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聚焦北京樓市“3·17”新政周年

■本報記者 王麗新

北京樓市持續低溫，3月上旬，新房二手房表現均一般，但就交易量來看，二手房市場或出現“穩中有升”的局面。不過，在經歷了9個月價格下調之后，北京二手住宅成交價格目前仍有下跌但降幅呈現繼續收窄狀態。

據我愛我家集團市場研究院數據統計，2018年3月上旬（3月1日-3月10日），北京全市二手住宅共網簽3130套，與2月上旬相比下降28.9%，同比2017年3月上旬下降49.2%。

我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京各月的二手住宅網簽量一直都是“頭低尾高”的走勢，上旬網簽量偏低較為正常。在價格方面，就麥田房產二手住宅掛牌房源價格數據來看，2月份掛牌均價環比上月略降0.4%。業主掛牌價格下挫，在一定程度上促進了交易量的增加。

多位業內人士均認為，與市場高位相比，“量價齊跌”已經成為二手房市場的主要趨勢。但隨著春節交易淡季的結束，預計接下來會呈現出“小陽春”的勢頭。

業主愿讓價成交

據麥田房產一線部分經紀人反饋，“就負責樓盤來看，目前的房價和去年4月份高位時相比已經下降了20%-30%。現階段的房源價格，往往會以同樓盤或者附近同等價位小區最新一次成交價格為參考案例，進行具體掛牌定價。因為業主的價格預期比較穩定，所以整體上來看，掛牌房源價格走勢較為穩定。”

而在目前的買方市場背景下，降價房源比例仍在高位。

根據麥田房產成交房源價格監測數據顯示，2月份調價房源中降價比例達到95%，和上月相比上升3個百分點，處于高位波動水平。另外，買方整體議價幅度為-5.7%，和上個月基本相當，議價幅度仍在高位。

據麥田房產珠江帝景一位業務經理介紹，“近期成交的多個單子都是去年政策之前掛出的房源，業主賣房的目的在于換房。當時政策出臺后，業主說短期內不再有換房打算了，但是業主仍然一直關注著樓市。到了年底，業主重新把換房之事提上日程，說明這種換房需求始終是存在的。而經過了一段時間對樓市的觀察，同時自己所心儀的房子也降價了，業主也就自然而然接受了目前房價下降的現實，愿意和客戶坐下來聊房價。整體上來看，多數業主還是愿意讓價成交的，當然，也存在因為堅守10萬元不退步從而達不成交易的案例，這就看業主換房的意愿強不強烈了。”

同時，就麥田房產成交均價來看，2月份環比上月上漲了1.3%，與當月高價格段成交占比增加有較大關系，2月份1200萬元以上價格段房源成交占比為24%，較上個月提高了6個百分點。由此可見，盡管月度成交量較低，但中高端改善型需求在市場上仍比較活躍。

不過，與2017年同期相比，今年3月上旬的網簽量下降了一半，前后一年對比明顯，這充分說明2017年北京“3·17新政”之后的調控對降溫樓市，平抑房價起到了顯著作用。

交易量將“穩中有升”

值得關注的是，一位受訪者向《證券日報》記者表示，“由于房貸利率上行，原來還想觀望，但現在已經開始密集看房，如果遇到有些業主愿意降價，就想直接定下來了，這樣即使貸款利率再上行，也可以省一些利息支出。”

據麥田房產多位一線經紀人反饋，“和去年‘3·17新政’出臺后的半年內市場相比，年初市場需求已經出現了明顯好轉。有部分觀望的業主把置換計劃重新提上了日程，在賣房的同時也著手選房購房。在這樣的情況下，市場上賣舊買新的‘連環單’比較多，個別情況下還會出現三連環。”

據我愛我家集團市場研究院數據統計，從每日的網簽數據來看，進入2018年后，北京二手房市場每日網簽基本都維持在300套到600套上下，整體表現平穩，春節前后也并沒有太大起伏，與2017年春節后的暴漲走勢迥異。可見，在目前政策繼續從嚴的預期之下，北京二手房市場已經進入了一個穩定期。

當然，與去年“3·17新政”后最低谷時單日網簽僅300套左右的情況相比，如今的市場還是有所回溫，隨著房價的回落，部分購房需求開始逐步結束觀望出手購房，未來北京二手房市場仍將延續穩中有升的趨勢。

麥田房產也認為，隨著春節假期結束，有售房和置業計劃的業主及客戶逐漸增多，市場成交也開始回升，外加3月份為傳統“小陽春”，預計春節前累積的需求將會有所釋放，市場可能會出現一波正常的成交小高峰，但由于政策調控仍未放松，預計力度將明顯小于去年同期。

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