本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)下行態(tài)勢仍未迎來明顯改善。

中指研究院、克而瑞研究中心以及貝殼研究院等多家研究機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模同比下滑明顯，新增發(fā)債規(guī)模低于到期債務(wù)規(guī)模態(tài)勢延續(xù)，房企償債壓力并未實質(zhì)性減少。

另一方面，境內(nèi)融資支持政策持續(xù)出臺，市場信心也在逐步修復(fù)。多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份，房企融資規(guī)模出現(xiàn)“翹尾”，自去年10月以來，房企單月非銀融資總額首次突破千億。

近日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)發(fā)布通知提出，支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，同時依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強自身風險管理，密切關(guān)注市場形勢和行業(yè)變化，嚴格防范、妥善化解各類風險。

“完善民營企業(yè)債券融資支持機制，將有利于緩解民營房企融資難的狀況，有助于穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《中國經(jīng)營報》記者表示，相關(guān)政策意味著民營房企發(fā)債融資也將得到支持，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，并將加大防范和化解房地產(chǎn)風險力度，支持房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

融資規(guī)模同比下滑

若從償債壓力角度來看，房企新增發(fā)債規(guī)模自2020年四季度以來即長期低于同季度到期債務(wù)規(guī)模，這一態(tài)勢一直延續(xù)至今。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約2521億元（人民幣，下同），雖同比下降32.5%，但對比同期1733億元的新增融資，房企的償債壓力并未實質(zhì)性減少。

多家機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)均顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模同比下滑明顯。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資（包括信用債、海外債、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等）總額2309.0億元，同比下降61.4%；貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2022年一季度，房企境內(nèi)外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。而據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%。

Wind數(shù)據(jù)也顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模為615.59億元，相比2021年一季度1012.62億元的債券融資規(guī)模下滑明顯。

“大規(guī)模舉債發(fā)展的模式逐漸退出，穩(wěn)健的財務(wù)導(dǎo)向下房企將主動降低自身負債規(guī)模。”對于融資規(guī)模的進一步下滑，貝殼研究院方面在分析報告中指出，主要是受到大環(huán)境不確定性增加、房地產(chǎn)行業(yè)信用風險持續(xù)惡化以及房企自身經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變等三方面的影響。

貝殼研究院方面還指出，預(yù)期較高的“并購債”一季度主要呈點狀表現(xiàn)，只有個別兩家房企成功發(fā)行，尚未形成規(guī)模，短期對整體債券融資規(guī)模影響有限。

克而瑞研究中心則認為，2022年一季度融資規(guī)模同比大降主要是2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數(shù)相對較大。

延續(xù)“內(nèi)升外降”趨勢

從融資結(jié)構(gòu)來看，2022年一季度房企境內(nèi)債與境外債呈現(xiàn)一升一降的格局。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房企境內(nèi)債券規(guī)模占比80%，較2021年同期上升16個百分點。

境外債同比下降速度也高于境內(nèi)債。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約1378億元，同比下降28.6%，境外債規(guī)模約355億元，同比下降68.0%。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資中，信用債、ABS彌補了一部分由海外債、信托快速撤退造成的融資缺口。具體來看，一季度信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點。

對比近年一季度房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，近年來房企境內(nèi)發(fā)債金額占比呈上升態(tài)勢，2018年一季度房企境內(nèi)發(fā)債金額占比為23%，2019年一季度這一比例提升至47%，此后歷年一季度這一比例均在50%及以上。

境內(nèi)外融資環(huán)境差異明顯，導(dǎo)致票面利率呈現(xiàn)兩種截然不同的趨勢。

根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，境內(nèi)方面，2022年一季度房企債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個基點，環(huán)比上一季度下降49個百分點；境外方面，一季度境外債券融資平均票面利率為8.24%，較2021年同期上升128個基點，環(huán)比上一季度基本持平。

“從2021年來看，在房企發(fā)債融資額中，信用債民企占比只有25%，境外債中民企占比超80%。絕大部分民營房企信用等級較低，很難發(fā)國內(nèi)信用債融資，只有選擇門檻低、成本高的境外債。”劉水表示，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)前所未有地迎來一輪迅速的縮表和出清過程。由于違約或信用評級下調(diào)，引發(fā)企業(yè)主體信用基本喪失或遭遇債務(wù)危機。目前，金融機構(gòu)對房企融資依然保持謹慎，主要表現(xiàn)在境外債規(guī)模收縮，利率呈內(nèi)降外升趨勢。

市場信心待修復(fù)

2022年一季度房企境內(nèi)融資中，央企國企依然是主要發(fā)行主體。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，一季度境內(nèi)共發(fā)行債券融資123筆，其中116筆發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)為國企央企，占比為94%。

Wind數(shù)據(jù)也顯示，2022年一季度房地產(chǎn)行業(yè)債券融資共64筆，其中發(fā)行人為民營企業(yè)的僅4筆。

“行業(yè)債務(wù)風險尚未出清的階段，企業(yè)信用的影響力將會進一步放大。”貝殼研究院方面指出，信用背書優(yōu)厚的國企與央企會獲得更高的市場認可，從而獲得相對低廉的融資利率，而發(fā)債主體企業(yè)性質(zhì)的結(jié)構(gòu)性影響，也是2022年一季度境內(nèi)債票面利率下降的主要原因之一。

結(jié)合未來一年到期債務(wù)來看，房企尤其是民營房企仍面臨較大償債壓力。

克而瑞企業(yè)顧問監(jiān)測近170家房企中，未來一年有到期債券的房企共有96家，債券規(guī)模達5539億元，54家房企到期債券規(guī)模同比有所增加，12家房企未來一年到期債券規(guī)模超100億元。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，截至2022年3月31日，房企一年內(nèi)到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計7965.0億元。

實際上，今年以來，在防范與化解房地產(chǎn)風險力度不斷加大基礎(chǔ)上，房企融資政策近來也開始有所寬松，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法以及支持民營房企發(fā)債融資等政策陸續(xù)出臺。

在此背景下，市場信心也在逐漸修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份房企非銀融資出現(xiàn)“翹尾”，總額為1050.7億元，環(huán)比上升125.4%，自上年10月以來首次單月融資總額突破千億。

“與之前相比，當前融資渠道已經(jīng)基本恢復(fù)開放，其中符合政策導(dǎo)向的融資模式開放力度更為強勁。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，當前政策的邊際放松仍處于窗口期，并將有望伴隨近期銷售端政策的放松持續(xù)一段時間，因此會對未來房企融資起到一定修復(fù)和支撐作用。

“當前發(fā)生債務(wù)違約的房企，相當一部分是上市民營房企，有些房企在通過引入戰(zhàn)投、出售項目資產(chǎn)、債務(wù)展期等方式自救。由于房地產(chǎn)市場預(yù)期沒有發(fā)生明顯改善，金融機構(gòu)避險情緒仍然很重，總體來看，房地產(chǎn)風險出清速度較慢。”劉水表示，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，意味著民營房企發(fā)債融資也將得到支持，將有利于緩解民營房企融資難的狀況，有助于穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期；同時，支持民營上市企業(yè)并購重組，將加快發(fā)生債務(wù)違約的房企風險出清。

關(guān)鍵詞： 房企一季度融資規(guī)模同比下滑 支持政策持續(xù)發(fā)力