市場(chǎng)的每一次調(diào)整，都會(huì)提供難得的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

過去的20年里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，新房銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高，到2020年底，千億房企數(shù)量高達(dá)43家。然而2021年下半年，市場(chǎng)迎來前所未有的寒冬。過去意氣風(fēng)發(fā)的房企接連出現(xiàn)資金鏈問題，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)看空引發(fā)銷售市場(chǎng)預(yù)期走低，整個(gè)行業(yè)似乎進(jìn)入一種惡性循環(huán)。

不可否認(rèn)，當(dāng)前行業(yè)尚未走出困局，但在政策面已迎來曙光。相較于去年金融調(diào)控的從嚴(yán)從緊，年后資金面趨于寬松：央行全面降準(zhǔn)，全國(guó)有超60城出臺(tái)松綁樓市措施，涉及放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等。在企業(yè)端，多家房企獲金融機(jī)構(gòu)百億并購(gòu)融資扶持，出險(xiǎn)企業(yè)也逐漸迎來“白衣騎士”。4月5日，佳兆業(yè)官宣，與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作；4月11日，花樣年宣布聘請(qǐng)粵民投另類為債務(wù)重組潛在戰(zhàn)略投資人。而另一家粵系房企——奧園，已正式拉開戰(zhàn)投重組序幕。有消息稱，已有國(guó)資入場(chǎng)盡調(diào)，預(yù)計(jì)近期或有進(jìn)展。

對(duì)于奧園這家粵系房企，相信大家都不陌生。從90年代“奧林匹克花園”一炮走紅，到與中體產(chǎn)業(yè)分家、借殼誠(chéng)成文化、成功香港上市、北京“長(zhǎng)安8號(hào)”風(fēng)波、跨入千億陣營(yíng)，到如今再次陷入債務(wù)危機(jī)，演繹一段曲折的企業(yè)發(fā)展史，同時(shí)也是民營(yíng)房企絕地求生的一個(gè)真實(shí)寫照。

不得不提的是，數(shù)次身陷困境，奧園都展現(xiàn)了極強(qiáng)的韌性與定力，愈挫愈勇，終成千億規(guī)模的中國(guó)民營(yíng)100強(qiáng)企業(yè)。那么，屢次打出漂亮翻身仗的奧園，這回也能再次逢山開路，遇水搭橋，重新站起來轉(zhuǎn)型崛起嗎？

一路披荊斬棘

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮起起落落，歷經(jīng)磨礪的企業(yè)不在少數(shù)。借殼誠(chéng)成文化，可以說是奧園早年發(fā)展史上一次困難時(shí)刻。但是，奧園果斷及時(shí)止損，選擇出售誠(chéng)成文化，完成了借殼又脫殼的整套動(dòng)作，在此期間憑借極強(qiáng)的韌性與定力，定下了穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，即“攻中帶守、守中帶攻、攻守兼?zhèn)洹保粌H度過了這場(chǎng)危機(jī)，更是于2007年在香港主板成功上市，成為奧園集團(tuán)發(fā)展歷程中的一次“大逆轉(zhuǎn)”。

隨后，奧園于2009年謀得落子北京的契機(jī)，以3.7億元收購(gòu)“長(zhǎng)安8號(hào)”。項(xiàng)目位處北京黃金地段，被譽(yù)為“長(zhǎng)安街沿線最后一塊擁有70年產(chǎn)權(quán)的地皮”。如果拿下這個(gè)項(xiàng)目并順利開發(fā)銷售，對(duì)奧園業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將產(chǎn)生重大影響。然而，受當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控及復(fù)雜股權(quán)關(guān)系影響，長(zhǎng)安8號(hào)幾度停工停售。占據(jù)大量資金，又牽絆著奧園自身其他項(xiàng)目的發(fā)展。為此，2012年，奧園果斷退出長(zhǎng)安8號(hào)，并實(shí)現(xiàn)了近32億港元的正現(xiàn)金回流。

隨著長(zhǎng)安8號(hào)的順利出售，奧園的發(fā)展出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，銷售業(yè)績(jī)大幅提升。當(dāng)年，奧園另一代表作，也是商業(yè)地產(chǎn)首發(fā)之作——廣州番禺奧園廣場(chǎng)開業(yè)。各地項(xiàng)目銷售火爆，2013年銷售額更是同比大漲91%。奧園卸下包袱輕裝上陣，再度崛起。

能否逆勢(shì)翻盤

逆境重生，轉(zhuǎn)危為機(jī)，久經(jīng)戰(zhàn)場(chǎng)的奧園最終觸底反彈，并于2019年正式邁入千億房企陣營(yíng)。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)避免不了伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)寒冬，多家房企遭遇評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào)，疊加疫情持續(xù)因素，導(dǎo)致消費(fèi)信心嚴(yán)重不足，房企普遍出現(xiàn)銷售困難、融資困難等資金流動(dòng)性困境。奧園亦在此列。在悲觀情緒彌漫背景下，奧園管理層堅(jiān)定表明，要在逆境中更加堅(jiān)定信念，通過積極自救、積極引入戰(zhàn)投、積極溝通債務(wù)重組，以戰(zhàn)勝困難、化解債務(wù)危機(jī)，向“小而美”穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，成為粵系房企在困境中重新站起來成功轉(zhuǎn)型的典范。

在過去的半年時(shí)間里，奧園管理層迅速行動(dòng)，實(shí)施了一系列自我紓困措施。從去年開始就展開了“保交付”、“保銷售”、“保兌付”、“保運(yùn)營(yíng)”和“保穩(wěn)定”的“五保”自救行動(dòng)。同時(shí)，還加快資產(chǎn)處置，大力推進(jìn)債務(wù)化解和提高內(nèi)部管理效能，積極制訂有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

從今年1月，市場(chǎng)上就有消息稱奧園在與多家國(guó)企接洽引戰(zhàn)重組事宜，而最新消息是已有國(guó)資進(jìn)駐奧園開展盡調(diào)商洽工作兩個(gè)月之久，預(yù)計(jì)4?底或5?初能有公告?案。可見，奧園較早就下定決心引戰(zhàn)重組。

坦率地講，站在戰(zhàn)投方的角度來看，此時(shí)此刻入主奧園獲取控股權(quán)還是非常有吸引力的：

第一，奧園整體市值不到35億港元，通過半年來的債務(wù)體系梳理，情況也比較透明，排雷已經(jīng)進(jìn)行得差不多，這時(shí)無論通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是參與股權(quán)配售，都可以以比較低的對(duì)價(jià)獲得控股權(quán)。

第二，奧園旗下還有兩家上市公司，分別是香港上市的奧園健康，和A股上市的奧園美谷。從奧園健康看，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)層面是還是可以產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；從奧園美谷看，醫(yī)美概念比較純粹，旗下?lián)碛袃?yōu)質(zhì)醫(yī)美機(jī)構(gòu)連天美、奧若拉等能產(chǎn)生穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。也就說，拿下奧園的控股權(quán)，同時(shí)可以間接控股兩家經(jīng)營(yíng)狀況尚佳的上市公司平臺(tái)。而且，無論物業(yè)還是醫(yī)美，賽道都不錯(cuò)，低成本切入這兩個(gè)賽道，還是具有很大吸引力。

第三，根據(jù)奧園所公布的數(shù)據(jù)，截至去年底，奧園擁有城市更新項(xiàng)目超70個(gè)，貨值約9000億，絕大多數(shù)位于廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市。去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體銷售金額達(dá)到18萬億，基本已經(jīng)是天花板，以后再向上突破恐怕很難，城市更新大概率成為下一輪爭(zhēng)搶對(duì)象。無論接盤方是本地房企還是非大灣區(qū)內(nèi)企業(yè)，都可以進(jìn)一步鞏固大灣區(qū)城市更新版圖。從這個(gè)層面看，之前沒有布局大灣區(qū)或者較少涉足大灣區(qū)的企業(yè)恐怕更有興趣。

所以，若此次引戰(zhàn)重組成功，奧園既可保留民營(yíng)企業(yè)精細(xì)化管理，又可以聯(lián)合國(guó)企央企的資源優(yōu)勢(shì)。“國(guó)企+民企”的合作模式也將在一定程度上起到示范作用，對(duì)困難房企紓困或轉(zhuǎn)型都具有一定的參考價(jià)值。

商業(yè)的大潮起起落落，行業(yè)的變遷不可捉摸。這20多年，奧園經(jīng)歷了數(shù)次大起大落。每當(dāng)面臨疾風(fēng)暴雨般的壓力與挑戰(zhàn)，奧園管理團(tuán)隊(duì)卻在一次次危機(jī)中探出前行新戰(zhàn)略，錨定發(fā)展新方向，展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性與定力，愈戰(zhàn)愈勇，愈戰(zhàn)愈強(qiáng)。

期待奧園再一次涅槃重生。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)奧園