中華網財經1月19日訊：首次遞交招股書失效后，魯商生活服務股份有限公司（簡稱：魯商生活服務）再次向港交所遞交了招股書，獨家保薦人同為農銀國際。中華網財經此前報道，魯商生活服務上一次遞交招股書為2021年7月2日。

事實上，從7月下旬開始，通過聆訊的物企的進程開始變得緩慢。中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟表示，隨著今年以來房地產行業政策趨嚴與融資端收緊，市場對房地產及相關行業預期轉向謹慎，這也間接導致港交所在審核物企上市方面要求提高。

資料顯示，魯商生活服務成立于2006年，總部位于山東省濟南市，業務范圍覆蓋山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。

山東國資委控股

股權結構上看，重組后代表山東國資的魯商發展擁有52%的魯商生活服務股份處于控股地位，其他股東擁有48%股份。值得注意的是，相比于大多數赴港上市的物管公司來說，魯商生活服務未成立境外上市主體，僅在相關股權與資產騰挪梳理完成后，完成公司轉制。

近九成簽約面積位于山東

最新招股書披露，截至2021年10月31日，魯商生活服務簽約管理81個物業，已簽約總建筑面積超過2280萬平方米，覆蓋12個城市；以及在管81個物業，在管總建筑面積約1950萬平方米。其中74個已簽約物業（已簽約建筑面積2050萬平方米）及74個在管物業（在管總建筑面積約1690萬平方米）位于山東省。

年復合增長率低于行業

收入年復合增長率為19.5%。招股書中，魯商生活服務表示，從2018年的人民幣2.82億元增至2020年的人民幣4.03億元，并由截至2020年10月31日止十個月的人民幣3.034億元增加51.0%至截至2021年10月31日止十個月的人民幣4.582億元。我們的純利以36.1%的復合年增長率從2018年的人民幣2450萬元增至2020年的人民幣4540萬元，并由截至2020年10月31日止十個月的人民幣3550萬元增加73.0%至截至2021年10月31日止十個月的人民幣6140萬元。

經計算，2018-2020年以及2021年10月31日止十個月，魯商生活服務三年的利潤率分別為8.7%、9.01%、11.26%、13.4%，逐年走高。

若將增長放大至行業來看，魯商生活服務這一數據并不太理想。中華網財經從公開資料獲悉，據中物研協2020年5月發布一份數據顯示，2016年至2019年，26家上市物企營業收入持續攀升，營業收入總值較上年增長36.9%至628.13億元，凈增169.16億元，呈現持續高速增長的態勢，2016年至2019年營業收入復合增長率達32.4%。

值得一提的是，與此同時，在2021年11月份再次遞交招股書的中南服務在其招股書披露，2018年至2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年復合增長率為25.1%。中南服務這三年的凈利潤分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復合增長率為92.9%。

毛利率、凈利率仍然低于2020年在港物業上市公司均值

從收入來源看，招股書披露魯商生活服務的收入主要有三部分構成物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，2020年底，魯商生活服務總營收達到4億元，截至2021年10月31日止十個月，魯商生活服務物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務的收入分別約為2.13億元、1.64億元、8126萬元，分別占比46.5%、35.8%、17.7%。較首次招股書數據，可以看出，物業管理服務及社區增值服務收入占比在下降，非業主增值服務提升。

于2018年、2019年、2020年及截至2020年及2021年10月31日止十個月，整體毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、20.7%及25.7%。

中華網財經獲悉，據中指研究院發布《2021中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示，2020年在港物業服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019年分別提升了約2.2和2.8個百分點，企業盈利能力持續穩健提升。

由此可見，雖然較首次招股書數據有所好轉，但魯商生活服務的毛利率、凈利率數據仍然分別低于2020年在港物業服務上市公司2.9個百分點、1.9個百分點。

來自關聯方在管建面下降而收入反升

此外，魯商生活服務與魯商發展集團擁有長期密切的持續戰略關系。截至2021年10月31日，魯商生活服務的45個在管物業由魯商發展集團開發，在管總建筑面積達1240萬平方米，占同日魯商生活服務在管總建筑面積的63.6%。而首次招股書這一數據為71.5%，當前已經下降7.9個百分點。

從收入方面與關聯方關系看，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十個月，魯商生活服務來自魯商發展集團（作為付費客戶）的收入分別為5060萬元、7110萬元、1.17億元及1.4億元，分別占魯商生活服務總收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。

從首次招股書披露看，截至2021年3月31日止三個月這一數據為30.1%，而當前增長0.5個百分點。

彼時具體數據顯示，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月，魯商生活服務來自山東商業集團的收入分別為人民幣5810萬元、人民幣8030萬元、人民幣12990萬元及人民幣3130萬元，分別占其總收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

IPO募資用途：

招股書披露，上市后公司所得資金凈額將用于戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合；加強物業管理服務及進一步開發我們的多元化社區增值服務，以進一步提升客戶體驗及滿意度；投資于技術系統及標準化業務運營開發技術支持社區平臺；及日常營運資金。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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