6月19日，由睿和智庫主辦的2024華北區域保障性租住市場發展論壇在北京成功舉辦。5個小時、4場主題分享、2場圓桌論壇、上百位參會嘉賓、N條行業干貨...一連串的數字是對論壇盛況的精準概括，也是對其市場價值和行業影響力的重要肯定。

城市更新已成為我國各大城市優化空間布局、增強城市活力的重要手段，以北京為核心的華北地區也不例外。在論壇圓桌對話環節，樂乎集團資產管理中心VP肖文勝與一眾來自租賃住房企業、房地產企業的優秀管理者、一線操盤手，圍繞“城市更新背景下，非改居的政策挑戰與市場機遇”展開了討論與分享，以期通過智慧碰撞，找到掘金城市更新這一廣闊市場的新模式和新路徑。

城市的發展，更新是路徑，如何通過運營切實有效盤活資產，實現對資產價值與功能的迭代升級最為重要。樂乎資管作為樂乎集團旗下的資管平臺，既有成熟的管理體系，又有精確研判市場、價值評估、定制高性價比租金價格及增長方案、成本方案等全維能力，還有頗受市場好評的典型項目，一直備受外界關注。在萬眾期待中，肖文勝對樂乎資管城市更新的思考與實踐進行了詳細介紹。

資管路徑：輕重并舉

他表示，樂乎是在多年積淀起來的輕資產運營優勢基礎上，進行的重資產收購等資管業務拓展。在城市選擇上，樂乎堅持全國布局、重點深耕。當前，樂乎的業務觸角已經深入至全國12大重點一二線城市，尤以北京、上海為重。

北京是樂乎的“大本營”，也是樂乎的“重中之重”。樂乎旗下7萬余間在管房源中，有近50%位于北京。多年深耕不僅讓樂乎對北京租賃住房市場的特點、優勢和劣勢了如指掌，也讓樂乎在該區域筑牢了長期競爭優勢。

樂乎重資產的拓展方式主要有三種：一是存量資產盤活，即通過將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改造為保租房等，從而獲取收益。二是與開發類企業合作開發長租產品。這種方式可以讓樂乎根據地塊特質進行定制化開發，通過打造爆款產品惠及合作伙伴和消費者，同時大幅提升樂乎的產品力和品牌力。三是一些特殊機會。這些特殊機會主要集中于不良資產領域。不良資產的最大特點是逆周期，資產價格嚴重偏離資產的應有價值，若把握好周期規律，“錢”景廣闊。

中資產業務的拓展方式主要有兩種。一種是傳統包租模式，即從業主手中租下房源，裝修后再整體或分散轉租，從中賺取租金差；另一種是BOT模式，簡單概括即"建設—經營—轉讓"。“當前經濟環境下，這兩種方式對于租賃住房企業而言，安全性更高一些，”肖文勝稱。

市場缺口：大型租賃社區+高端產品

立足當前、看清形勢，才能更好著眼長遠、布局未來。如今的租賃住房市場哪些新變化、新趨勢正在發生？這些變化和趨勢將為行業帶來哪些新的可能性？

對此，肖文勝以樂乎在北京市場的切身感受為例進行了回應。他表示，樂乎在北京管理著3萬多間房源，高端產品、普通白領產品等一應俱全。綜合這些產品的市場表現，樂乎發現，不同類型的產品在去化速度方面呈現出了較大差異。

具體來看，以滿足低端租住需求為主的產品去化速度相對偏慢，而一些大型租賃社區和以滿足中高端租住需求為主的產品則去化較快。相比上海等全國其他重點城市，北京白領公寓產品供應過剩，而大型租賃社區和中高端公寓產品稀缺。這為樂乎提供了新的發力方向。

另外，樂乎還發現，鄰近大型產業園且在重要交通節點上的項目，去化速度較快，反之則較慢。同時，為了解決“大城市病”，北京城六區近年來一直在積極向外疏解人口。這也導致了城六區中高端公寓產品崛起的趨勢。這些發現亦為樂乎提供了新的投資視角。

什么樣的租賃住房產品是“好產品”？肖文勝認為，從資管視角來看，一個好的租賃住房產品，需要滿足三大需求。

一是滿足租客的高品質租住需求。這是租賃住房企業的使命所在。二是滿足合作伙伴獲得可觀收益回報的需求。這是合作得以持續的基礎。另外，一個“好產品”還需為運營商自身現金流的增長做出貢獻。這是企業可持續發展的根基。

為了表彰在租賃住房領域做出突出貢獻的企業，同時讓它們發揮“頭雁”作用，引領行業良性發展。此次論壇中，睿和智庫依據運營力、技術力、資管力三大核心驅動力，評選出了“2024全國保障性租賃住房與長租公寓品牌價值排行榜 ”華北區域保租房企業品牌十強，樂乎集團榮譽上榜。

成立至今，樂乎已經參與了CCB建融家園·創業之家等多個保租房項目的打造、運營，此次獲獎，既是外界對樂乎集團過去努力的認可，也是對其未來發展信心的彰顯。未來，樂乎將繼續發揮輕重并舉的資管優勢，提供高質量的產品和服務，讓租客、合作伙伴持續受益。同時，積極發揮榜樣力量，助力行業行穩致遠。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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