位于孫河的豪宅懋源璟璽即將入市

臨近年關，北京房地產項目開始集中入市，從12月13日起，已經有9個住宅項目獲得了預售許可證，其中12月16日當天就有6個項目獲批。按照以往的程序，這些項目不久將推向市場。在這些年底前將入市的新盤中，既有數千萬起步的頂豪別墅懋源璟璽，也有總價700萬左右的西三環三居室西城天鑄，更多的則是500萬左右的五環外樓盤。在不斷增加的限競房供應中，購房人如何挑選最適合自己的房子呢?針對于此，業內專家給出了三條建議。

六個住宅項目同天獲批

據北京市住建委網顯示，僅12月14日一天就審核了11個項目的預售許可預告。而正處于預售許可預告的共有15個項目，均為12月7日-14日之間獲審核。其中，5個為商辦、文化娛樂等類別的項目、10個為住宅項目。

據北京青年報記者粗略計算，9個住宅項目獲預售的面積約達50萬平方米，其中包括少數的地下倉儲和地下車庫的面積。如此算來，住宅部分至少超過50萬平方米。

在眾多等待入市的新盤中，熱點板塊朝陽孫河有兩個項目在此批預售許可預告之列。位于孫河鄉西甸村的懋源璟禧園(推廣案名：懋源璟璽)獲批預售面積約為7.5萬平方米。另一個項目則為錦繡瑞苑，此次獲預售面積為2萬平方米。北青報記者現場了解發現，懋源璟璽已經開放了樣板間，樣板間采用了地上三層、地下三層的布局，打造了北京首個9米高室內定制浮雕水景墻，將富有頂級豪宅氣質的稀缺水景納入室內。

而另一個孫河項目錦繡瑞苑則資料顯示由遠創中輝房地產開發，其中中糧占51%股份，旭輝、遠洋、中駿占有其余49%的股份。今年1月17日，僅經過一次舉牌，就被旭輝+中糧聯合體以33.65億元競得，溢價率僅為1%。與懋源璟璽不同，該項目為限競房地塊，銷售均價不超過68924元/平方米。

除了孫河以外，另一個內城區域，西三環豐臺區的西局板塊，同樣迎來新盤入市。西城天鑄也在16日取得預售證的項目名單中。據北青報記者探訪了解，西城天鑄同樣是限競房，均價7.8萬元/平方米，個別戶型售價在7.6萬元左右，一期推出85平方米兩居和89平方米的三居，以及168-173平方米的四居大平層。相比周邊二手房，西城天鑄售價較有優勢。貝殼找房數據顯示，周邊的二手次新小區保利百合報價8.5萬元/平方米、西府大院11.7萬元/平方米、西城原著12.4萬元/平方米，均高于西城天鑄。

限競房向五環外蔓延

不難看出，年底這波入市新盤中，既有高端頂豪，也有性價比頗高的限競房。對此，地產營銷人韓樂表示，從最近入市的新盤和土地供應上可以看出，土地的稀缺造成限競房進入五環內的可能性越來越小。新取證的項目中，除了少數內城項目外，大部分都是五環外的住宅項目。而在11月和12月成交的十余宗地塊中，也只有兩塊位于四環到五環之間，其余地塊位置均在五環以外。并且限競房向五環外蔓延的趨勢將越來越明顯，這對于在售位于五環內或五環沿線的限競房項目來說，無疑構成利好。

另外，韓樂也表示，在最近的土地出讓中可以看到，豐臺花鄉白盆窯、昌平北七家，以及大興采育的限競房地塊銷售限價，相比之前都要有所提高。這也反映出限競房雖后續地塊不斷涌現，但價格水平也是逐步上漲的。

那么在這種趨勢下，反觀目前在售的限競房，對比未來新推出的項目，有了一定的價格優勢，性價比變得突出了，因此給購房者的入市堅定了更多的信心。

由此可見，限競房雖然仍在擴大供應，但優質的地段和底部的價格正在逐漸告別市場，這恰恰是購房者應當引起重視的。

挑選限競房注意三點要素

面對供應的增加該如何在同質化的限競房中挑選呢?韓樂也針對選擇困難的購房人給出了三條意見：第一是要求限競房戶型具有極致的功能性。限競房產品最大的特性在于戶型的限定，90平方米占70%的規劃條件約束，決定了必須在有限的戶型面積中實現極致化的功能性，這是評價戶型的基礎。

由于五年的限售期，再加上辦理房本的時間，購房者持有這套房至少有8—9年。在此期間，一個家庭要經歷人口的變化和不同的人生階段，因此戶型的功能要有充分的擴展彈性。

舉個例子：現在市場上限競房90平方米的戶型基本都可以做到三居，但大部分都僅設有一個衛生間，只有少數的項目做了“雙衛”的配置，這細微的差別就讓功能性有了高下之分。

第二，提升產品的舒適度。韓樂解釋道，也有人擔心功能極致化了，會不會影響居住的舒適性?因此，在滿足功能的基礎之上，擁有舒適尺度感和采光度的戶型就更加先進。譬如：有的90平方米的戶型面寬尺度不夠，導致空間的體驗感下降，采光受到影響;有的餐廳設計不合理，影響到室內交通動線的流暢;還有的雖然也配置了“雙衛”，但其中一個是“暗衛”，沒有采光。這些都導致了舒適性的不足。

所以，極致化地凸顯功能性，不能以喪失舒適度為前提，只有兩者做到最完美的平衡，才能算是一個優質的戶型。

最后要有成熟的產品系為加持。韓樂認為，至于開發商的產品系，一般不為購房者關注。但如果把這種專業性因素也考慮進去，就能感知到在未來使用后細節上存在的不同。

畢竟“產品系”考驗的是開發商的產品研發能力和經驗值。一個成熟產品系的誕生，是經歷了多個項目的不斷調整和驗證總結出來的精華。有產品系加持的戶型，可能在戶型圖上不顯，但在使用后就能感受到更多人性化的設計精妙。

譬如收納空間的布局、廚房操作空間的精算、家具與電器在不同空間擺放的合理性等等。

在這方面，只有建立了完善研發體系的品牌房企，才能在限競房的開發中顯示出雄厚的技術底蘊，對此買房人可多加關注。

韓樂總結道，從功能性到舒適度，再到對產品系的關注，層層加深對優質戶型的理解，相信在挑房環節就不會出現任何閃失。

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