明顯超過其本身的盈利速度。“愛公寓”單靠租金差，短時間內(nèi)難以覆蓋其裝修等成本。如果“愛公寓”沒有后續(xù)資金的投入，這一擴(kuò)張模式將難以為繼。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，“愛公寓”并不穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)或許是其資金鏈告急的又一重要因素。

天眼查信息顯示，“愛公寓”此前經(jīng)過了多次股權(quán)變更：2017年6月17日投資人變?yōu)槟郀幑夂统滩┎?2017年10月19日股東變更為上海歆東商務(wù)咨詢事務(wù)所(以下簡稱歆東)和華視文化傳媒(深圳)有限公司(以下簡稱華視文化傳媒);2018年1月19日，股東再次變更為歆東和北京華巍物業(yè)管理有限公司(以下簡稱華巍)。

公開資料顯示，華視文化傳媒目前對外投資了包括深圳史坦頓供應(yīng)鏈有限公司等在內(nèi)的5家公司，為何華視文化傳媒投資“愛公寓”僅幾個月就選擇退出?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電華視文化傳媒，但均未獲得回復(fù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，最新一次的股權(quán)變更是在2018年2月13日，歆東的投資人由程博博變更為王征凱，而王征凱目前為歆禺租賃及歆東兩家公司的法定代表人。

記者從上海市高級人民法院官網(wǎng)獲悉，歆禺租賃此前還陷入多起法律訴訟中。譬如，2017年，歆禺租賃因合同糾紛曾與一家供應(yīng)商鬧到法院。當(dāng)年11月，法院裁決凍結(jié)被申請人歆禺租賃的銀行存款人民幣約667萬元，如存款不足，則查封、扣押其不足部分相應(yīng)價值的財產(chǎn)。

●行業(yè)融資進(jìn)入快車道

目前，國內(nèi)放開了對長租公寓資產(chǎn)證券化的限制，再加上“房住不炒”及“租購?fù)瑱?quán)”等政策支持，長租公寓行業(yè)成為風(fēng)口，長租公寓公司逐漸成為資本追逐的對象。

4月16日，青客公寓宣布完成數(shù)千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投。截至目前，青客公寓已累計獲得超過1億美元的融資。

而更早之前的2018年1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌“自如”宣布獲得40億元A輪融資，投資方包括華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊和融創(chuàng)等。值得一提的是，“自如”也是目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。在A輪融資后，“自如”的估值達(dá)到200億元，也是目前為止國內(nèi)估值最高的長租公寓企業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年10月，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)證券化項目——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃獲批發(fā)行后，國內(nèi)長租公寓行業(yè)融資逐漸進(jìn)入快車道。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅今年3月，國內(nèi)就有多家房企、長租公寓企業(yè)的各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，規(guī)模超過100億元。

3月1日，越秀地產(chǎn)50億元規(guī)模的租賃住房類REITs獲深交所審議通過;3月14日，保利租賃住房REITs首期17.17億元成功發(fā)行，認(rèn)購倍數(shù)超過1.3倍，票面利率為5.5%;3月16日，綠城集團(tuán)40億元住房租賃公募、私募專項公司債獲上交所預(yù)審核通過;3月20日，“自如”獲20億元儲架式ABS發(fā)行額度;3月21日，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元5年期住房租賃專項公募債券，票面利率為5.6%。

●盈利難題如何破解

在房企融資渠道收緊的同時，各類租賃住房類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到資本市場的追捧。然而目前依然鮮有長租公寓企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

朗詩綠色集團(tuán)近日發(fā)布的2017年年報顯示，其旗下長租公寓品牌朗詩寓至2017年末運營房間數(shù)2010間，全年實現(xiàn)收入828.2萬元，凈利潤虧損4417萬元。

擁有50萬間規(guī)模的自如，雖然以200億元估值領(lǐng)跑長租公寓行業(yè)，但公司方面亦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“自如雖然在北京實現(xiàn)了盈利，但在全國市場依然以擴(kuò)大規(guī)模為首要戰(zhàn)略，盈利是自如的長期目標(biāo)，目前仍處于投入期。”

金光杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，青客公寓目前仍面臨盈利難題。他認(rèn)為，12萬間是長租公寓企業(yè)的盈虧平衡點，計劃到今年底將規(guī)模由目前的7萬間擴(kuò)張至12萬間左右，把所有的成本覆蓋掉，實現(xiàn)盈虧平衡。

實際上，對絕大部分長租公寓企業(yè)來說，目前主要的盈利方式還是“二房東”方式，即其在獲取房源后，通過“N+1”改造(將房源中的客廳隔斷并改造成一間臥室，進(jìn)行一定裝修、配置相應(yīng)家居家電等)，通過租金差來盈利。

以一套一線城市的二居室為例，假如長租公寓企業(yè)以5000元的月租金獲取該房源，通過改造雖然能增加一間臥室，但每間4萬~5萬元的裝修成本意味著裝修投入將超過12萬元;以5年租期計算，每年攤銷成本2.4萬元，意味著每間臥室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修成本。如果再考慮人員、資金、稅收等成本的話，租金差往往不足以覆蓋所有的成本。

“長租公寓企業(yè)主要的盈利方式還是租金差。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。劉輝認(rèn)為，目前相對較高的房價導(dǎo)致房源獲取成本居高不下，而租金又不會快速上漲，企業(yè)的盈利壓力非常大。

盈利難題如何破解?劉輝認(rèn)為，除通過提升品牌溢價、提高運營效率外，還要探索非租金收入，“將自己打造成一個‘平臺’，向租客提供管家、社交等增值服務(wù)，獲取非租金收入”。

金光杰則認(rèn)為，對長租公寓企業(yè)來說，平臺、(流量)入口也許能成為一個新的盈利點，但目前做平臺、入口難度非常大，“還是要在運營管理方面下工夫，形成自身核心競爭力，在理性擴(kuò)大規(guī)模的背景下實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)而在增加租金收入的同時不斷降本增效，才有可能破解盈利難題”。

“通過將自己打造成‘平臺’來尋找盈利點的做法值得肯定。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“平臺效應(yīng)一旦顯現(xiàn)，后續(xù)將會依托巨大的租客規(guī)模進(jìn)行資源導(dǎo)入，進(jìn)而衍生出保潔、互聯(lián)網(wǎng)金融等服務(wù)，這將大大增加長租公寓企業(yè)的盈利機(jī)會。”（記者 唐潔 程成 每經(jīng)編輯 張海妮 實習(xí)編輯 胥帥）

關(guān)鍵詞： 租公寓 租金