（原標(biāo)題：煙臺(tái)合作伙伴“揭竿而起”：萬科少數(shù)股東B面）

最近，地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿萬科被舉報(bào)了。

【資料圖】

有人的地方就會(huì)有江湖，有江湖的地方必然有紛爭(zhēng)。在暴利和亂象橫飛的地產(chǎn)行業(yè)，有些利益糾葛本在所難免。

不過，讓人驚掉下巴的是，以“大道當(dāng)然、合伙奮斗”為核心價(jià)值觀的三好生萬科，是被自己的項(xiàng)目合作伙伴，也就是少數(shù)股東，實(shí)名舉報(bào)的，更夸張的是，舉報(bào)者竟然多達(dá)11家公司。

舉報(bào)信上說：在現(xiàn)實(shí)的合作中，煙臺(tái)萬科公司利用優(yōu)勢(shì)地位，操控項(xiàng)目公司，肆意挪用項(xiàng)目公司資金、違規(guī)調(diào)取“資金池”資金用于借貸漁利，侵犯合作方的合法權(quán)益。

話說，這些年在營(yíng)收大增背景下，萬科歸母凈利潤(rùn)大幅下降，而少數(shù)股東權(quán)益占比卻直線上升，侵蝕公司利潤(rùn)，飽受詬病。

很多投資人將矛頭指向了內(nèi)部人控制，理由是2014年萬科開始嘗試事業(yè)合伙人制度。這之前，少數(shù)股東損益與歸母凈利潤(rùn)之比維持在22%左右，隨著事業(yè)合伙人制度的推進(jìn)，該指標(biāo)躍升至40%左右。

也就是說，每年少數(shù)股東的利潤(rùn)由之前占?xì)w母凈利潤(rùn)的兩成升至四成，翻了一番。

盡管萬科的少數(shù)股東權(quán)益占比越來越高，侵蝕公司利潤(rùn)明顯，但少數(shù)股東也有明顯的分野，同名不同命。

那些出地、出錢的項(xiàng)目合作方，他們的權(quán)益也未必能得到保障，很多弱勢(shì)的少數(shù)股東終究沒有逃脫被收割的命運(yùn)。

真正的收益屬于萬科的事業(yè)合伙人，與合伙人持股計(jì)劃相關(guān)的資管計(jì)劃，這些戴著面具跳舞的少數(shù)股東，才真正享受了高成長(zhǎng)的盛宴。

大多數(shù)情況下，這個(gè)世界的悲喜并不相通。

壹

先來說說這次的舉報(bào)信。

文末的落款是一串長(zhǎng)長(zhǎng)的名單：煙臺(tái)明迪投資、煙臺(tái)瑞拓投資、煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)、煙臺(tái)宸智商貿(mào)、煙臺(tái)宏宸、煙臺(tái)盈興、山東宸予錦商貿(mào)、煙臺(tái)博疆商貿(mào)、煙臺(tái)萬林、煙臺(tái)佳宸房地產(chǎn)、煙臺(tái)盈泰等。

看著這一系列煙臺(tái)前綴的公司，很明顯，煙臺(tái)萬科觸發(fā)了眾怒。

一切還得從萬科的港城往事說起。2008年金融危機(jī)過后，樓市從蕭條中復(fù)蘇。在4萬億刺激計(jì)劃的暖風(fēng)下，煙臺(tái)土地市場(chǎng)井噴，樓市前景看好。萬科、龍湖、中海、保利等一眾品牌房企先后殺入，攪動(dòng)樓市風(fēng)云。

萬科進(jìn)入煙臺(tái)始于2009年。當(dāng)年12月11日，萬科摘得芝罘區(qū)西海岸南側(cè)31萬平方米地塊，耗價(jià)9.48億元，開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目叫海云臺(tái)。

煙臺(tái)萬科的第一任總經(jīng)理林瞳治下，先后成功開發(fā)了海云臺(tái)、青年特區(qū)、御龍山，假日風(fēng)景、假日潤(rùn)園和萬科城6大項(xiàng)目。

不過，煙臺(tái)樓市的第一個(gè)霸主當(dāng)屬龍湖。2010年龍湖進(jìn)軍煙臺(tái)，選擇偏僻的牟平，利用強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，生造出一個(gè)養(yǎng)馬島養(yǎng)生概念區(qū)。煙臺(tái)的首個(gè)項(xiàng)目銷售額達(dá)30億元，成了2011年龍湖全國(guó)的銷冠。如一朵絢爛的煙花，綻放在煙臺(tái)上空。

一直到2013年，煙臺(tái)萬科憑借19億元銷售額，趕超后續(xù)乏力的龍湖，如愿登頂。此后兩年蟬聯(lián)煙臺(tái)房企銷售額冠軍。

以萬科、龍湖為代表的品牌房企憑借雄厚的資金、先進(jìn)的管理理念、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力野蠻又迅速地撕開煙臺(tái)樓市。

他們高歌猛進(jìn)的同時(shí)，也意味著本土房企的節(jié)節(jié)敗退。

恰好這時(shí)候，煙臺(tái)萬科向他們拋出了橄欖枝。

不得不說的是萬科當(dāng)時(shí)發(fā)生的那件大事。

2014年4月萬科開始事業(yè)合伙人的嘗試，包括事業(yè)合伙人持股計(jì)劃和項(xiàng)目跟投制度，與此同時(shí)，利用“小股操盤”的合作模式向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的概念應(yīng)運(yùn)而生。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈、融資難度增加、成本攀升的背景下，“小股操盤”可以有效利用外部資源，快速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額，為團(tuán)隊(duì)提供發(fā)展空間；同時(shí)也憑借更多的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升品牌影響力，通過不同環(huán)節(jié)收益，進(jìn)一步反哺業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，提高凈資產(chǎn)收益率……

2015年8月，隨著新任總經(jīng)理曾巍的到來，這一做法快速在煙臺(tái)進(jìn)入落地實(shí)操。

郎有情妾有意，一拍即合。從此，煙臺(tái)萬科駛?cè)肓艘粋€(gè)聯(lián)合當(dāng)?shù)胤科螅ㄟ^經(jīng)營(yíng)杠桿替代財(cái)務(wù)杠桿，做大做強(qiáng)的快車道上。

對(duì)比一下數(shù)據(jù)，直觀而顯目。此前的2013~2015年，煙臺(tái)萬科蟬聯(lián)三連冠，不過銷售額都在十億的量級(jí)。2016年、2017年銷售額分別達(dá)32億元、67億元，以一年一番的速度飛躍，刷新著煙臺(tái)銷售額紀(jì)錄。

不知不覺中，煙臺(tái)樓市的格局發(fā)生了變化，形成了萬科一家獨(dú)大的局面。

此后幾年，萬科牢牢占據(jù)銷售排行榜第一，年銷售額量級(jí)在四五十億元。

聰明的看官應(yīng)該明白，之所以高居煙臺(tái)樓市榜首，秘訣就藏在聯(lián)合開發(fā)中。

一切看起來都很美好。只不過，在萬科的野蠻生長(zhǎng)中，很多做法逐漸變了味。

貳

在萬科與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)中，基于萬科的上市公司信譽(yù)及綜合管理能力，合作方幾乎無一例外的選擇萬科公司實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)合作項(xiàng)目公司。

并且萬科很強(qiáng)勢(shì)，合作項(xiàng)目的資金都由萬科單方歸集。

這就給了萬科足夠大的自由度和操作空間，巨大的誘惑之下，一切都可能發(fā)生。

各種讓人大跌眼鏡的操作上演了。

比如，舉報(bào)信上說：萬科違反合同約定，將項(xiàng)目公司資金挪用給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，由關(guān)聯(lián)企業(yè)從事借貸業(yè)務(wù)。

有翔實(shí)的案例。萬科與煙臺(tái)瑞拓投資有限公司合作的項(xiàng)目公司的賬上資金，2017年7月31日被挪用給天津萬翔企業(yè)管理有限公司8000萬元，2018年1月17日挪用給萬鵬（北京）投資管理有限公司5000萬元，2018年5月29日挪用給北京五和萬科置業(yè)有限公司1000萬元。

萬科與煙臺(tái)百潤(rùn)置業(yè)有限公司合作的項(xiàng)目公司于2018年11月26日挪用給萬鵬公司1.5億元。

萬科與煙臺(tái)宸智商貿(mào)有限公司合作的項(xiàng)目于2019年1月挪用給萬鵬公司1.5億元。

僅這3個(gè)項(xiàng)目就挪用資金4.4億元，挪用這些資金短的3年，有的至今沒有收回。

企查查顯示，萬鵬公司的股東是北京萬科。萬翔公司股東是萬鵬公司和天津萬城企業(yè)管理中心（有限合伙），后者的合伙人是萬鵬公司和北京萬科。北京五和萬科置業(yè)有限公司股東是天津恒京企業(yè)管理有限公司，后者的股東是北京萬科和北京五和萬科置業(yè)有限公司。

盡管股權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，不過，這些公司經(jīng)穿透后都是萬科公司。

換句話說，煙臺(tái)萬科私自把合作項(xiàng)目公司的資金挪用給了萬科北京區(qū)域的其他公司。

某種意義上說，萬科小股操盤的項(xiàng)目公司完全成了自己說了算的自家后院，合作方成了被借名和頂雷的“白手套”。

煙臺(tái)萬科的做法，不過是露出的冰山一角而已。這種灰色操作已成了秘而不宣的常態(tài)。

萬科合作方的朋友說，類似操作不僅僅發(fā)生在煙臺(tái)，全國(guó)也很普遍，經(jīng)初步了解山東省威海市、青島市，河北省秦皇島市、石家莊市都發(fā)現(xiàn)了大范圍的挪用。

萬科在全國(guó)有數(shù)百上千個(gè)項(xiàng)目，以此推算每年挪用的資金量級(jí)令人咋舌。

合作開發(fā)本應(yīng)是一個(gè)互惠共利的模式，但操盤者萬科時(shí)不時(shí)耍一下花槍。如何平衡和維持與合作方的關(guān)系、如何隱藏關(guān)聯(lián)交易的安排，是一件考驗(yàn)技術(shù)和藝術(shù)的活。

總歸，紙里包不住火。

熟悉萬科的看官可能記得，2021年11月，萬科對(duì)執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉肖進(jìn)行通報(bào)批評(píng)、降級(jí)以及扣減2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金各500萬元的處罰。

這一被罰事件，起源是唐山公司的一個(gè)合作項(xiàng)目的股東沖突，原始股東涉嫌遭強(qiáng)迫融資交易利益受損，舉報(bào)了合作中萬科的一系列違規(guī)操作，引爆了一個(gè)游走在灰色領(lǐng)域的萬科“放貸”業(yè)務(wù)。

此番，煙臺(tái)萬科挪用合作項(xiàng)目公司的資金又何其相像？值得一提的是，唐山公司和煙臺(tái)公司同為時(shí)任北方區(qū)首劉肖管轄。

這份舉報(bào)信揭開了萬科合作開發(fā)的隱秘一角，背后那條灰色利益鏈條影影綽綽。

當(dāng)合作項(xiàng)目公司治理失效時(shí)，那些弱勢(shì)的少數(shù)股東或淪為特定利益主體“利潤(rùn)轉(zhuǎn)移”的工具。

曾幾何，萬科是一家業(yè)績(jī)優(yōu)秀、治理優(yōu)異、令人尊敬的公司，之前的寶萬之爭(zhēng)將多年的美名擊得粉碎，如今亂象紛呈的煙臺(tái)萬科遭遇了少數(shù)股東的舉報(bào)，將最后一塊遮羞布徹底揭開了。

隨著雙方對(duì)薄公堂，萬科的違規(guī)操作已經(jīng)引起了監(jiān)管的注意。

一家煙臺(tái)萬科合作公司的人士稱，他們已將萬科違反金融管理法規(guī)、擾亂金融秩序等問題反映至央行，前不久已接到央行深圳分行的來電，總行已將此事批到央行深圳分行辦理。

溪云初起日沉閣，山雨欲來風(fēng)滿樓。

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