掛牌近一年，先后5次下調(diào)報(bào)價(jià)，一共降了250萬元，但依然沒有賣出去。這是海淀西北旺地區(qū)一套二手房在北京樓市“3·17新政”后的命運(yùn)。

這套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年樓市風(fēng)云變幻、買賣雙方深度博弈的縮影。數(shù)據(jù)顯示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共網(wǎng)簽121946套，相比新政前的一年降幅達(dá)52.2%;二手房成交價(jià)格也出現(xiàn)了連續(xù)11個(gè)月的下跌。買賣雙方在歷時(shí)一年、三個(gè)回合的交手過招中逐漸趨于理性。

第一回合：

賣家死扛，買家持幣觀望

從去年4月正式掛牌出售至今，西北旺百旺茉莉園小區(qū)的這套二手房已在中介叫賣了近一年。

1100萬元是這套二手房的最初報(bào)價(jià)。按108平方米的面積計(jì)算，均價(jià)約為10.19萬元/平方米。

遠(yuǎn)在北五環(huán)外的西北旺，均價(jià)竟能如此高?這是實(shí)情。由于臨近中關(guān)村永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，旺盛的需求導(dǎo)致這里的二手房價(jià)格居高難下。“一年以前，10萬元的成交均價(jià)是這個(gè)區(qū)域的常事。”鏈家負(fù)責(zé)西北旺地區(qū)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人小陳說。

鏈家網(wǎng)顯示的成交記錄揭開了這一地區(qū)在“3·17新政”前的瘋狂。2016年3月，有十多年樓齡的百旺茉莉園，成交均價(jià)還基本維持在五六萬元左右;當(dāng)年底已經(jīng)漲至每平方米七八萬元左右;而到了2017年3月，又漲到了八九萬元左右。

另一位中介經(jīng)紀(jì)人小周回憶，去年3月初，二手房報(bào)價(jià)經(jīng)常“一天一個(gè)價(jià)”，買房的人搶著看房，業(yè)主賣房則是看誰的報(bào)價(jià)高。比如去年3月13日，茉莉園一套只有87平方米的房子以900萬元的價(jià)格成交，之前掛牌價(jià)原本為890萬元。這套房以突破10萬元的成交價(jià)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

等到“故事主人公”——這套108平方米兩居室掛牌時(shí)，“3·17新政”剛出臺(tái)不久，業(yè)主和中介依然按照新政前超10萬元的行情報(bào)價(jià)。

“報(bào)價(jià)的確有點(diǎn)高，但是賣家還是堅(jiān)信市場會(huì)再度回暖，所以依然死扛這個(gè)價(jià)，這也是當(dāng)時(shí)業(yè)主普遍的心理。”小陳說。

但買方已看到樓市退燒的曙光，開始進(jìn)入觀望狀態(tài)。再加上首付門檻的抬升，二手房成交量驟降。依然以該小區(qū)為例，2017年2月17日到3月17日一共成交15套，僅3月14日一天就成交3套;但從3月17日到4月17日僅成交一套房。

第二回合：

市場觸底，賣家松口降價(jià)

成交量下降不單單出現(xiàn)在這一個(gè)小區(qū)。本市二手房網(wǎng)簽量在去年三月還是近2.6萬套，到6月已跌破萬套;10月，更是掉到了6162套，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“二手房市場觸底”。

急于賣房的賣家們扛不住了。

鏈家中介門店出示的調(diào)價(jià)記錄顯示，去年5月底，百旺茉莉園這套108平方米二手房的報(bào)價(jià)從1100萬元調(diào)整為920萬元，降幅達(dá)到180萬元。

賣家松口降價(jià)越來越普遍。我愛我家集團(tuán)市場研究院提供的情況顯示：因?yàn)閮r(jià)格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交價(jià)格在4月份繼續(xù)慣性上漲了一個(gè)月;自此之后，價(jià)格便進(jìn)入連續(xù)下跌狀態(tài)，截至目前已連跌11個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)19.5%，接近兩成。

其中，順義區(qū)跌幅相對(duì)較小，下跌了8.1%，通州區(qū)跌幅最大，29.1%的跌幅遠(yuǎn)超其它各區(qū)。

大幅降價(jià)后，這套二手房也開始不斷引來看房人。鏈家網(wǎng)帶看記錄顯示，從6月11日開始，3個(gè)月內(nèi)，這套房子共被帶看20余次。即便如此，依然未能實(shí)現(xiàn)成交。

“期間有買家看中了房子，但出價(jià)只有845萬，這比920萬的報(bào)價(jià)還低75萬。”小陳說，業(yè)主覺得買家報(bào)價(jià)實(shí)在太低，因此沒有答應(yīng)。

殊不知，市場繼續(xù)下行，逼著業(yè)主不得不下調(diào)報(bào)價(jià)。該業(yè)主嘗試了小幅下調(diào)的法子：2017年9月，報(bào)價(jià)從920萬降至900萬，下降20萬;10月，報(bào)價(jià)再降20萬，降至880萬;11月，報(bào)價(jià)降10萬，降至870萬。

連續(xù)4次降價(jià)，讓這套房源受到買家的關(guān)注，不斷產(chǎn)生帶看記錄。但依然沒能如愿成交。

“與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報(bào)價(jià)不同,調(diào)控后業(yè)主調(diào)價(jià)行為中漲價(jià)占比明顯回落,降價(jià)占比上升。”鏈家研究院人士介紹，目前漲價(jià)業(yè)主的占比較去年同期減少了50%;鏈家新增房源掛牌價(jià)從去年5月開始連續(xù)下跌9個(gè)月,累計(jì)跌幅達(dá)14.3%，“業(yè)主的市場預(yù)期逐步向市場真實(shí)的成交價(jià)靠攏”。

第三回合：

趨于理性，買家主導(dǎo)市場

或許是感受到了買家們壓力，本月初，這套108平方米的二手房啟動(dòng)了第五次調(diào)價(jià)：報(bào)價(jià)從870萬變?yōu)?50萬，又一次下降了20萬。

真實(shí)情況不僅僅是降了20萬。小陳私下透露，賣家的心理底價(jià)其實(shí)已經(jīng)降到了800萬至810萬左右。也就是說，如果買家有意，賣家在價(jià)格談判時(shí)仍會(huì)降價(jià)來促成交易。

其實(shí)，每一次調(diào)價(jià)，背后都有中介經(jīng)紀(jì)人的身影。記者了解到，調(diào)控所帶來的市場降溫，讓一些中介開始主動(dòng)限制代理房源的價(jià)格，倒逼業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。“每個(gè)小區(qū)都有一個(gè)價(jià)格上限，業(yè)主報(bào)價(jià)一旦超過上限，就無法在網(wǎng)上掛出。客戶在網(wǎng)站上看不到房源信息，房子就更難成交。”一位從業(yè)多年的房屋中介管理人士直言，中介勸業(yè)主降價(jià)，在他的從業(yè)經(jīng)歷中還很少見。

賣家在變，買家也在變。“隨著市場向理性回歸、買家預(yù)期相對(duì)平穩(wěn)，前期恐慌情緒不再，成交周期較去年同期延長了30天左右。”鏈家研究院人士披露。我愛我家集團(tuán)市場研究院也介紹，新政實(shí)施一年后，成交二手房的平均被看次數(shù)已經(jīng)從前一年的8.31次增長為13.87次;成交客戶平均看房次數(shù)也由2.88次上升到了4.86次。

調(diào)控新政下，買家購房成本和壓力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信貸手段更明顯。北京的住房貸款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率優(yōu)惠消失不見，取而代之的是1.1倍、1.2倍基準(zhǔn)利率。

這也促使買家更強(qiáng)烈地要求議價(jià)。鏈家研究院另一份數(shù)據(jù)顯示，與調(diào)控前買家話語權(quán)較弱不同,調(diào)控后買家地位不斷上升,議價(jià)能力不斷增強(qiáng)：去年四季度議價(jià)空間在5%以上，較一季度2%左右的水平明顯擴(kuò)大。

“從嚴(yán)從緊調(diào)控已是大勢所趨。”我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京二手房市場將繼續(xù)延續(xù)低溫，網(wǎng)簽量會(huì)大概率穩(wěn)定在單月萬余套水平，價(jià)格上保持小幅下調(diào)趨勢。在剛需主導(dǎo)、買方主導(dǎo)的形勢下，未來市場將更加健康、穩(wěn)定，價(jià)格向價(jià)值靠攏。

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