摘要：“全面停止境外債務(wù)支付”（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）

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撰文|蜜姐

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1305篇原創(chuàng)

剛剛過去的端午節(jié)，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)官宣爆雷

6月23日晚，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)公告，未能在當(dāng)天寬限期結(jié)束之前支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)（ISIN： XS2262030369/通用代碼：226203036）的利息。

同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)宣布將“暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付”。

消息一出，輿論嘩然。

這家成立30余年的河南龍頭房企，2020年在“逆勢”抄底，2021年傳出危機(jī)。

但去年6月，建業(yè)地產(chǎn)成功引入國資作為“戰(zhàn)投方”；8月，鄭州出臺“百億房地產(chǎn)紓困基金”方案，建業(yè)地產(chǎn)的某項(xiàng)目又拔得頭籌。

因此，建業(yè)地產(chǎn)也一度被認(rèn)為大概率有望成功上岸了。

就在今年3月，建業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)始人胡葆森在其另一家上市公司中原建業(yè)2022年業(yè)績交流會上，還頗為樂觀地判斷：房地產(chǎn)至暗時(shí)刻已過去。

短短3個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)就爆雷了。

作出國內(nèi)初代地產(chǎn)大亨，胡葆森曾與馮侖、王石并稱為“地產(chǎn)三君子”。如今唯有胡葆森還奮斗在地產(chǎn)一線，這一次，68歲的他還能帶領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)走出困境嗎？

01

對于建業(yè)地產(chǎn)的爆雷，有自媒體稱是“扶不起來的阿斗”。

6月23日建業(yè)地產(chǎn)的公告中，我們可以看到其給出的解釋（理由），概括來看有4個(gè)要點(diǎn)。

承認(rèn)2021年下半年開始面臨債務(wù)管理的壓力，強(qiáng)調(diào)了自己一直在堅(jiān)持還錢：“面臨行業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，本集團(tuán)一直持續(xù)、全力履約”。

具體體現(xiàn)在自2021年7月1日至今，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

坦誠此次美元債的違約，以及暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，已確保公平對待所有境外債權(quán)人。

給出的原因是今年2季度以來，房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，集團(tuán)流動資金緊張狀況加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。

第三，“保交付，保經(jīng)營”。

這應(yīng)該是大眾和買房人最為關(guān)心的問題。建業(yè)地產(chǎn)承諾將集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及竣工物業(yè)的銷售。

第四，表態(tài)不躺平。將聘請中介機(jī)構(gòu)，盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案。

02

建業(yè)地產(chǎn)到底欠了多少錢？

今年4月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布了2022年報(bào)，其披露的信息中，建業(yè)地產(chǎn)的流動性危機(jī)明顯。

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債1356.29億元，流動負(fù)債高達(dá)1232.53億元，其中最值得關(guān)注的是：

銀行及其他貸款66.50億元；

境外優(yōu)先票據(jù)62.35億元，將于未來12個(gè)月內(nèi)到期償還，此次爆雷的正是境外優(yōu)先票據(jù)。

上述銀行及其他貸款及優(yōu)先票據(jù)總額為236.61億元。

2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的流動負(fù)債凈額達(dá)45.61億元；但其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為18.90億元，完全無法覆蓋短債。

盡管2022年建業(yè)地產(chǎn)的總現(xiàn)金比2021年減少了一半多，同比下滑55.8%，但其非但沒能減少負(fù)債，反而擔(dān)子更重了。

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總借貸236.61億元，同比增長7.8%；凈借貸193.09億元，同比大增長59.7%。

負(fù)債增加，現(xiàn)金減少，建業(yè)地產(chǎn)的流動性更差了。

同期，其流動比率降至96.3%；而現(xiàn)金短債比僅為0.34，同比減少76.7%，一年內(nèi)爆雷的風(fēng)險(xiǎn)大增。

03

“壓倒”建業(yè)地產(chǎn)的除了更加沉重的負(fù)債壓力外，還有經(jīng)營業(yè)績的大幅下滑。

和其他房企不一樣，建業(yè)地產(chǎn)一直致力于“服務(wù)大中原”深耕河南，而不是全國擴(kuò)張。

但也和其他房企一樣，建業(yè)地產(chǎn)追逐著千億規(guī)模的夢想。

2019年，建業(yè)地產(chǎn)首次突破千億銷售額的大關(guān)。同年，其省域化戰(zhàn)略推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了在全河南省122個(gè)縣級以上城市全覆蓋。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)的營收創(chuàng)新高，達(dá)433億元，同比增長41%。

2021年，營收有所下滑，仍接近420億元，但凈利潤僅有6億元，同比減少66%。

圖片來源|東方財(cái)富網(wǎng)（特此感謝）

2022年，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績爆雷：營收241億元，同比下滑4成；凈虧損78.19億元。

同年，建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流凈流出13.55億元。

今年建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營情況進(jìn)一步惡化。

今年1-5月，據(jù)建業(yè)地產(chǎn)披露的未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示：

業(yè)務(wù)合同銷售額87.64億元，同比減少20.8%；

總合同建筑面積1,259,579平方米，同比減少14.6%；

每平方米平均銷售價(jià)格6,958元，同比減少7.3%。

要知道去年同期還有疫情影響，如今疫情已過，而建業(yè)地產(chǎn)的寒冬卻還沒有過去。

當(dāng)然，這也并非特例，房地產(chǎn)業(yè)依然還在經(jīng)歷深度調(diào)整。但下沉河南各縣級城市的建業(yè)地產(chǎn)，顯然受影響更明顯。

04

都是“抄底”惹的禍？

相比其他在全國瘋狂擴(kuò)張的黑馬房企，深耕區(qū)域的建業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)并不保守，尤其是2020—2021年依然在大手筆拿地。

閨蜜財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了2016—2022年，建業(yè)地產(chǎn)披露的土地儲備情況：

新增土地方面，2017年最高峰為新增儲備建筑面積1467萬平方米，盡管2020、2021年有所降速，但依然高到900多、800多萬平方米；

尤其是2020年，其逆勢抄底，土地儲備建筑面積達(dá)到7年來的峰值5411萬平方米，權(quán)益建筑面積4029萬平方米。

同年5月，建業(yè)集團(tuán)旗下的物業(yè)公司建業(yè)新生活成功赴港上市。

除了土儲，建業(yè)地產(chǎn)的逆勢“抄底”還體現(xiàn)在加杠桿上。

近些年，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整體去杠桿、降負(fù)債之際，建業(yè)地產(chǎn)卻并未止步。2019—2021年，其資產(chǎn)負(fù)債率均高達(dá)91.25%、91.10%和91.26%。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)還在加速借錢。

比如年報(bào)披露，截至2020年底，其公司債券約30億元，同比增長101.3%；優(yōu)先票據(jù)約72.01億元，同比增長48.2%。

如果2021年疫情結(jié)束，或許建業(yè)地產(chǎn)的抄底未來還有勝出的希望。可惜，這一次的疫情完全超出市場預(yù)期，延續(xù)了3年之久。

2021年夏天，鄭州遭遇特大暴雨洪澇，建業(yè)地產(chǎn)也深受其害。加之疫情持續(xù)，建業(yè)集團(tuán)公開救助。

同年11月，建業(yè)集團(tuán)獲得中原銀行提供的總額不超過人民幣100億元的綜合融資服務(wù)。

2022年更是獲得國資戰(zhàn)投方的支持，旗下某項(xiàng)目又獲得了鄭州“百億房地產(chǎn)紓困基金”支持。

從上述情況來看，建業(yè)地產(chǎn)被罵“扶不起來的阿斗”也并不冤枉。

當(dāng)然，建業(yè)地產(chǎn)也有自己的“委屈”。

建業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)眾多，胡老板又頗有情懷。

據(jù)媒體報(bào)道，1994年-2020年，26年間建業(yè)集團(tuán)累計(jì)投入近50億元用于河南足球事業(yè)發(fā)展。

而近幾年，建業(yè)地產(chǎn)也不斷在賣資產(chǎn)、賣項(xiàng)目、裁員，拖到現(xiàn)在才爆雷，也實(shí)屬不易。

但作為企業(yè)，欠債還錢是天經(jīng)地義之事，不容易還是得想辦法解決問題。尤其是作為房企，涉及民生，保交樓更是需要落到實(shí)處。

期待建業(yè)地產(chǎn)能如其公告所言，不躺平，拿出切實(shí)可行的解決方案。

本文未注明數(shù)據(jù)均來自于建業(yè)地產(chǎn)財(cái)報(bào)，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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