8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除傳統(tǒng)淡季因素以外，不少客戶認(rèn)為官方將會出臺市場利好政策；

因此抱著等待、觀望心態(tài)暫緩入市，導(dǎo)致市場成交大幅下滑，創(chuàng)2023年以來月度新低。

(資料圖片僅供參考)

除房地產(chǎn)市場因素以外，第二季度全國經(jīng)濟指標(biāo)增速未如預(yù)期，經(jīng)濟下行壓力仍比較大，導(dǎo)致部分客戶入市決心減弱；“賣一買一”流轉(zhuǎn)速度放緩，影響改善客戶換房速度。

此外，雖然7月末高層多次發(fā)話支持經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；

但四大一線城市始終“只打雷，不下雨”，并未有確實的樓市松綁政策落地，導(dǎo)致市場信心不足、持續(xù)觀望。

【新批供應(yīng)】實際供應(yīng)下滑明顯，開發(fā)商亦在等待政策再調(diào)整推貨計劃

8月，廣州住宅新批供應(yīng)5403套（58.55萬㎡），供應(yīng)面積比7月增加3%；

主要原因為亞運城一盤推出1648套（17.87萬㎡），預(yù)計與碧桂園退出，項目股權(quán)調(diào)整有關(guān)。

假如剔除亞運城影響，實際8月供應(yīng)3755套（40.68萬㎡），供應(yīng)下滑同樣明顯。

除開發(fā)商半年沖刺結(jié)束后調(diào)整推貨節(jié)奏之外，由于當(dāng)前樓市政策處于調(diào)整期；

因此開發(fā)商亦暫時放緩供應(yīng)計劃，待樓市刺激政策落地后再調(diào)整推盤計劃。

此外，由于近2年遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地供應(yīng)減少，剛需盤整體推貨量減少，同樣對整體市場供應(yīng)有明顯影響。

從區(qū)域情況來看，本月番禺由于受亞運城集中取證影響，供應(yīng)面積達27.5萬㎡，假如剔除亞運城影響，番禺8月新增供應(yīng)953套（9.66萬㎡）。

實際上8月無區(qū)域新增供應(yīng)超過10萬㎡，可見供應(yīng)與成交一樣處于相對“低迷”的狀態(tài)。

【成交情況】剛需乏力，“賣一買一”不暢，市場缺乏亮點

8月市場低迷，乏善可陳。

一方面，剛需區(qū)域優(yōu)質(zhì)新項目量減少，客戶可選擇的仍以舊有板塊、項目為主，客戶缺乏“新鮮感”，亦是成交乏力的其中一個原因。

如南沙、增城等區(qū)，主力成交盤仍以黃閣、金洲、朱村的2021-2022年入市項目為主，客戶購房缺乏“緊迫性”，導(dǎo)致成交周期放緩。

另一方面，由于近2個月一二手市場均表現(xiàn)出疲態(tài)，部分希望“賣一買一”的改善客換房節(jié)奏亦受到影響，導(dǎo)致近兩個月部分中心區(qū)項目開盤去化表現(xiàn)未如理想；

近期海珠、荔灣部分全新盤入市，首日去化僅維持20-30%水平，相比起今年第一、二季度開盤的同區(qū)項目，有明顯的差距，說明目前市場“流轉(zhuǎn)”不暢。

【庫存狀況】成交放緩，廣州消化周期時隔6個月后再次抬頭

截至8月末，全市庫存量1210.3萬㎡，去化周期16.6個月。

由于今年6-8月成交出現(xiàn)明顯下滑，去化能力減弱，導(dǎo)致廣州庫存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢下“突然”抬頭，目前已逼近17個月水平。

【個盤表現(xiàn)】土地市場表現(xiàn)火爆+多個優(yōu)質(zhì)盤計劃入市，番禺項目成交集中

8月廣州整體市場表現(xiàn)淡靜，番禺區(qū)域市場熱度相對較高。

主要原因為今年番禺多宗宅地拍出“搖號價”，加上萬博CBD成熟、南大干線投入使用，各種規(guī)劃利好陸續(xù)兌現(xiàn)，成為今年廣州市場表現(xiàn)較佳的區(qū)域之一。

另一方面，今年拿地并計劃在金九銀十入市的華潤長隆項目、龍湖?御湖景已開始誠意登記，吹風(fēng)價頗高；

受此刺激，客戶加速對區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目的購入速度。

本月保利領(lǐng)秀海、亞運城兩個項目成交集中，可圈可點。

【后市研判】市場期盼利好政策出臺，官方落地措施將決定“金九銀十”成色

7月末從高層到地方均表態(tài)要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，但就廣州8月實際情況來看，市場期盼的強力救市政策尚未落地，導(dǎo)致8月成交未如預(yù)期。

接下來，全年樓市重要的節(jié)點“金九銀十”即將到來，我部認(rèn)為今年金九銀十乃至第四季度的市場“成色”，將取決于官方落地措施力度。

假如全方位、多渠道的刺激政策能夠順利落地推進，則有望刺激客戶購房欲望，促進市場恢復(fù)正常成交運轉(zhuǎn)。

但假如政策“利空”，依舊“只打雷不下雨”，則9、10月廣州市場將會存在一定不穩(wěn)定因素，預(yù)計在缺少利好的支持下市場復(fù)蘇的可能性較低。

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