激增的償債壓力之下，越來越多的房企選擇以交換要約、債務展期等方式，降低境內外的到期債務壓力，換取更多時間和空間。

近期，富力地產（02777.HK）關于旗下10筆美元債的同意征求獲得通過，其中包括延長票據到期日、修改利率條款等內容，債券到期時間被延長了3-4年。富力地產短期內的債務壓力得到大大緩解。

據不完全統計顯示，近一年內，已有20余家房企對旗下超35筆債券進行過要約交換或展期，包括中梁、禹洲、正榮、祥生等房企。

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實際上，在融資未恢復、銷售市場也沒有大幅修復跡象的當下，大多數房企會將手中有限的現金流用于保交付、保供應，推動銷售來獲取現金流入。這也就意味著，房企對到期債務將采取延期兌付的方式。

在這樣的背景下，多位受訪業內人士表示，對于投資人來說，除了同意展期其實并無更多選擇余地。

債務持續展期

6月中旬，富力地產對旗下的10筆美元債發起了同意征求，對各票據的條款進行修訂，其中首條即為“延長票據的到期日”。

據富力公告，10筆美元債中有3筆于2022年內到期，另有7筆是2023年-2024年到期，富力對此給出的展期時限長達3-4年。其中，2022年到期的美元債延期至2025年，2023年的延至2027年，2024年的則延至2028年，期間分期予以兌付。

同時，上述美元債的票面利率多在8%以上，有3筆則超過11%；而尋求同意征求的修訂條款則將票面利率統一調整為6.5%。此外，富力還還提議豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件。

不過，富力方面也給出了相應的激勵和增信措施，包括向票據持有人支付每1000美元本金的5美元同意費；將位于馬來西亞新山的富力公主灣項目和位于英國倫敦的LONDON ONE項目納入抵押物，提供指定賬戶擔保等。

7月11日，富力地產公告稱，就上述10筆美元債而言，同意條件已得到滿足，對票據相關條款修訂及豁免事項等也獲得了必要的同意。借此，富力約50億美元的境外存續債務償還壓力得到相對緩解。

早在富力之前，正榮地產也曾在2月中旬對債務進行批量處理。彼時的正榮地產剛歷經了一場股債雙殺，其發起了對5筆年內到期境外債務的要約交換及同意征求。其中包括4筆美元債，剩余本金總額約為7.97億元，一筆剩余本金總額為16億元的人民幣債券。3月底，正榮地產發布公告稱，上述交換要約和同意征求達成，此后發行了對應的新票據。

值得一提的是，正榮對到期境外債給出的展期時限為一年到半年不等，而富力地產此番給出的則明顯長于這一時間。

除了將債券展期時限直接變長之外，境內地產債則出現了再次展期的情況。

富力地產的境內債“16富力04”總發行規模為19.5億元。在今年4月份到期時，富力對該筆債券進行了展期，于7月7日兌付第一期15%的本金。

但臨近期限，富力對第一期本金的支付方式再度進行調整，將原應一次性兌付的約2.93億元本金分兩期支付，其中7月7日支付7.5%，即1.46億元，余下“尾款”部分則推遲至2023年4月7日支付。有該筆債券的持有者表示首期款項已到賬。

同樣的情況也發生在融創身上。4月份時已完成展期的“PR融創01”，在5月15日對首期10%本金及其對應利息進行了足額兌付，但在6月30日的第二次本息支付時出現不確定性。

于是，融創對兌付安排進行了再次調整，將6月、9月需要支付的10%、15%本金，分別縮減至5%、10%本金，并將2023年9月的最后一期本金支付額度從此前的20%增加至30%，減輕了近期的償付壓力。

奧園則接連尋求對到期利息的展期。在完成對“21奧園債”的利息展期之后，7月18日，奧園再發布公告稱，“20奧園02”第二年度利息應于2022年8月6日予以兌付，目前該公司擬召開債券持有人會議，對該筆利息尋求12個月的展期。

順利完成債務展期、兌付計劃再調整后，房企短期內的償債壓力得以緩解。不過，東方金誠研報指出，交換要約等方式從形式上避免了違約，但如果企業無法獲得現金流緩解流動性壓力，其面臨的償債風險將無法得到根本性改變。

東方金誠統計顯示，2022年下半年，境內外地產債到期規模為3479.49億元，其中7月到期規模約為1048.66億元，迎來高峰期。“行業融資環境未見明顯改善情況下，地產債展期或違約規模或將加速累積。”

投資者的無奈之選

各家房企披露的到期債券、利息展期或要約交換等的結果來看，多為順利達成。這背后是投資人的妥協。

有長期跟蹤地產板塊的固定收益分析師向第一財經表示，目前的市場狀況下，房企老板愿意選擇展期，投資人其實也沒有多少選擇，“訴訟花費大，不值得選擇不接受再打官司，還不如直接同意。”

在境內市場上，有持有多家頭部房企債券的投資者向第一財經表示，通常開發商談展期會跟大的機構投資者事先溝通好，保證展期能夠通過，“我們作為散戶，投反對票也沒用。”

在當前的環境下，選擇同意展期似乎已經成了投資人不得已的選擇。

不過，有近期尋求債務展期的房企內部人士表示，投資人也并非要對房企的所有方案直接投通過票。公開信息顯示，三盛控股曾于6月份就本金總額為1億美元的美元債發起交換要約，但收到有效交回的現有票據低于最低接納金額，交換要約失敗。

上述房企內部人士表示，在尋求投資人支持以爭取更多發展空間的過程中，房企也需要做出相應的努力。其一，年內到期的債務可能不止當前的一筆，這就需要對資金進行統籌考量，比如每筆債券的利息何時付、比例如何安排等；其二是與投資人保持溝通尋求支持，畢竟交換要約需要達成為一定比例才能獲得通過。

“若投資人對企業失去信心，認為其既不會付息，也不會付本金，大概也就不會同意展期了。”上述房企內部人士表示。

事實上，即便展期方案得以通過，或交換要約能順利進行，開發商能夠按照原方案執行的前提也是到期能備出相應的兌付資源。但在當前銷售市場持續下行的背景下，這并非易事。

有多位房企內部人士向記者提及，當企業手中的資源極為有限時，到期還債保信用，還是蓋房保供應，就成了單選題，而大部分房企會選擇后者。“供貨有保證，銷售才能運轉起來，才會有現金流進入。”某華東房企內部人士表示。

同時，6月份以來銷售環比回暖的趨勢有被近期停供事件打亂的跡象。興業證券數據顯示，7月8日-7月14日的一周內，36城整體新房成交面積環比下降8.5%，除二線城市外，一線、三線的新房成交面積環比分別下降11.7%、-25.9%。

這樣的形勢下，上述持有多家頭部房企債券的投資者表示，開發商能按照展期方案如期兌付，就是很好的結果了。中金公司統計顯示，截至2022年5月31日，大部分2021年后展期地產債尚未到兌付時間，已到兌付時間的地產債共12支，有4支按計劃成功分期/到期兌付，占比33%。

關鍵詞： 房企存續根本在保運營保交付 展期或是到期地產債的最優解