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出品 | 鳳凰網風財訊

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作者 | 陳文莉

編輯 |王婷婷

出險房企債務重組方案，或將在3月迎來密集出爐。

3月10日晚間，旭輝控股公布境外債務重組方案的初步指示性關鍵條款，包括：不削減本金、部分債權可債轉股、債務延長期不超過7年、“實物 現金”付息、同意費，以及仍在制定階段的增信。

鳳凰網風財訊注意到，在旭輝重組方案之前，富力地產、華夏幸福、綠地控股等多家房企的境內外債務成功整體展期。同時，據傳言，恒大、融創、正榮、奧園、龍光、中梁等6家房企的重組方案也有望在本月出爐。

綜合各方消息，多家房企流出的債務重組方案均集中在債務集體展期、債轉股、增信措施等方面，不過在細節上有著些許不同。不得不說，重組方案本身也是一場誠意大比拼。

債務展期3-12年，“誠意”差距明顯

3月7日，融創中國境外債重組方案流出。融創提到或將通過發行新的美元票據來置換現有的票據，展期期限為2-9年。方案中是否設置了“同意費”“物業增信”等償付保障性條款，就要等3月底揭曉了。

不過，融創境內債重組方案或許給出了一些參考。10筆共160億元的境內債加權平均展期期限3.51年。融創給出的“誠意”是，以重慶文旅城、紹興黃酒小鎮、廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴 A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處優質資產的收益權作為展期償付保障，并設計了現金支付 小額兌付的機制。

中國恒大1月提供的境外債務重組方案之一是分期償還本金，最長12年還清所有債務，通過“以舊換新”對債券展期，所有新發債券票面利率最低在2%左右。

富力地產（02777.HK）8筆境內債、合計135億元加權平均展期期限3年以上；10只美元票據整體展期3-4年，合計49.43億美元，成為國內首家境內外債券全部整體展期的房企。富力境內債重組雖未披露增信措施，但境外重組曾以英國及馬來西亞等地項目提供增信。

作為早批出險的房企，華夏幸福（600340.SH）的重組方案可謂是細致。2192億元負債中，賣出資產回籠資金約750億元；出售資產帶走金融債務約500億元；優先類金融債務展期或清償約352億元；現金兌付約570億元金融債務；以持有型物業等約220億元資產設立的信托受益權份額抵償；剩余約550億元金融債務由公司承接。

同時，華夏幸福將原境外美元債券注銷，新債券存續期限8年，年息2.5%。并向同意展期的美元債券持有人支付本金金額的1%（即4033.45萬美元）。

龍光集團（03380.HK）223.6億元境內債務則成功展期36-48個月，增信措施是提供大灣區重點城市交通便利區位住宅項目，以及西南省會城市核心樞紐住宅項目各55%股權質押。

花樣年（01777.HK）給出的境外債方案是展期2-6.5年，新票據的現金利率介于5.0%-8.0%，且境內項目出售所得款項凈額的40%用于新票據的現金清繳。同時，創始人曾寶寶以個人名義為花樣年注入約1500萬美元。另，花樣年會以現金支付債權人0.1%債務本金作為同意費。

此外，中國奧園（03883.HK）已經與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，在協議生效的15日內，支付債權人境外債務本金的0.25%作為早期同意費，1個月內支付相同金額的0.5%作為一般同意費。傳言奧園對普通債權的本金打折，展期約3-5年。

債轉股成重組標配，控制權是“底線”

恒大、融創、花樣年、華夏幸福、中梁等多家房企在“以舊換新”等重組方案的基礎上，均提供了“債轉股”的選項，但也在轉股比例上進行了限制，以確保原有股東的控制權。

比如，恒大在為境外債權人提供的兩種重組方案之一，便是通過新發行可轉債等混合型證券，將部分債務轉為中國恒大Ｈ股、恒大汽車和恒大物業的股份。

不過，傳言恒大與境外債權人并未談妥，后者希望將部分債務轉為恒大所持有的恒大汽車及恒大物業全部股權，這是恒大方面所不愿意讓步的。

如此一來，恒大便只能在3月20日的清盤呈請聆訊前做出一定的妥協，或者是直面清盤。

融創中國的境外債重組方案中也給出了“債轉股”的選擇，債權人可將美元債按照一定的比例轉換成融創中國、融創服務的股份。但是，大前提是，保證重組后孫宏斌至少持有30%股權，仍為公司第一大股東及實控人。

花樣年的“轉股底線”與融創相似。13億美元的負債可股權化，但在重組后，曾寶寶仍要是花樣年年最大控股股東。不過，目前花樣年控股的股價僅0.2港元/股，其歷史股價最高不足2港元/股，且成交量較低。

中梁控股則直接在轉股比例上進行了限制。據悉，新可換股票據將不超過總債務的20%。

華夏幸福于2022年8月也推出了“債轉股”的補充方案，同樣在轉股比例上進行了設置。方案顯示，債權人將以不超過億元債權換取平臺不超過49%的股權或收益權。

另據3月1日消息，奧園也在考慮“債轉股”的可行性。

對此，標普表示，債轉股有助于促進債務重組，或許有越來越多的違約開發商考慮將債轉股作為延長或重組債務計劃的一部分。

不過，債務問題能否徹底解決，關鍵仍在于“刮骨療毒”后，房企們能否徹底擺脫“三高”的傳統開發模式。否則，信心崩塌仍是早晚的事。

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