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本刊編輯部|秦佳麗

(資料圖片僅供參考)

在地產行業深度調整背景下，原本依賴“三高”模式快速擴張的出險房企開始出清。同時，部分“中字頭”基建企業、區域龍頭、多元化實體企業正逆勢加碼布局。

當房地產進入行業周期底部，行業外的公司紛紛被吸引入場。本刊了解到，近一年“中建系”旗下多家公司進入拿地金額百強榜單，堪稱“隱形地產航母”；而來自長三角區域多元化實體企業“偉星系”表現活躍。

在業內人士看來，上述幾類房企當前逆勢布局房地產市場主要出于自身資金優勢，集團現金流能夠支撐地產板塊業務發展，同時助力企業獲取產業鏈的收益。分析人士指出，跨界進場淘金房地產市場的公司短期內還會增加，但有的企業可能缺乏投入的持續性。

行業“活血”增加

地產“新勢力”亮相土拍市場

近日部分“新勢力”玩家在土地市場風頭正盛。7月份北京集中土地供應市場上，“中建系”旗下中建玖合從13家競拍房企中脫穎而出，競得熱度較高的大興西紅門鎮地塊，觸達54.05億元+現房2.6萬平方米“雙封頂”條件。

同期杭州市第七批次集中供地市場涌現出了一批新面孔，其中背靠浙江坤興建設集團的浙江子坤從50余家參與搖號的企業中脫穎而出，以16.3億元代價競得熱度最高的良渚地塊，溢價率11.65%。

事實上，前述成功摘地的企業僅是當前“地產新勢力”的一個縮影。當不少傳統房企遭遇流動性困境而疲于拿地，部分中字頭基建、區域龍頭、多元化實企等正成為跨界地產的新興力量。

本刊梳理中指研究院等機構榜單了解到，今年激蕩變化的房企陣營中，“中字頭”基建企業成為房地產市場中的一股穩健力量。新增拓儲上，今年1—7月，中國鐵建（601186）、中國交建（601800）、中國中鐵（601390）權益拿地金額分別為204億元、49億元、43億元，位居行業TOP9、TOP35、TOP39，大多實現排名提升。銷售規模上同樣強勁，其間中國鐵建以586.5億元銷售額居于行業TOP16，銷售額同比增長24%；中國中鐵以408.5億元銷售額居于行業TOP24，銷售額同比增長55%。

與此同時，不少依賴實業起家的民企成為跨界地產的新秀。據中指院披露的1—7月全國房地產企業拿地百強榜單，其間偉星房產、亞倫房地產、方遠房產的權益拿地金額依次為102億元、52億元、42億元，位居行業TOP16、TOP30、TOP43。

這批“組團掃貨”的民企，背后多有實業母公司支撐，在資金等層面獲得強大助力。比如，方遠房產背后的方遠集團入圍中國民營企業500強，主業包括智慧建工及先進制造；偉星房產母公司偉星集團旗下涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產、水電為四大支柱型產業，擁有偉星股份（002003）、偉星新材（002372）兩家上市公司。

值得一提的是，部分房地產上下游產業鏈企業也罕見地參與到今年的土拍市場。6月份北京“最熱”項目順義區第19街區19-69地塊吸引45家房企報名參與，“防水一哥”東方雨虹（002271）出現在了現場競拍和搖號環節。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，上述幾類房企當前逆勢布局房地產市場主要出于自身資金優勢。“以‘中建系’為代表的建筑企業屬于穩健型的央企，資金實力較強；偉星、亞倫等擁有實體產業支撐，且地產板塊業務在整個集團業務中占比不高，集團現金流支撐了地產板塊業務發展。”他向本刊補充道，“東方雨虹等上下游企業高度依賴地產開發業務，隨著眾多房企頻頻爆雷，自己進場也是一種出路，能夠獲取產業鏈的收益，也能防止客戶房企風險傳染。”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向本刊表示，出于流動性壓力，今年部分房企不得不放慢拿地步伐，不過仍有部分中字頭基建企業、區域龍頭房企及多元化實企等表現亮眼，這為行業注入了新鮮血液的同時，企業自身也獲取了更多發展空間。不過，在其看來，“短期來看這種跨界地產布局將會持續一段時間，但隨著行業格局的轉變以及多元化的產業發展形勢，有的企業持續性長期投入的可能性不大。”

“中建系”加碼北京

躋身“隱形地產航母”

本刊了解到，今年逆勢加碼地產業務“中字頭”建筑企業中，地產業務分散于各大工程局的“中建系”正成為一股隱形力量。近期中建玖合等斬獲北京熱門地塊的背后，“中建系”逐鹿京城態勢明顯，今年年初中建東孚、中建一局已斥資數十億元競得朝陽小紅門地塊、房山良鄉大學城等多宗項目。

本刊了解到，自2021年扎堆入京以來，中國建筑（601668）八大工程局中已有一局、二局、三局及五局等半數地產公司在北京布局，2021年至2022年兩年間，中建各局院地產公司在北京土地市場已耗資超過300億元。與此同時，意圖做大市場的“中建系”近兩年在全國土拍市場遍地開花，布局上海、蘇州、杭州、廣州、重慶等熱門城市。

事實上，盡管“中建系”更多以中字頭基建企業的身份為大眾熟知，但其地產業務基礎深厚。2013年，為順應央企整合的目的，中國建筑將旗下中建股份房地產事業部等地產業務注入子公司中海地產，不過集團旗下八大工程局自有的地產開發業務做保留運營。近兩年來，中建各局已經整合搭建出自己的房地產品牌，譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地產平臺分別為中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚，逐步加碼地產業務。

在中國建筑相關業績公告中，目前集團地產業務板塊“一分為二”——中海地產、中建地產。按照集團的注解，“中建地產”指中國建筑所從事的除“中海地產”以外的房地產品牌及業務。而據本刊了解到，基于相對割裂的品牌，中建地產的知名度不及中海地產，然而實際上，中建地產正逐步躋身為“隱形地王”。

據中指研究院榜單，今年前7月，“中建系”旗下中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚的權益拿地金額分別110億元、73億元、54億元、33億元，入圍2023年1-7月全國房企拿地百強榜單；銷售方面同樣亮眼，其間中建東孚、中建智地、中間壹品、中建信和、中建七局地產集團分別實現銷售額324億元、287.1億元、167億元、80.4億元、52.2億元，入圍全國房企1-7月全國房企銷售TOP200榜單。

僅以上述企業測算，今年前7月“中建系”權益拿地金額合計達270億元，僅次于綠城中國，位居行業TOP6;銷售規模合計910.7億元，僅次于越秀地產，排名TOP14。

如果疊加今年前7月中海地產的權益拿地金額371億元，銷售額1920億元，其間“中建系”銷售額逾2830億元，權益拿地額逾641億元，兩項指標穩居業內榜首。

另據本刊了解，在中國建筑體系內部，近年中建地產的地產銷售及拓儲規模逐漸逼近中海地產。2022年，中海地產期內合約銷售額2544億元，同比下降14.72%；中建地產全年實現合約銷售額1472億元，同比增長18.9%。其間中建地產、中海地產新增土儲規模分別為750萬平方米、739萬平方米，同比變化-35.62%、9.16%，去年中建地產新增土儲規模反超中海地產。

多元化實企“秀跨界”

區域龍頭房企奉行“抱團開發”

作為跨界地產的多元化實體企業，當前部分業界新秀特征顯著，即多為深耕長三角地區的區域型房企，具備口碑積累和客戶基礎。

以偉星房產為例，本刊了解到，從“紐扣大王”化身“地產新貴”，“偉星系”近年地產布局呈黑馬之勢，曾經常年盤踞在三四線城市的偉星房產近年頻頻現身合肥、南京、杭州等土拍市場。2020年至2022年間，偉星房產的拿地支出已超過400億元。今年偉星房產再度斥資上百億元奪地，并以31億元價格摘得南京河西“地王”。

偉星房產也曾袒露自己的規模擴張雄心。在實現210億元的2022年，偉星房產提出要通過3-5年的努力，實現500億元-900億元的銷售規模，這意味著公司須在去年銷售規模上翻番。

另據本刊了解，除了前述“偉星系”等多元化跨界實企，更多昔日名不見經傳的江浙民營房企同樣躋身今年前7月拿地金額百強榜單，譬如坤和集團、浙江百盛置業、浙江中豪控股、中天美好集團等均在今年逆勢拓儲。

值得一提的是，逆勢擴張過程中，抱團拿地、聯合開發正成為前述江浙民企奉行的開發模式，“杭州一哥”濱江集團（002244）也多為當地企業的合作對象。其間除了在公開市場聯合拿地，相關房企不乏競得地塊后引入合作方共同開發，譬如，僅在今年6月中下旬，濱江集團便還通過并購及增資擴股等方式新增5宗地塊權益，其間濱江集團斥資超23億元收購杭州地鐵旗下公司，獲得項目開發建設主體北瑞置業51%的股權，進而與杭州地鐵合作開發3宗地塊。

在宋紅衛看來，當前長三角區域民企布局積極，主要基于當地為中國房地產市場規模最大的經濟圈，且樓市在城市間的分布相對較為均衡，具備深耕經濟圈的基礎，典型例如濱江集團重倉浙江便是得益于地利。“隨著近兩年銷售持續下行，即使優質房企也面臨現金流的壓力，而抱團拿地不僅可以降低單項目的資金壓力，也能通過與品牌房企合作或者與區域深耕房企合作的形式，借力實現產品的溢價及效率的提升。”

關榮雪表示：“房企抱團開發在一定程度上緩解了集中或單獨開發的資金成本壓力，提高項目建設效率及安全性，成就了當地各類房企反哺區域內土地投資的行為。”

(本文已刊發于8月26日《證券市場周刊》，文中提及個股僅做分析，不做投資建議。)

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