剛還上4月份的美元優(yōu)先票據(jù)，弘陽地產(chǎn)還未來得及松一口氣，再度傳來評級展望下調的消息。

4月7日，穆迪將弘陽地產(chǎn)的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，并將該公司的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，展望仍為負面。未來12-18個月內，弘陽將面臨經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱、龐大的到期債務，是穆迪給出的預測。

此前，弘陽地產(chǎn)的審計師安永在其2021年財務報告中指出，對公司可持續(xù)經(jīng)營能力表示擔憂。

4月8日，弘陽地產(chǎn)公布了一季度銷售數(shù)據(jù)，其累計合約銷售金額為人民幣98.2億元，同比減少約49.67%。

銷售不盡人意、再融資難度加大、流動性壓力加劇，將是今年弘陽地產(chǎn)最操心的幾件事，包括今年還有金額不小的短期債務的重重關卡，等待弘陽一關關的去闖。

穆迪下調弘陽地產(chǎn)評級

對于此次下調弘陽地產(chǎn)評級，穆迪給出的分析是：評級下調反映了弘陽地產(chǎn)在未來12-18個月內經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱、龐大的到期債務推動下，再融資風險加劇，流動性減弱。在融資條件緊張的環(huán)境下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

關于短期債務的問題，弘陽地產(chǎn)在4月6日發(fā)布公告稱，公司已將所需資金悉數(shù)存入受托人的指定銀行賬戶，用作于2022年4月11日全額贖回2022年4月票據(jù)(其未償還本金額2.6億美元連同累計至到期日的利息)。

全額償還2022年4月到期的債券，與穆迪預計的結果一樣。

然而，今年內弘陽地產(chǎn)依然還有8月到期的2.75億美元和10月到期的2.5億美元。在艱難的融資環(huán)境下，能否如期兌付這些債券？

穆迪預計，弘陽地產(chǎn)將利用內部資源償還到期債務，而使用內部資源償還債務將加劇公司的流動性壓力。

未來，弘陽地產(chǎn)或將縮減土地收購和開發(fā)規(guī)模，并控制開支，以保持償債的流動性。穆迪分析弘陽可能會出售旗下資產(chǎn)以履行其債務義務，但在困難的經(jīng)營環(huán)境下，資產(chǎn)出售的執(zhí)行仍具有挑戰(zhàn)性。

盈利能力持續(xù)下滑，依然高價拿地

整體的利潤水平呈下滑趨勢，是弘陽地產(chǎn)去年交出的成績單。

據(jù)弘陽地產(chǎn)年報數(shù)據(jù)顯示，其2021年毛利率同比下降3.3個百分點至19.1%，凈利率同比下跌2.2個百分點至7.0%。

回顧過去幾年的數(shù)據(jù)來看，弘陽地產(chǎn)在2017年-2020年期間，其毛利率分別為40.6%、31.2%、25.1%和22.4%，凈利率則分別為19.5%、14.3%、10.8%和9.2%。

也就是說，在過去5年間，弘陽地產(chǎn)的利潤水平在持續(xù)下降。

此外，去年弘陽地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤為12.46億元，同比下降24.99%。原因在于有很多合作項目，出現(xiàn)了少數(shù)股東攤薄利潤的情況。

近年來，為了沖擊千億目標，弘陽地產(chǎn)在土地市場大舉擴張，不惜頻頻高溢價拿地。在2019年，弘陽地產(chǎn)的新增土儲中大部分土地均以溢價購得。2021年1月，江蘇徐州江山云璟地塊以總價約5.05億元競得，溢價率高達122.74%。

2021年，弘陽地產(chǎn)新增22幅地塊，有20塊土儲為合作拿地，其中13幅地塊權益比例在30%左右，截止到目前總土儲的權益比例依然不足50%。

如此高杠桿沖規(guī)模的操作手法，給弘陽地產(chǎn)的發(fā)展，蒙上了一層陰影。

短期債務壓力加劇，融資受挫難度加大

數(shù)據(jù)顯示，去年弘陽地產(chǎn)賬面上有現(xiàn)金160.39億元，短期債務113.87億元，現(xiàn)金短債比1.41。

雖然在“三道紅線”綠檔之列，然而細看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，弘陽地產(chǎn)的短債規(guī)模并不只是短期債項這一項。僅其他短期負債這一項，金額便高達560.72億元，依然面臨短期集中兌付的壓力。

短債壓力之下，弘陽地產(chǎn)還面臨著融資環(huán)境日益艱難的局面。去年12月，一項名為“紅塔弘陽一期購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”的項目狀態(tài)更新為“終止”。

據(jù)悉，該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額5.9億元，原始權益人為弘陽置地（集團）有限公司。ABS即資產(chǎn)支持證券，主要是指把房企應收賬款或者其他有穩(wěn)定現(xiàn)金流預期的資產(chǎn)打包后向投資者發(fā)行債券的一種融資工具。

此前弘陽地產(chǎn)計劃發(fā)行的購房尾款ABS，就是將購房人的應收賬款債權，用來在資本市場再融資。

隨著計劃的終止，這條路看起來是行不通了，或許只能走通過快速去化獲得銷售回款和使用內部資源來償還短期債務這條路了。

顯然，在持續(xù)動蕩的2022年，原來房企順風順水的操作和玩法，似乎已經(jīng)不管用了。有什么新招來緩解流動性壓力，依然會是弘陽繞不過去的坎。

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