3月26日，祥生控股集團發布2020年度業績公告顯示，期內實現營業收入約466億元，同比增長約31.3%；歸屬公司擁有人凈利潤約26.5億元，同比增長14.4%。這兩項核心財務指標的增長，表明過去一年祥生的運營提效、架構重組、財務結構調整的成效明顯。

祥生控股集團執行董事兼行政總裁陳弘倪在業績發布會上表示，房地產行業還處在穩定上升的階段，在目前政策調控下，資源會更集聚，向有品質和運營能力的公司和城市集中。

報告期內，祥生控股集團實現權益合同銷售額約781.7億元，較2019年增長約25.1%。主要由于長三角區域（包括上海市、江蘇省、山東省、安徽省及江西省，但不包括浙江省的地區）銷售增長快，項目數量增加。截止2020年12月31日，公司的已簽約尚未結轉規模為人民幣814億元。

截至2020年末，祥生控股集團現金及銀行結余（包含受限制現金）約為243.05億元，同比增長249.1%。

陳倪弘表示，祥生將秉持“1+1+X”的戰略布局，持續做好，深耕浙江省和泛長三角區域，同時尋找高增長潛力的城市；在土地獲取端，增加獲地的渠道和方式，能夠有效有利去補充原來公開市場獲地比重較高的情況；優化本身項目的結構，不管是1+1+X的戰略布局，還是一二三四線的城市布局，包括我們從剛需剛改和改善的產品，我們不同的產品項目結構，來保證現金流和利潤率的平衡；優化債務結構，從而提高融資的競爭力。

適應調控“新節奏”

祥生秉持“1+1+X”戰略，目前已進入45個城市。祥生控股集團執行董事兼副總裁韓波指出，近期推出的22城集中供地政策對于公司的經營發展是利好表現，這個利好表現在三個方面：

第一、能夠獲取更加全面詳細的拿地信息，特別針對目前還未進入的重點城市，能夠在短時間內聚焦整個城市的土地情況，對所有地塊進行積極的評判，并且在擬進入城市前做出完整的布局思考。

第二、集中供地政策勢必會對像祥生這一類以合作開發起家及以用此方式作為公司發展中重要手段的企業來講，能夠促進企業發展，同時提升行業合作開發比例。

第三、對于資金實力相對比較強，融資成本相對比較低的頭部房企，包括祥生在內的30強房企，優勢會更加明顯，能夠在這一輪政策調整中獲得更多的發展機會。

祥生的新節奏表現于：注重投資均衡性。韓波透露，未來祥生的發展，以浙江為大本營，繼續鞏固甚至擴大在浙江省及泛長三角區域的優勢，繼續深耕，擴充份額。對于其他高潛力城市會加大投資力度。未來，祥生在浙江省及泛長三角區域投資規模絕對值上面會穩步增長。此外，加大其他“1+1”以外的重點且具有發展潛力城市的投資力度，提升投資占比，特別是在湖南，湖北這些核心城市；加大在新進入兩個省份的核心城市的投資規模，尋求新的核心城市的規模增長亮點。

祥生近年以公開市場招拍掛投資為主，并借此逐步實現大運營規范化。一方面，把公開市場拿地作為常態化來內升運營管控能力，突破運營能力的提升，通過在公開市場上的更大更強的出價能力，進一步鞏固和提升公開市場的競爭優勢；第二方面，祥生已經基本建成了部分的祥生小鎮，其中包括部分在建祥生文旅城。在這些項目基礎上面，要利用好自身IP，祥生確實已經在這些方面具備自己的IP，也可以協同政府，在地方政府主導的產業引進，以及小鎮項目推動上發力；進一步加大勾地類項目，產業類項目投資力度；第三方面，城市更新工作，及未來社區工作，祥生將在政府層面得到越來越多的重視。

據了解，毛利率主要是由收入和成本兩方面組成。從結轉單價來看，2020年祥生平均的單位結轉單價為11100元/平方米，比2019年的10100元/平方米上升了1000元/平方米；從成本來看，房地產成本包括建安成本、財務成本和土地成本三部分。公司在2020年建安成本和財務成本同2019年相比是基本持平。換言之，公司成本的上升、毛利率的下降，主要還是土地成本上升導致的。

韓波透露，未來，祥生在合作投資開發上將更加開放。

年報數據顯示，祥生控股集團2020年毛利潤為人民幣84億元，較2019年同期基本持平，但2020年歸母凈利潤較2019年同期上升了14.4%。對此，陳倪弘表示，公司為了塑造更強勁的運營能力，具體分析了項目結構、收入、成本、現金流等各類數據，給予以后毛利率水平提高工作指導。

直面“三道紅線”，積極降杠桿

據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，祥生控股集團剔除預收款后的資產負債率為82.4%，較上年同期下降約6.2個百分點，仍超閾值；現金短債比（含受限現金）為1.10，較上年同期提升約0.48，至達標。由此，祥生控股集團2020年年度指標兩項超閾值，較2019年下降一檔，“由紅轉橙”。

祥生控股集團副總裁兼首席財務官談銘恒表示，三條紅線政策的實施，對于整個行業有一個良性發展，從而降低整個行業的風險，有一個積極的推動作用。祥生也十分重視“三條紅線”，通過調整自身的債務結構，本次業績期內也取得良好的成績。比如說公司在2020年12月31號的數據來測算，現金短債比已經從19年的0.6倍上升到了1.1倍，凈負債率雖然目前還大于100%，但較去年同期已經下降200多個百分點，改善顯著。另一項指標剔除應收賬款的資產負債率，較去年同比也是下降很多。

在此基礎上，祥生控股集團仍然存在較多的改善空間，未來公司將會持續監控這三項指標獲得持續改善，主要通過以下幾個措施：第一、通過多元化的拿地策略，加大合作開發的力度，增強股權融資的比例。第二，通過加強資本市場的融資力度，來調整我們的債務期限結構。第三，通過改善經營效率，控制合理控制支出，同時加大還款力度，提升現金流。通過這些措施，持續改善三條紅線這些指標，早日達到政策標準。

陳倪弘則表示，從政策出臺以后，去年我們去積極、主動優化這些相關數據。已經初步取得比較好的成效，接下來我們將持續把三條紅線的相關數據做一些優化，從而希望能盡快達到政策調控要求。

關于融資債務結構，祥生未來有一個持續長效的機制去調整和優化。

受益于去年登陸資本市場，祥生融資渠道更加豐富和多元化，平均融資成本從9.3%下降到9.1%，下降0.2個百分點，公司的債務結構也得到改善，銀行貸款占比提高到了約32.6%，資本市場直接融資占比提高到約8.6%。

未來，祥生控股集團將不斷改善公司的債務結構，擴大銀行融資端，同時加速在資本市場以及境內資本證券化，從而使其未來整體債務融資渠道更加多元化，更加合理。

在債務期限方面，公司目前的短期債務，一年以上占52%，兩年以上達到了1/3以上。未來公司將進一步空間優化債務期限、降低短期債務同時提高償債能力。目標將短債控制在有息債務的30%以內。

同時，公司始終與眾多金融機構保持良好的合作關系，隨著合作機構逐漸豐富，目前公司和國有銀行、股份制商業銀行、國有信托公司等在內的眾多金融機構擁有戰略合作和整體授信。未來企業通過資源的拓展，降低相關集中度的影響，同時獲得更加豐富的金融資源。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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