【前言】2021年以來，一場前所未有的債務危機席卷了中國整個房地產行業，無論曾經有多輝煌，或多或少都被波及。與國企和央企相比，民營房企缺乏官方信用，融資成本更高，所受的沖擊更大。數據顯示，以全口徑銷售金額排名，2020年超過千億的有41家，民營房企占32家。自2021年以來，在這32家民營房企中，沒有出現暴雷或負面消息的屈指可數，有的實控人玩失蹤、有的變賣資產自救、有的打折促銷回籠資金……，但不少依然是在債務泥潭里越陷越深，這里面有家喻戶曉的，也有不被熟知的。為了讓大家見證中國房地產業這一段前所未有的風云史，特將推出《債務困境下千億房企沉浮錄》系列，逐篇介紹千億俱樂部中各民營房企，敬請關注。這期我們聊聊榮盛發展。

“表里不一”的榮盛發展

3月 18日 ，新交所公告顯示，榮盛發展7.8億美元債展期各項條件均已達成，3月17日已完成全部美元債的展期交割工作，于 2022 年 3 月 18 日在新加坡證券交易所上市。

什么是債務展期？債務展期按定義指的是推遲到期債務要求付款日期的企業非正式重整模式。為什么要債務展期？通常是企業經營過程發生財務困難，采用債務延期的方式為自己贏得時間，調整財務，避免破產。

簡單地解釋，大家應該明白榮盛發展7.8億美債展期是怎么一回事。說明什么？說明，榮盛發展“錢袋子”很緊，還債有困難。應該說榮盛發展是幸運的，自去年以來，單千億房企，就不下五家，在債務展期上因未獲債權人同意而卡殼，導致實質性違約，爆雷的。但這并不能說明榮盛發展狀況好，事實恰好相反。

榮盛發展的創始人耿建明，出生于江蘇南京六合區，1980年12月應征入伍，是名基建工程兵，為國防施工和國家重點工程建設出了不少力，1985年轉業到“廊坊城建總公司”，成為地方國企員工，1996年還一度晉升為處長。就在個人前景看起來一片光明時，他卻辭職下海，用1萬塊注冊成立了榮盛建筑安裝公司，其中5000還是找朋友借的。三年后涉入房地產行業的第一個項目——方州花園。

2002年，耿建明于河北廊坊經濟技術開發區設立了榮盛控股股份有限公司。2007年8月，他在帶領榮盛發展在深圳正式掛牌上市。2020年榮盛發展全年累計簽約金額1270.97億元，邁進千億軍團。

一直以來，因榮盛發展整體以深耕“京津冀城市群”為主，所以在地產界有著“河北王”的稱號。榮盛為了搞千億規模，特別是為了掙脫環京的困局，從2018年開始擴張拿了不少高價地，其中不乏地王。而隨著房地產政策調控，榮盛發展財務狀況開始下滑。在華夏幸福宣布債務違約公開承認“暴雷”之后，榮盛發展也引起了市場高度關注。

截至2020年三季度末，榮盛發展剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍，“三道紅線”僅有現金短債比勉強達到監管指標。

到2021年9月30日，現金短債比為1.05，達到監管要求的大于1倍；凈負債率58.89%，較期初下降21.29個百分點，低于監管要求的低于100%；剔除預收賬款后的資產負債率為69.49%，較期初下降4.67個百分點，達到監管要求的70%以內。“三道紅線”已完全達標。但其實榮盛發展早已負債累累，截至2021年三季末，榮盛發展總資產為2886.11億元，總負債2368.5億元，凈資產517.61億元，資產負債率82.07%。

之所以 能 回歸 綠檔 ，是 因為 榮盛運用 了 通過 商票來降低表內負債一招 。商票不屬于國家規定的對房地產貸款限制的范疇，房企用這種方式能避開監管管控，而銀行也要開展業務，所以以商票形式去變相貸款給房企融資。2021年上半年，就 有媒體突然爆出榮盛票據不能如期兌付。根本原因是，需要兌付的票據，實在太多了。對此，榮盛給出了“以房抵債”的鬧劇。目前榮盛的 商票 已經在預警重點關注中，拒付商票7612筆，拒付金額25.2億，未結清20256筆，涉及金額59.4億。

不僅如此，榮盛發展還頻頻給子公司擔保。2021年 6月21日晚，榮盛發布公告稱，截至本公告披露日，公司實際擔保總額為633.75億元（不含本次），占公司最近一期經審計凈資產的136.76%。在 榮盛發展的對外擔保中，有不少是關聯擔保，名擔實貸，不過，擔保的金額，是可以不列入負債之內的。如果加上擔保的金額，榮盛發展的負債，高達2460億元。

在2021年8月下旬舉行的上半年業績發布會上，耿建明曾信心十足地對外表示，“榮盛發展不會出現任何違約。”但這掩蓋不了榮盛資金抓襟見肘的事實。

截至目前，榮盛大股東榮盛發展股份數量為27.56億股，持股比例為63.38%，目前質押數占其持股數的56.57%，最近一筆股權質押發生在3月7日，質押數量4487.73萬股。3月 3日榮盛 完成發行了10億元超短期融資券，其中有 9億是 用來 還債的債務券為公開債務并不包括非公開債務的商票以及理財。7.8億 的 美債 選擇 展期 ，又 何嘗 不是 因為 缺錢 ？此外 ，榮盛發展應付票據及賬款達326.99億元。

除了債務 壓力， 榮盛發展業績 也 開始 大 幅度 下滑 。其 發布的 《2021年度業績預告》顯示，公司凈利潤為1億-1.5億元之間，扣除非經常性損益后的凈利潤5209.8萬元-1.02億元，而 2020年的凈利潤為75億元。榮盛 發展 目前 的 情況 ，遠非 想象 中 的 那么簡單 輕松 。

結語

5000元白手起家，創業24年，耿 建 明 以軍人的實干精神、超前的戰略眼光和獨到的管理哲學，一手打造了千億房企榮盛。同時 ，也 把 榮盛 帶到 了 難以為繼 的 艱難 困境 ，能否 撐 過 這場危機 ，目前來講 ， 尚未 可知 。

關鍵詞： 債務困境下千億房企沉浮錄之二十表里不一的榮盛發