債券展期正在成為房企應對債務壓力的重要舉措。

4月28日，中梁控股發布公告稱，為改善公司整體財務狀況，擬推動公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進行交換展期，預期兩筆就債券實際平均展期期限為1.4年，交換條件為1%現金激勵。

此外，中梁控股還宣布，設立開發物業增信包，并承諾部分優質項目銷售套現后的自由現金流凈額的50%將優先歸集用作歸還或回購美元債。

自2021年下半年以來，房地產市場環境發生劇烈變化，行業整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內融資不斷收緊。在此背景下，民營房企面臨整體流動性風險，為了化解流動性風險，不少房企尋求債券展期，以時間換空間。

據公開資料不完全統計，去年至今已有超過20家房企推進債務展期，而在當前形勢下，展期雖是無奈之舉，但也是房企在面臨短期資金壓力下平衡到期債務和穩定經營的首要方式。

主動進行債務管理的態度也獲得資本市場正向反饋。截至當日收盤，中梁控股報收2.25港元/股，單日漲幅超過7%。

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主動債務管理 境外債即將“清零”

根據中梁控股公告顯示，擬推動交換展期的是2022年5月19日到期的8.5%票息美元債券 (存續規模為3億美元) 及2022年7月29日到期的9.5%票息美元債券 (存續規模為4.5億美元) 。若展期順利，兩筆舊債券將會交換為2023年4月15日到期的8.75%票息與于2023年12月31日到期的9.75%票息的新美元債券。

公告顯示，兩筆舊美元債交換條件為1%現金激勵，以及按比例置換成展期后的新美元債券；同時，兩筆舊債券同意交換時會結算與支付至2022年5月18日的債券應付利息。

中梁控股還宣布，設立開發物業增信包，12個月內權益可售貨值超過100億元；同時其承諾，除現有項目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無錫中梁芯都會、長沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金云璽等在內的項目，銷售套現的自由現金流凈額的50%，優先歸集用作歸還或回購美元債。

除了這兩筆交換展期的美元債，中梁控股還在公告中還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協議，展期至2023年。

在業內看來，行業整體下行的背景之下，債券展期是房企主動進行債務管理的一種方式，是當下最務實、對各利益相關方最負責任的選擇，也展現出企業“絕不躺平”的積極態度。

今年2月，證監會在公開回復債券監管時表示，會壓實發行人主體責任，督促其加強現金流管理，排好兌付時間表，可通過提前協商債務展期、債券置換等方式籌措償債資金，有效化解償債風險。3月25日，銀保監會也公開表示鼓勵有還款意愿、吸納就業能力強的行業和企業，通過展期等方式紓困解難。可見，債券展期也是目前監管層鼓勵的化解償債風險的方式之一。

與其他房企債務到一期展一期不同，中梁控股選擇將存續債券一次性全部展期，行為果斷的同時，也給投資者以合理代價。

上述三筆債劵展期后，中梁控股今年內再無境外債本金到期。作為20強規模房企，中梁控股極少使用境外信用債，境內債券存量也很低，僅有一筆2022年11月6日到期的購房尾款ABS（存續規模3.4億人民幣）。記者了解到，對于該筆ABS中梁控股未做展期計劃。根據公司一季度末的財務數據顯示，截至2022年3月31日，中梁控股有息負債為340億元左右，在2021全年有息負債402億元基礎上進一步降低，也是30強房企里有息負債指標最低的幾家企業之一。

而在上述展期后債券歸還之后，中梁控股也將實現境外債“清零”。

在積極進行債務管理之外，中梁控股自去年下半年以來還密集回購美元債，且價格合理。數據顯示，2021年7月至今年3月底，中梁控股已歸還或回購合共約12億美元本息的境外債務，降杠桿表現積極。

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營銷主動出擊 緊抓窗口搶收

今年以來，外部環境在逐漸改善。

二季度以來，房企的資金面政策在日趨寬松，例如部分優質民營房企恢復境內信用債再融資，央行、財政部等六部委鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，證監會、國資委、全國工商聯發布通知擬完善民營企業債券融資支持機制等。

日前，有媒體報道，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構舉行專題會議，主要議題是不良資產處置和為房企紓困，據傳中梁控股也在這份房企名單中，若有以上各大金融機構的幫扶，預計中梁控股后市資金壓力將會被極大緩解。

此外，各地樓市政策也在逐步放松，隨著利好不斷加碼落地，業內人士均認為市場已經處于筑底回升階段，預計二季度房企銷售會有明顯好轉，后市反彈蓄力明顯增強。

東風已來，債務展期之后的中梁控股也可以輕裝上陣，全力進行銷售攻堅，加速回款，實現現金流回籠。

為此，中梁控股也做好了準備。面對行業新形勢，中梁地產集團在營銷上主動出擊，積極尋求突破，重點措施包括兩個方面。

首先，實施集團營銷強管控戰略。3月，中梁控股地產集團營銷中心成立四個前臺作戰指揮部，分別統籌管理江浙、北方、中西部、南方四大戰區。通過垂直化管理打破層級間壁壘，有助于集團層面決策高效精準、資源優化配置；一線做精做強，工作高效落地。在操盤策略方面，中梁控股提出一盤一策精細化管控：由集團牽頭完成每個項目的系統性梳理，并在此基礎上量身制定項目的營銷策略。

其次，推行營銷“一把手工程”。要求各級組織一把手直管營銷，對營銷結果負責。一方面，要求一把手對營銷工作強過問、強支持、強考核，提升營銷話語權；另一方面，也要求一把手發揮組織協調作用，助力營銷解決卡點、高效運營。

據悉，目前中梁控股地產集團營銷強管控模式已經基本調整到位，各項工作正在高效推進之中。

例如面對持續反復的疫情，中梁控股推出“同心同行、愛在中梁”公益活動，從多方面著手提供物資、做好客戶關懷。這種與社會一起共克時艱的態度，在客戶中也取得一定的認可。

此外，中梁控股積極響應“更好滿足購房者合理住房需求”號召，計劃在“五一”期間推出“百盤聯動，N重幸福價到”購房節活動，公司將拿出一批高性價比房源，結合多重購房便利政策，為置業者提供匠心好房、兌現美好生活的同時，也能助力公司抓住窗口期搶收，為全年業績奠定基礎。

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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關鍵詞： 兩筆債務展期后境外債即將清零 中梁控股多措并舉積極