五環(huán)外兩天賣(mài)5套

“好房不愁賣(mài)，差房有人看”成為近期北京二手房市場(chǎng)改善型房源的普遍局面。

大興康莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人周星星告訴北京商報(bào)記者，11月13日，北京發(fā)布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及下調(diào)契稅后，利好最明顯的是總價(jià)高、面積大的改善型房源。政策發(fā)布的次日，即有多組購(gòu)房者通過(guò)電話(huà)進(jìn)行咨詢(xún)，購(gòu)房者不僅關(guān)注政策的具體細(xì)節(jié)，還積極計(jì)算購(gòu)房資金能夠節(jié)省的額度。

咨詢(xún)量增加的情況下，高性?xún)r(jià)比改善型房源的去化速度也明顯加快。周星星介紹，政策正式落地后兩天內(nèi)就售出了5套房源。但他也承認(rèn)，其中多數(shù)房源早在11月就已商定好，當(dāng)時(shí)中央政策已經(jīng)定調(diào)契稅調(diào)整，購(gòu)房者和小業(yè)主均在等待北京的落地。另外還有兩套突擊成交的房源，也是因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位等條件優(yōu)越，加之小業(yè)主急于出售、購(gòu)房者急于購(gòu)買(mǎi)，疊加契稅政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了快速成交。

“現(xiàn)在門(mén)店價(jià)位合適且戶(hù)型合理的改善型房源成交量明顯提高。”周星星回憶，在11月時(shí)，一對(duì)中年購(gòu)房者有意向購(gòu)置房產(chǎn)，在隨后的交流中向其推薦了5套高性?xún)r(jià)比房源，但是購(gòu)房者以各種理由拒絕了。但是在近兩周，其中4套已經(jīng)售出，剩余的1套正在與購(gòu)房者協(xié)商價(jià)格，高性?xún)r(jià)比房源明顯進(jìn)入到不再任由購(gòu)房者挑選的階段。

剛完成簽單的購(gòu)房者王仁青表示，購(gòu)買(mǎi)這套600余萬(wàn)元的房產(chǎn)“掏空”了家里兩代人的積蓄，即便省下的錢(qián)并不多，但也要精打細(xì)算。按照王仁青所說(shuō)按照600萬(wàn)元的購(gòu)房款計(jì)算，契稅調(diào)整前，家庭第二套住房需要繳納18萬(wàn)元，而現(xiàn)在需要12萬(wàn)元。節(jié)約的6萬(wàn)元足夠置辦電視、冰箱、洗衣機(jī)等重要家電。

周星星也提醒道，盡管市場(chǎng)有所回暖，購(gòu)房者在協(xié)商價(jià)格時(shí)不再要求小業(yè)主大幅降價(jià)，但小業(yè)主若盲目提價(jià)，則會(huì)降低房源的性?xún)r(jià)比。據(jù)他觀(guān)察，在原掛牌價(jià)基礎(chǔ)上增幅5萬(wàn)—10萬(wàn)元的房源，對(duì)咨詢(xún)量和帶看量并未產(chǎn)生明顯影響，與同時(shí)段的剛需房源保持同一水平。但也出現(xiàn)了個(gè)別小業(yè)主大幅提升掛牌價(jià)則直接導(dǎo)致房源遇冷。

二環(huán)里房源咨詢(xún)量翻倍

相比于五環(huán)外高性?xún)r(jià)比改善型房源的密集成交，二環(huán)里則相對(duì)平穩(wěn)，并未出現(xiàn)集中成交現(xiàn)象。位于西城三里河片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人周文斌向北京商報(bào)記者透露，契稅調(diào)整近一周后，咨詢(xún)量確實(shí)有所增加，例如，之前一周可能只有10組客戶(hù)咨詢(xún)改善型房源，而現(xiàn)在則增加到了20組。

然而，房源少、總價(jià)高成為最終成交的一大障礙。周文斌表示，在三里河片區(qū)掛牌的房源中，50—70平方米的剛需房占據(jù)了總量的70%以上，而改善型房源數(shù)量有限，且價(jià)格普遍保持在1800萬(wàn)元左右，這使得有需求的購(gòu)房者難以找到價(jià)格合適的房源。

從11月的房源銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需房仍然是三里河片區(qū)的銷(xiāo)售主力。周文斌指出，該片區(qū)在11月共售出154套房源，雖然未具體統(tǒng)計(jì)改善型與剛需型房源的出售比例，但根據(jù)已掛牌的改善型房源出售量及咨詢(xún)量預(yù)估，改善型房源的出售量不會(huì)超過(guò)10套。

類(lèi)似的情況也出現(xiàn)在海淀軍博片區(qū)。該區(qū)域的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人楊柳表示，雖然改善型房源的價(jià)格上漲了，咨詢(xún)量也提升了，議價(jià)客戶(hù)數(shù)量也有所增加，但成交情況沒(méi)有非常明顯的變化。楊柳認(rèn)為，咨詢(xún)量和議價(jià)人數(shù)的提升是積極的表現(xiàn)，是市場(chǎng)從量變到質(zhì)變所必經(jīng)的過(guò)程。

楊柳進(jìn)一步指出，契稅下調(diào)以來(lái)，想要議價(jià)的購(gòu)房者甚至需要排隊(duì)等待。在改善型房源本就稀少的情況下，高性?xún)r(jià)比的房源優(yōu)勢(shì)則更為明顯。例如，某小區(qū)140平方米以上的在售改善型房源僅有4套，綜合價(jià)格、樓層、朝向等因素來(lái)看，僅有一套能滿(mǎn)足多數(shù)購(gòu)房者的需求，導(dǎo)致購(gòu)房者需要排隊(duì)等待與業(yè)主溝通，目前排隊(duì)的客戶(hù)已有3組。

周文斌還提到，近兩個(gè)月來(lái)，從三里河片區(qū)的成交量及成交價(jià)來(lái)看，剛需房已經(jīng)止跌回漲。成交量方面，10月前該片區(qū)總成交量保持在70余套上下，而11月則上漲了超過(guò)50%。價(jià)格方面，該片區(qū)50—70平方米的房源總價(jià)已經(jīng)有近120萬(wàn)元的漲幅。預(yù)計(jì)隨著契稅政策的持續(xù)影響，改善型房源也將迎來(lái)價(jià)格上漲趨勢(shì)。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房市場(chǎng)在近期展現(xiàn)出了積極態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，12月1日—7日，二手房網(wǎng)簽量達(dá)4825套，與11月1日—7日同期的3935套比，增長(zhǎng)約14%。整體來(lái)看，自11月18日北京發(fā)布契稅調(diào)整政策以來(lái)，盡管面臨著10月高成交量的基數(shù)壓力，二手房市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出小幅上揚(yáng)的良好趨勢(shì)：11月19日至12月7日，北京二手房的總網(wǎng)簽量達(dá)到了13206套，較10月19日—11月6日的12671套環(huán)比上漲4%。

有利于賣(mài)舊換新需求釋放

由于新房契稅要在收房環(huán)節(jié)繳納，基本晚于網(wǎng)簽兩年左右，所以相比于二手房的“立竿見(jiàn)影”，建發(fā)房產(chǎn)北京銷(xiāo)售王長(zhǎng)樂(lè)表示，契稅政策對(duì)新房市場(chǎng)的影響，更多體現(xiàn)在信心、到訪(fǎng)量和賣(mài)舊換新的成交速度上。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從新房市場(chǎng)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間存在著關(guān)于價(jià)格優(yōu)惠的談判空間，這一談判幅度往往能夠超過(guò)契稅調(diào)整的兩個(gè)百分點(diǎn)。此外，由于新房契稅的繳納通常是在房屋交付入住前進(jìn)行，因此購(gòu)房者對(duì)契稅的敏感度會(huì)呈現(xiàn)一種滯后效應(yīng)。相較于新房?jī)r(jià)格談判中的優(yōu)惠而言，兩個(gè)百分點(diǎn)的契稅調(diào)整可能并非購(gòu)房者關(guān)注的主要焦點(diǎn)。

王長(zhǎng)樂(lè)也認(rèn)為，今年下半年不斷推出新的政策，形成政策的疊加效應(yīng)，保持了市場(chǎng)的熱度。契稅優(yōu)惠政策的調(diào)整，有助于提振市場(chǎng)信心，有一些觀(guān)望客戶(hù)有松動(dòng);購(gòu)買(mǎi)第二套住房且面積在140平方米以下的家庭，契稅優(yōu)惠力度顯著增加。

從新房市場(chǎng)整體來(lái)看，盡管面臨一定的季節(jié)性波動(dòng)，北京新房市場(chǎng)在近期展現(xiàn)出韌性。數(shù)據(jù)顯示，11月19日—12月7日北京新房網(wǎng)簽量為3199套，較10月31日—11月18日的2966套環(huán)比上漲約8%。而契稅政策正式實(shí)施的首周(12月1日—7日)，網(wǎng)簽量錄得1020套，較11月24日—30日的1261套環(huán)比有所回調(diào)。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于新房契稅的繳納，通常是在房屋交付入住后的一兩年才進(jìn)行，這意味著購(gòu)房者在購(gòu)房初期并不會(huì)立即感受到契稅政策的影響。然而，對(duì)于那些計(jì)劃換房的人來(lái)說(shuō)，這一政策卻具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。它能夠促進(jìn)連環(huán)交易，即先賣(mài)出二手房再去購(gòu)買(mǎi)新房的需求，從而形成一個(gè)良性循環(huán)。雖然新房市場(chǎng)對(duì)契稅政策的反應(yīng)不會(huì)像二手房市場(chǎng)那樣迅速和顯著，但其對(duì)換房需求的推動(dòng)作用依然不可忽視。

盡管契稅政策對(duì)新房市場(chǎng)的影響沒(méi)有二手房直接，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，契稅政策的調(diào)整仍然具有積極意義。

國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月1日—5日全國(guó)共有36.4萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房家庭申報(bào)享受了契稅稅收優(yōu)惠，累計(jì)減免契稅84億元，戶(hù)均減免2.3萬(wàn)元。

具體來(lái)看，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房的情況，優(yōu)惠政策共減稅74.1億元;而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)140平方米以上家庭唯一和第二套住房的情況，則減稅9.9億元。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，契稅調(diào)整后的反應(yīng)顯示，二手房市場(chǎng)普遍表現(xiàn)優(yōu)于一手房市場(chǎng)，這一現(xiàn)象在一線(xiàn)城市及二三線(xiàn)城市均普遍存在。這并非主要由契稅因素導(dǎo)致，而是二手房的性?xún)r(jià)比、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)以及相對(duì)完善的配套設(shè)施等三大優(yōu)勢(shì)超越了新房。因此，契稅調(diào)整后，二手房銷(xiāo)售成交量明顯領(lǐng)先于一手房。單純的契稅調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能有限，但與其他政策配合實(shí)施時(shí)，其政策效應(yīng)將極大增強(qiáng)。

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