冷熱不均的半年度土拍市場，哪些城市是賣地大戶？哪些城市低溫冷寂？

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第一財經據中指研究院數據統計發現，今年上半年，各大城市賣地收入可謂極度分化，賣地大戶北京和杭州，總成交金額均過千億，更多城市甚至不到百億、不及大城市賣地金額的“零頭”。

具體而言，上半年土地成交總金額位居前十的城市為：北京、杭州、上海、廣州、西安、成都、蘇州、南京、天津、深圳，成交金額（包括商地）分別為1076億元、1032億元、596億元、592億元、475億元、445億元、385億元、380億元、307億元、304億元。

在全國土地市場低迷，300城住宅用地供求規模降至近十年來最低的情況下，房企投資更加謹慎，在核心城市補貨意愿增強，這也導致北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業數量創新高。

6月20日，北京結束了當月第四場土地拍賣，本年度第一輪集中供地落下帷幕，本次供地共推出23宗住宅用地，用地規模約98.05公頃，規劃建筑規模約181.44萬平方米，土地成交價款約712億元。從央國企到各地小眾民企，開發商赴京參拍的熱情屢攀高峰。

另一“賣地大戶”杭州，上半年涉宅用地出讓也較為火熱。如果算上2022年第五批次的集中供地，上半年杭州共進行了七次集中供地，累計出讓涉宅地66宗，總成交金額953.4億。若加上商業地塊出讓收入，杭州上半年土拍攬金破千億，位居全國第二，僅次于北京。

值得注意的是，今年土拍供地模式生變，從大規模集中供應恢復到“小步快走”常態化多頻次供地，這導致多地土地供應規模有所減少。克而瑞數據顯示，上半年杭州涉宅土地成交“量價齊跌”，處于六年來低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降30.6%。

不過，相較于其他城市，杭州的賣地收入仍極為可觀。前十榜單中，僅上海和廣州成交金額超500億，西安、成都、蘇州、南京、天津等重點城市成交金額則在300億～500億之間。前十之后，合肥、寧波、佛山、無錫、石家莊、武漢、廈門、長沙、溫州、臺州出讓金則在100億～300億之間，其中僅合肥、寧波、佛山超200億元。

值得注意的是，在土地收入前五十榜單中，有高達一半的城市，上半年土地成交金額不足百億，土地市場的冷熱分化被拉滿。百億以下陣營中，包括濟南、鄭州、南昌、長春、太原等省會城市，其中濟南半年攬金92億元、鄭州88億元、南昌83億元、長春66億元、太原45億元。

中指研究院表示，除核心城市土拍保持一定熱度外，上半年多數城市土拍未有轉暖跡象，土拍分化現象加劇。青島、濟南、蘇州、福州核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，地方國企托底的態勢仍未得到改善。長春、無錫等城市成交地塊均底價成交，土拍情緒持續低迷。

與此同時，雖然民企拿地熱情有所提升，但央國企仍是絕對主力。從重點城市拿地金額TOP10房企看，有半數以上為央企國企。從新增貨值看，華潤置地、保利發展、建發房產占據榜單前三位。1～6月，華潤置地以累計新增貨值927億元占據榜單第一，保利發展、建發房產緊隨其后。

克而瑞也表示，當前房企投資拿地更追求確定性，一二線核心城市的優質地塊成為房企“搶地”重心，而多數三四線城市土地依舊無人問津，土地市場呈現“局部火熱、整體偏冷”的格局。大多數城市都沒有如期完成上半年的擬供應清單，即便是表現較好的一線城市，較2022年同期成交量也出現下跌。

“由于今年的預供地清單到2月份才發布，延緩了大多數城市的供地節奏，供求雙方也需要適應新的供地模式變化，不少城市的首批預供地截止時間是在下半年。在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場交易規模仍然有望邊際改善。”克而瑞認為。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，伴隨著房地產行業進入新的發展階段，不同城市房地產市場分化行情更趨明顯，房企優選城市投資拿地的難度也進一步上升。根據中指研究院測評，北上廣深位列城市吸引力前四名；杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安市場需求有支撐，位列5～10位。

在她看來，人口優勢和購買力是影響城市潛力的重要因素，高能級城市購房需求支撐度高，改善需求呈現持續增加態勢；同時，要關注高庫存城市去化壓力。整體來看，分化將主導未來3-5年房地產市場趨勢，直至新格局形成，房企應把握主流城市平衡布局、甄別風險，堅守安全底線。

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