21世紀經(jīng)濟報道記者龐華瑋廣州報道

迄今，我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市僅有2年，而海外REITs發(fā)展已逾60年，海外投資經(jīng)驗值得借鑒。

(資料圖片)

海外REITs現(xiàn)狀如何？我國可以從海外REITs借鑒哪些經(jīng)驗教訓(xùn)？中國REITs前景如何？

21世紀經(jīng)濟報道記者專訪鵬華基金國際業(yè)務(wù)部基金經(jīng)理朱慶恒，探討了上述問題。

朱慶恒是鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金的基金經(jīng)理，該基金2011年11月發(fā)行，主要投資于美國上市的REITs，這也是中國公募基金第一只投資海外REITs的產(chǎn)品。

（圖：朱慶恒）

REITs大發(fā)展

朱慶恒介紹，自上世紀六十年代REITs在美國誕生以來，過去60年發(fā)展迅猛，在海外發(fā)達經(jīng)濟體中，REITs已在各自的整體資本市場中占有重要地位。

以作為REITs的發(fā)源地美國為例，截至2023年1月底，公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元，約占GDP規(guī)模5%左右。

總體來看，美國是發(fā)展最早也是目前國際上最成熟的REITs市場。

但是近十年REITs市場發(fā)展最快的卻是亞洲。

“從區(qū)域分布來說，在過去十年，亞洲地區(qū)的REITs市場增長最快，引領(lǐng)全球。”朱慶恒說。

盡管亞洲新興市場的REITs發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展速度相當驚人，特別是新加坡，如今也成為國際上重要的REITs市場。

中國的REITs啟航則始于2020年4月24日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》。

2021年6月21日，國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市。

目前，國內(nèi)有28只REITs上市，規(guī)模近千億元。

朱慶恒介紹，美國REITs經(jīng)過60多年的發(fā)展，從一開始的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)，逐漸形成了多種資產(chǎn)類別，其中，美國也有基礎(chǔ)設(shè)施REITs，但其屬于泛基礎(chǔ)設(shè)施REITs，包括數(shù)據(jù)中心、倉儲物流、通訊塔等，約占總規(guī)模的30%。

其他類別REITs還包括：零售業(yè)REIT、寫字樓REIT、公寓REIT、酒店REIT、學(xué)生宿舍REIT、健康醫(yī)療（主要是養(yǎng)老院）REIT、林業(yè)REIT等等。

“在過去六十年的發(fā)展中，REITs已經(jīng)滲透了發(fā)達經(jīng)濟體的每個領(lǐng)域，成為人們工作生活的一部分。”朱慶恒說。

而國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要聚焦于某些重點行業(yè)，主要是補短板的一些行業(yè)，包括倉儲物流，收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等行政工程，污水處理等綠色項目，產(chǎn)業(yè)園，商場等消費基礎(chǔ)設(shè)施。

“目前全球有41個國家和地區(qū)設(shè)立了REITs制度,由于法律、稅收、會計準則、投資監(jiān)管等制度不同，各個國家和地區(qū)推出的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在一定差異。”朱慶恒說。

朱慶恒指出，海外RETIs推出初期，是為了鼓勵社會資本參與重資產(chǎn)、回報周期長的不動產(chǎn)投資；而后配合較友好的稅優(yōu)政策支持以及引入了以養(yǎng)老金為代表的長線資本；在多種因素共同作用下，REITs市場得以迅速發(fā)展。

海外前車之鑒

海外REITs走過了60多年，經(jīng)歷了許多風(fēng)雨，為我國REITs發(fā)展提供了不少經(jīng)驗和借鑒。

值得一提的是，近二三十年國際資本市場波瀾壯闊，起起伏伏，REITs作為資本市場的一員也難以獨善其身。

朱慶恒舉例，在2008年、2009年美國次貸危機中，REITs市場也遇到一些問題，個別REITs因為經(jīng)營的問題破產(chǎn)，給投資者帶來非常大的損失。

“雖然海外市場很成熟，但如果任由市場去做主導(dǎo)的話，因為某些利益的驅(qū)動，REITs管理者可能會采取一些過激的發(fā)展政策，加大經(jīng)營風(fēng)險。”朱慶恒說。

朱慶恒表示，在REITs發(fā)展過程中有一些值得思考的，特別是在某些方向或指標，例如REITs的杠桿比例，公司治理結(jié)構(gòu)，還有REITs持有人的集中度，需要設(shè)立一些硬性量化的指標，從而保護REITs獨立正常的運營，以及保護中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風(fēng)險能力。

“市場化的培育很重要，它要建立在有效透明的監(jiān)管體制下，才能生根發(fā)展。把一個小樹苗培育成一棵參天大樹，需要市場的營養(yǎng)，同時也需要監(jiān)管的呵護。”朱慶恒說。

朱慶恒表示，其實在當前REITs的發(fā)展初期，項目審批的嚴進嚴出，是非常有必要的。因為目前還沒有形成一套完整的市場標準，所以目前每一個REITS項目從入庫到最后獲批上市，都經(jīng)歷了嚴謹?shù)暮Y查。

“對底層資產(chǎn)合規(guī)性要求、可轉(zhuǎn)讓性要求、合理估值要求等等，都是為了保護投資者的利益不受損害。在目前市場還不能充分地給REITs定價的基礎(chǔ)上，監(jiān)管機構(gòu)只能以最嚴格的標準來審批，項目沒有瑕疵，估值合理，轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)等等。”朱慶恒說。

朱慶恒認為，在REITs市場的培育上，一切都是為了打好更扎實的基礎(chǔ)，建立一套市場化，透明度更高的行業(yè)標準，建立科學(xué)的投資管理流程，讓資本市場認同，讓投資者認同，讓我國REITs往健康可持續(xù)的方向發(fā)展。

中國REITs“萬億小目標”

中國REITs尚在蹣跚學(xué)步。

朱慶恒介紹，“現(xiàn)在國內(nèi)REITs市場規(guī)模大約1000億元左右，但預(yù)計未來發(fā)展空間很大。海外REITs市場用了60年發(fā)展到1.3萬億，未來中國REITs市場是奔著1萬億的‘小目標’去的。”

朱慶恒從兩個維度分析我國REITs未來的成長空間：

一方面，從資產(chǎn)端看。

第一，要看經(jīng)濟體量，海外大經(jīng)濟體的REITs規(guī)模也很大，包括美國、日本、歐洲等，其REITs規(guī)模跟它們的經(jīng)濟體量成正比。舉例來說，美國REITs和日本REITs的總上市規(guī)模均相當于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯，目前我國GDP約100萬億，如果REITs規(guī)模達到GDP的1%，未來也是1萬億以上的規(guī)模。

第二，從物業(yè)的特性來看，REITs是機構(gòu)投資者持有的物業(yè)，要求規(guī)模足夠大，收益足夠穩(wěn)定，有運營歷史，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有稀缺性，并且是核心資產(chǎn)。

第三，REITs的未來發(fā)展與國家的發(fā)展政策相輔相成，例如清潔能源，消費，新基建，數(shù)據(jù)經(jīng)濟等方向。

第四，整個投資思路需要調(diào)整，REITs持有物業(yè)的價值體系需要重新衡量。過去幾十年投資不動產(chǎn)的理念是“位置、位置、位置”，核心位置決定了項目價值。但現(xiàn)在轉(zhuǎn)為“需求、需求、需求”。也就是說，未來的不動產(chǎn)不完全是因為地理位置決定它的價值，更看重的是“需求”——物業(yè)有沒有滿足顧客的需求。例如，數(shù)據(jù)中心的位置不重要，因為現(xiàn)在大家居家辦公。

另一方面從資金端來看。

第一，長線資金或者機構(gòu)資金將成為REITs主流的投資者。海外的經(jīng)驗是，80%以上的REITs投資者為機構(gòu)投資者，30%為養(yǎng)老金、保險資金等長線資金。

第二，海外越來越多的個人與機構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來配置REITS，可以降低個股的投資風(fēng)險以及提高市場流動性。

“我們希望可以借鑒海外的投資經(jīng)驗，讓我們少走一些彎路，讓國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs朝著一個健康可持續(xù)的市場方向發(fā)展。”朱慶恒說。

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