社區商業漸成商業地產布局的“寵兒”，其中，一站式家庭生活中心、街區式購物中心等是較為常見的社區商業形態。社區商業緣何成商業地產布局重點，后續該如何實現更好發展?

頭部房企忙布局

功能完備、服務完善、層次多樣的社區商業體系，不僅能夠方便百姓日常生活，也能完善城市商業結構，補齊發展短板，提升城市品質。

我國社區商業飛速發展。以深圳為例，根據戴德梁行商業地產部提供的數據，2021年深圳新開購物中心20個，小于10萬平方米的有17個，占比達85%。在深圳2022年擬開業的27家購物中心中，小于3萬-5萬平方米的項目有8個，5萬-10萬平方米的有15個，大于10萬平方米的項目僅4個。

“從近幾年趨勢可以看出，商業發展重點側重于中小體量的商業，其中社區商業占比超過60%。”戴德梁行華南區商業地產部主管及董事宋潔表示，社區商業作為承載社區生活的重要平臺，正處于蓬勃發展期。

頭部房企紛紛布局社區商業。如萬科“V-Link”模式，利用互聯網思維推進，將原有的服務擴容，落地眾籌咖啡館項目、創客空間、社區圖書館、社區學堂、童玩中心、體育公園、運動MALL等，并通過社區生活App“住這兒”形成物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環模式。

碧桂園也早早布局了社區商業。2018年年底，碧樂時光·新翼開業，該項目融合“辦公+商業+長租+藝術”等多種業態及首個自有全品牌生態圈，形成自有的聯合品牌矩陣，打造碧桂園自有品牌生態圈。

保利旗下的社區商業則打出了“以點帶面”的新玩法，通過社區MALL、社區商業中心，提供大供應鏈、品牌支撐，帶動生鮮超市、鮮食便利店、無人便利店等的消費。此外，華潤、龍湖等房企也推出了其社區商業產品線。

據國內某大型平臺數據監測，近十年我國社區型購物中心平均每年新開業項目超過155個，體量逾850萬平方米，年均增長率達到29%。社區商業儼然成為近年來商業地產布局的“寵兒”。

政策紅利持續釋放

社區商業正迎來快速發展機遇期。根據中國連鎖經營協會、浙商證券股份有限公司聯合發布的《時代性大趨勢系列：本地生活服務連鎖研究》顯示，我國第三產業增長迅速，日常消費是占比最大、最具潛力的賽道，而日常消費服務產值從2003年占比第三產業的24.8%提升至71.8%，是第三產業的主要門類。

需要注意的是，社區商業的快速發展離不開政策支持。近年來，我國高度重視社區商業發展，相關部門多次出臺政策措施，要求緊緊圍繞居民需求，豐富社區商業供給形式，方便居民生活。

去年7月，商務部等11個部門發布了《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，其中提出要在2025年前，通過打造“百城千圈”，建設一批布局合理、業態齊全、功能完善、智慧便捷、規范有序、服務優質、商居和諧的城市便民生活圈，并在試點區域取得90%以上居民滿意度，進一步助推了社區商業建設。

各地也推出了相關政策支持社區商業發展。青島、南京等地陸續強調社區商業面積不低于10%，并在社區商業配套設施的保護、網絡服務的建立、服務半徑的界定等方面予以支持。北京明確提出了社區商業零售店、便利店等業態的數量目標，到2020年實現基本便民商業設施城市社區全覆蓋。陜西確定西安市、寶雞市、咸陽市、渭南市為省級城市一刻鐘便民生活圈試點城市，從加強組織領導、強化政策保障、優化市場營商環境、夯實工作基礎等方面，為城市一刻鐘便民生活圈建設提供堅強保證。

建設城市一刻鐘便民生活圈意味著社區商業的未來潛力巨大，前景可期。在轉型檔口，商業地產目前恰逢機遇，凡事順勢而為，才大有可為。

拓展商業地產增量

抓住“生活最后一公里”的社區商業將成為商業地產變革中突圍的關鍵，潛藏著巨大的拓展空間。

在此背景下，便利店、精品超市、社區型購物中心等社區商業成為商業地產尋求轉型升級的重要方向。商合集團表示，未來社區商業的建設重點“由粗放型向精細型轉變”，“小而精、精而美”將成為社區商業發展的新方向，成為未來商業地產發展的新的增長點，也讓投資社區商鋪變成資產保值、增值的新機會。

事實上，近年來，一些文娛類的品牌已經得到了很好的發展，比如提供豐富多元的社交休閑體驗，小劇場、酒吧、寵物會館等。社區商業也可以充分發揮空間優勢，發展夜經濟，延長營業時間且劃出特定區域的經營區，市場上也已經不乏可圈可點的項目案例出現。

不過，在快速發展的同時，我國社區商業也存在商業網點布局不均、設施老舊、新業態新技術新模式發展不平衡不充分等問題。

有分析認為，社區商業的服務半徑較小，客群較為單一，因此從供需關系來看，周邊居民的消費習慣與消費能力將直接決定社區商業的定位。社區商業不能僅停留在賣貨層面，要實現持續發展，無論是線上還是線下，都要比其他業態更加便利。同時，差異化、特色化也將是其核心競爭力。

還有業內人士分析，社區商業經營方式必須不斷更新進步。目前廣泛應用于城市核心區購物中心的“統一管理，分散經營”的先進模式，將被逐漸引入到社區商業中，以增強項目的贏利能力，保障后期的長久持續發展。(麓北)

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