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5月的樓市表現并不盡如人意。中指研究院等多個研究機構的數據顯示，5月，房地產市場并未延續“小陽春”行情，邊際效應繼續遞減，多數城市銷售面積環比下降，供需兩端表現較為低迷。在這種市場環境下，作為樓市調控的有力措施之一，房貸政策備受人們關注。

LPR連續9個月未調整

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均維持前值不變。自去年8月以來，LPR已連續9個月未作調整。

在業內人士看來，此次LPR報價未作調整，符合市場預期。“LPR繼續下調的必要性和空間均不足。”民生銀行首席經濟學家溫彬對記者解釋道，“去年以來，在1年期和5年期以上LPR分別累計下調15bp（1bp=0.01%）和35bp的情況下，企業貸款利率首次降至4.0%以下，個人住房貸款利率罕見下降超過100個基點。貸款利率快速下行，脫離LPR較多，使得商業銀行凈息差持續收窄，因此LPR繼續下調的必要性和空間均不足。此外，LPR維持穩定可讓當前控制核心負債成本的效果更好得到發揮。”

東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，當前LPR報價不變，主要原因是當月中期借貸便利(MLF)操作利率未做調整，LPR報價基礎穩定。另外，近期銀行凈息差下行幅度偏大，再創歷史新低，壓縮LPR報價加點動力不足，而且當前宏觀經濟整體延續復蘇過程，LPR報價下調的迫切性不高。

那么未來LPR的走勢如何？溫彬預計，未來一段時期LPR大概率仍維持不變，新發放一般貸款和企業貸款利率可能會穩定在4.5%和4.0%左右，下行幅度不會太大。

王青也認為，下一步為了推動實體經濟融資成本穩中有降，銀行會更多選擇在負債端發力，其中適度降低各類存款利率是一個必然選擇，但這并不意味著短期內LPR報價下調的可能性因此增加。“年內在MLF操作利率不變的背景下，1年期LPR報價單獨調整的可能性較小。不過，如果樓市回暖過程出現反復，不排除在MLF利率不動的同時，5年期以上LPR報價單獨下調10—15個基點的可能。”王青對記者表示。

主流城市首套房貸款利率已降至4.0%

“一季度樓市‘小陽春’了2個月，5月市場‘小陽春’出現退燒，各地樓市調控政策依然發布，但數量明顯開始減少，當下樓市陷入一個非常糾結的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求卻受制于嚴格的信貸政策無法釋放。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示。

根據中指研究院監測，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半，以局部放寬“限購”、降低落戶門檻、發放購房補貼等政策邊際微調為主，熱點城市優化的政策力度較小。

在備受購房人關注的房貸政策方面，中指研究院發布的數據顯示，2023年以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4.0%以下。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。

貝殼研究院監測數據顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1bp；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91bp和41bp。

對于未來走勢，張大偉認為，各地房貸利率仍有進一步下調空間。越來越多的城市開啟降低首套房貸利率，有利于降低購房成本，激發剛性置業需求入市，房貸利率下調可降低購房者置業成本，也是落實“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。

中指研究院市場研究總監陳文靜也對記者表示，5月份以來購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調整壓力增加，短期這部分城市住房價格仍有下跌預期。下一個房貸評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據3月份至5月份的新房價格變化決定是否調整房貸利率下限。短期來看，市場調整壓力大的城市下調房貸利率的預期仍在，此前已經下調房貸利率下限的城市也存在進一步下調的空間。

二套房貸利率成市場關注重點

盡管LPR已連續9個月保持不變，但去年12月30日，中國人民銀行等部門發布通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月都下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。在此機制下，越來越多城市調降了首套房貸款利率。值得注意的是，首套房貸款利率回調，二套房貸款利率卻保持不變，當前部分城市首套、二套房貸利率差較大，成為市場關注的重點。

貝殼研究院監測數據顯示，5月份，整體而言，受監測的百城首套、二套房貸款利率差擴大至91bp，二套改善需求的房貸成本較高。

存量房貸款利率的變化對居民消費意愿的影響極大，根據天風證券數據顯示，2021年我國居民房貸收入比為105.14%，而房貸收入比處于100%以上的高位時將嚴重遏制了消費能力，這在收入預期出現下降的時點尤為嚴重。

貝殼研究院高級分析師劉麗杰對記者表示，當前改善需求是市場修復的關鍵支撐，建議各地因城施策，適當降低二套房貸利率，促進二套改善需求的釋放。

王青則表示，考慮到政策面持續要求合理釋放改善性住房需求，若二季度樓市回升過程出現波折，各地或將進一步加快二套房貸款利率下調步伐，同時推動“帶押過戶”等政策創新，著力降低改善性需求的置換成本，進一步激活二手房市場，推動樓市整體企穩回升。（孫蔚）

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