在8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）不到10天后，9月7日，包括工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等多家大行同步發(fā)布具體操作細則。

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據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者梳理，此次細則主要進一步明確了幾個問題：

一是調(diào)整規(guī)則。由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則均明確了三個時間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉(zhuǎn)換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。

二是調(diào)整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調(diào)，無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續(xù)銀行會進行認定，符合后及時調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。

三是利率不會上調(diào)。由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會調(diào)整，即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。

如何理解三個節(jié)點？

2019年8月16日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第15號”，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，自2019年8月20日起，授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日（遇節(jié)假日順延）9時30分公布貸款市場報價利率。

公告還要求，自即日起，各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價，并在浮動利率貸款合同中采用貸款市場報價利率作為定價基準。存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。各銀行不得通過協(xié)同行為以任何形式設(shè)定貸款利率定價的隱性下限。

2019年8月25日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第16號”，就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行改革，決定自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。當(dāng)時還明確，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，各地可以根據(jù)情況確定加點下限。

對于存量房貸利率，2019年12月28日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第30號”，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。

“2020年3月至8月，按照市場化、法治化原則順利完成存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換。截至8月末，存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換率達92.4%。”央行曾在2020年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中披露。

對于此前存量房貸利率未進行LPR轉(zhuǎn)換的購房者，上述多家銀行明確，應(yīng)由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，先按照“中國人民銀行公告〔2019〕第15號”相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。未申請轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。

下調(diào)對銀行影響多大？

在《通知》答記者問中，央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負責(zé)人表示，調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

而據(jù)近日多家銀行的答客戶問中，目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點確定的。按照《通知》內(nèi)容，本次調(diào)整后的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。因此，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點。

對于上述“LPR”，是目前的LPR還是當(dāng)時發(fā)放貸款時的LPR，市場還仍有爭議，且準確區(qū)分二者對銀行業(yè)績影響區(qū)別較大。

根據(jù)9月7日農(nóng)業(yè)銀行方案，“對于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對應(yīng)的LPR（即加點幅度為0）”，其中“對應(yīng)的”，即可以明確“LPR”為當(dāng)時的LPR。

對于此次調(diào)整，多家商業(yè)銀行曾測算了對業(yè)績的影響。中信銀行副行長謝志斌表示，該行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億元，“這部分按揭每降低10BP，將會影響貸款收益大概是6億元，影響凈息差0.8BP。”

浙商銀行副行長景峰表示，該行存量按揭貸款中，90%為一套房，其中40%符合要求可以進一步下調(diào)利率，多數(shù)都是最近三四年才做的貸款。“我們做了測算，這一政策對于明年凈息差的影響大約是1BP的下行，不到2BP。”

值得一提的是，農(nóng)業(yè)銀行明確，該行可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜；工商銀行明確，如對利率調(diào)整事宜存有異議，可在利率調(diào)整后一年內(nèi)聯(lián)系貸款服務(wù)行。

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