對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“增收不增利”已然成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點(diǎn)。

不久之前，金輝控股公布了2021年年報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年金輝控股實(shí)現(xiàn)收入為400.3億元，同比上升14.77%，而同期毛利僅為77.47億元，同比僅上升0.45%，凈利潤(rùn)為36.94億元，同比下滑3.28%。

作為業(yè)內(nèi)穩(wěn)健性房企，金輝控股也未能擺脫“增收不增利”的局面。究其原因，是其利潤(rùn)指標(biāo)出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年金輝控股的毛利率由上一年的22.12%降至19.36%，首次跌破20%。再加上其銷售費(fèi)用等大幅增加，使得其凈利潤(rùn)率由上一年的10.95%降至9.23%，近年來(lái)首次跌破10%。

較為積極的解讀是，“增收不增利”現(xiàn)象是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“通病”，金輝控股只要運(yùn)作得當(dāng)，這種局面終會(huì)獲得改善。

然而，金輝控股年報(bào)中隱藏著的“明股實(shí)債”、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，更值得關(guān)注。

歸母凈利潤(rùn)微增，“明股實(shí)債”愈發(fā)嚴(yán)重

上文提到，2021年金輝控股的凈利潤(rùn)為36.94億元，同比下滑3.28%。

但是，同期金輝控股的規(guī)模凈利潤(rùn)卻錄得32.75億元，同比增長(zhǎng)4.71%。

之所以出現(xiàn)這種情況，靠的是對(duì)凈利潤(rùn)總額的分配。

數(shù)據(jù)顯示，2021年金輝控股的少數(shù)股東損益僅錄得4.19億元，較上年同期下降39.42%。

也就是說(shuō)，2021年金輝控股的歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，完全取決于對(duì)少數(shù)股東權(quán)益的“擠壓”。

然而，從金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益來(lái)看，這一結(jié)果是不合理的。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益為139.35億元，較上年同期的145.5億元，減少了6億元。

但是，其少數(shù)股東損益下降的幅度，要遠(yuǎn)高于金輝控股少數(shù)股東權(quán)益的下降速度。

實(shí)際上，近年來(lái)，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益一直處于高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。尤其是在2019年-2020年之間，更是暴漲了100億元。

截至去年年中，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益達(dá)到158.2億元的歷史最高值。

然而，少數(shù)股東權(quán)益激增的同時(shí)，金輝控股的少數(shù)股東損益卻沒(méi)有獲得相應(yīng)的增長(zhǎng)，使得其深陷“明股實(shí)債”的嫌疑。

截至2020年年底，金輝控股少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比例為40.29%，其少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)總額比例為18.10%，兩者相差二十二個(gè)百分點(diǎn)。

而到了2021年年底，金輝控股少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比例為37.09%，少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)總額比例為11.48%，兩者相差二十八個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，金輝控股“明股實(shí)債”的現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重了。

少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益，成了金輝控股調(diào)節(jié)利潤(rùn)的“神器”。

百億應(yīng)付款項(xiàng)壓頂，短債壓力巨大

雖說(shuō)是穩(wěn)健派，但金輝控股對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)也是有追求的。

2017年-2020年，金輝控股的合約銷售金額逐年增長(zhǎng)，分別為445.1億元、746.8億元、888.6億元及972億元。

在去年年中，金輝控股董事長(zhǎng)林定強(qiáng)曾表示，“公司2021年的合約銷售金額預(yù)計(jì)會(huì)突破千億”。

但是，受樓市疲軟的拖累，金輝控股的千億目標(biāo)最終未能如愿。

雖然未達(dá)成千億目標(biāo)，但是在追求規(guī)模增長(zhǎng)的路上，金輝控股的負(fù)債是上來(lái)了。截至2021年年底，其負(fù)債總額已經(jīng)高達(dá)1540億元，較2017年足足翻了一倍。

負(fù)債高也不怕，只要結(jié)構(gòu)合理就行。尤其是短期債務(wù)，當(dāng)下已經(jīng)成了房企的“命門”，只要短債無(wú)壓力，金輝控股就沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

然而，就年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，金輝控股顯然沒(méi)有達(dá)到“高枕無(wú)憂”的地步。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，金輝控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為197.29億元。

而在同期，金輝控股的即期債務(wù)總額有167.92億元，包括銀行貸款78.57億元、其他借款16.47億元，以及一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)、公司債和資產(chǎn)抵押證券所得款項(xiàng)72.88億元。

由此可知，金輝控股賬面上的現(xiàn)金，完全可以覆蓋這些即期債務(wù)，二者比值約為1.2，這一數(shù)字也是其“三道紅線”現(xiàn)金短債比的結(jié)果。

但是，這并不是金輝控股短債壓力的全部?jī)?nèi)容。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，金輝控股的貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)有136.04億元，賬齡在一年以內(nèi)的貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)，有129.19億元。

也就是說(shuō)，如果算上即期的應(yīng)付款項(xiàng)，金輝控股賬面上的現(xiàn)金更不不夠用的。

要想償還這些債務(wù)，“借新還舊”是指望不上了，畢竟如今的融資環(huán)境仍然緊張，那就只能靠金輝控股加快銷售回款了。

然而，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2022年1-3月，金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額81.20億元，同比下滑57%。

顯然，金輝控股還得加把勁兒。

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