北京市第一中級人民法院法官來到門頭溝區妙峰山鎮碳廠村開展送法下鄉活動，向村民發放涉農用地法律宣傳資料。　德智　攝

在農用地上建設的溫室大棚，能專門用來休閑居住嗎？承租人在農用地堆放建筑渣土及生活垃圾，有什么后果？村委會將耕地承包給公司后，發現耕地長期撂荒，該如何處理？近日，北京市第一中級人民法院發布一批保護農用地典型案例。記者從中選取3起案件，詳細梳理案情，通過以案說法，引導公眾樹立珍惜和保護土地意識，同時提醒相關人士在流轉和使用農用地時，自覺遵守法律法規。

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租大棚建房居住，靠譜嗎？

以發展農業生產和生態休閑觀光為名的農業園，實際是一排排用于休閑居住的溫室大棚，大棚內可種菜，大棚外可鋪地磚，大棚的操作間可加蓋住房。據媒體報道，這樣的分戶出租溫室大棚用于居住的現象曾經在北京郊區頻繁出現。購買這樣的居所靠譜嗎？

在此次發布的典型案例中，某公司與梁某的農村土地承包合同糾紛案就與此現象有關。梁某以簽訂承包合同的方式，在北京市某區某村一農業園租賃了一座溫室及棚間土地，租賃期為30年，租賃費用為20余萬元。雖然合同約定梁某應將大棚用于種植養殖項目，并嚴禁違法建設，但梁某租賃大棚的實際目的是休閑居住。

5年之后，農業園因破壞土地進行違法違規建設被當地鎮政府通知限期整改。之后，農業園內的操作間外墻外搭、護墻、土地硬化部分都被拆除，其中包括梁某所租溫室大棚的部分設施。

梁某為此將開發經營該農業園的公司起訴至法院，要求公司退費并賠償損失。為了證明自己是被公司誘導購買大棚，梁某出具了某報的新聞報道作為證據。該報道稱，記者以客戶身份向該農業園咨詢時，公司銷售人員承諾，客戶可在溫室大棚內種菜，在棚外種小樹、鋪地磚，連接大棚的操作間可加蓋到110平方米。

雖然公司辯解農業園為農業種植園，不具備休閑度假、養老居住功能，但法院結合農業園存在的違法建設情況、新聞報道記載的銷售行為，以及梁某陳述其購買大棚用以休閑居住的使用目的等，認定雙方當事人簽訂的承包合同無效，公司返還梁某租金18萬余元。

法官介紹，通謀虛偽行為即行為人與相對人同謀以虛假的意思表示實施的民事法律行為。根據民法典第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。在本案中，梁某承包涉案大棚的行為，單從合同內容看是為了發展種植養殖項目，然而梁某的實際目的是居住生活，表示行為與內心目的不一致。開發該農業園的公司前期進行了可以在大棚內加蓋房屋、裝修和鋪地磚的宣傳銷售行為，可見該公司對梁某承包涉案大棚的真實目的是明知的。雙方當事人具有虛偽故意，存在通謀行為。基于此，雙方當事人實施的法律行為完全具備了通謀虛偽行為的構成要件。根據法律規定，該承包合同無效。

租農用地堆生活垃圾，可行嗎？

劉某與北京市昌平區某村經濟合作社簽訂《農村集體出租土地合同書》，約定劉某租賃該村土地95畝，土地類型為一般農用地，承租土地用途為耕種養殖，承租期限為10年。合同要求劉某維持土地的農業用途，不得用于非農建設，不得建設永久性建筑物；依法保護和合理利用土地，不得破壞耕作層給土地造成永久性損害。

然而，該村村民后來發現劉某在土地上堆放生活垃圾和建筑渣土，村民對此反應強烈。2016年，國土資源部門向該鎮政府出具加強土地管理的函，載明劉某在承租的土地上堆土，堆土面積約1000平方米，有部分建筑渣土和開槽土，要求鎮政府落實屬地管理責任，清除建筑垃圾。經鎮政府核實，劉某確有堆放建筑渣土及生活垃圾行為。

某經濟合作社以劉某存在向承租土地傾倒生活垃圾及建筑渣土違反合同約定為由向劉某出具解除合同通知書，并要求劉某承擔賠償責任及其他法律責任。劉某提起訴訟，要求某經濟合作社繼續履行《農村集體出租土地合同書》，并恢復劉某承租土地時的原貌。

法院判決，劉某違約在先，某經濟合作社已向劉某出具解除合同通知書，劉某也已簽收，涉案合同已于解除通知書到達劉某時解除。

法官介紹，因所涉地塊為一般農用地，劉某堆放建筑渣土的行為必然影響土地正常耕作。根據雙方簽訂的《農村集體出租土地合同書》，劉某有維持土地農業用途的義務。根據土地管理法，農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。根據刑法，違反土地管理法規，非法占用耕地、林地等農用地，改變被占用土地用途，數量較大，造成耕地、林地等農用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金。劉某在承租土地上傾倒建筑渣土等垃圾，存在不當使用土地行為，不僅違反了雙方合同的約定，也違反了法律相關規定，某經濟合作社有權解除合同。

承包方撂荒耕地，發包方可以解除合同嗎？

北京市海淀區某鎮某村委會與某農業公司簽訂土地承包經營權流轉合同書，約定村委會將位于某村的耕地200畝發包給某農業公司使用。承包土地用途為建設高科技農業試驗基地、教學實習基地、農業新產品新技術示范基地，開發經營都市農藝園觀光采摘，設施農業的生產、加工及產品銷售，每年承包金12萬元。

合同明確，某村委會監督承包方按照合同約定對農用地進行合理利用，制止改變土地用途的行為，如某農業公司棄耕、撂荒和不交承包金，某村委會有權終止合同。然而合同履行5年后，雙方發生糾紛。

某村委會表示，某農業公司在所承包耕地上大量傾倒渣土，私搭亂建造成耕地硬化，改變承包耕地用途，棄耕、撂荒耕地十分嚴重。經村民代表大會討論決定，保護農田土地，制止某農業公司違法行為。

在案件審理中，法院組織某農業公司相關人員及村民代表共同對該案所涉土地現狀進行現場勘驗，土地上有堆積垃圾，看地人圈地飼養雞、鴨、鵝、羊等現象。法院最終判決該農業公司將承包的土地返還給村委會。

法官介紹，根據案涉土地承包經營權流轉合同約定，結合法院對涉案土地的現場勘驗情況、當事人提交的海淀區某鎮政府對某村委會關于案涉地塊大量堆放渣土，改變土地使用性質，危及小區居民生活用水安全隱患的報告的回復、出警記錄等證據，法院認定某農業公司在案涉耕地上存在撂荒及改變土地用途的行為，違反了雙方合同關于對土地進行合理利用、不得改變土地用途的明確約定。某農業公司的行為顯屬違約，村委會行使合同解除權，有事實及法律依據。

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