在成立30周年之際，大悅城控股對商業發展進行了新的規劃。首次發布品牌IP、重點打造大悅城與大悅匯雙產品線、陸續迎來9個新項目……進入“而立之年”，大悅城控股的發展速度進一步加快，商業板塊的布局也日益密集。不過，眾多產品線中，有的項目成為潮流地標，也有的項目人氣慘淡。分析指出，在日益激烈的商業競爭之下，大悅城控股商業還需把握好發展節奏，一步一個腳印，才能保持長久發展。

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明確雙產品線重點

自1993年上市，30歲的大悅城控股在商業方面有了更多經驗與想法。近日，在2023大悅城品牌推介會上，大悅城控股首次發布品牌IP形象“大悅橙”，標志著大悅城品牌形象的新升級。

大悅城控股商業管理中心負責人田維龍表示，大悅城品牌誕生已有16年，未來，將聚焦“輕重并舉，城市深耕”的模式與布局，通過重點打造“大悅城”與“大悅匯”兩大核心產品線，持續締造出城市級、區域型的商業地標。緊貼城市更新等發展趨勢，大悅城控股商業還將探索社區商業、城市更新、文旅項目、特色主題街區、TOD項目、產商融合等產品新發展路徑。

據介紹，自2007年打造首個商業項目——西單大悅城后，大悅城控股已陸續布局了不少新項目、培養新產品線，不斷擴大商業規模。截至目前，大悅城控股在全國24個重點城市的核心地段已布局45個項目，管理面積超過500萬平方米。

在多產品矩陣多城市布局的規模下，大悅城控股商業也交出一份成績單。相關數據顯示，今年1-7月，大悅城累計銷售188.6億元，同比增長28%，客流1.7億人次，同比提升55%；在受疫情影響的2022年，大悅城取得總銷售額254億元、累計客流2億人、營業收入近40億元的成績。

產品線發展參差不齊

以大悅城起家，如今，大悅城控股已衍生出包括大悅城、大悅匯、大悅春風里、祥云小鎮等在內的眾多產品線。據大悅城控股官方介紹，大悅城是以18-35歲城市新生代及青年客群為核心的城市綜合體，主打年輕時尚、潮流文化品牌；大悅匯則以城市主城區或城市副中心的中產及家庭客群為主。

大悅城與大悅匯被視為大悅城控股商業的兩條核心產品線。目前全國共有西單大悅城、杭州大悅城等17座大悅城，而全國首座大悅匯位于廣州黃埔，已于今年7月中旬以99%招商率及93%開業率亮相。

從各產品線的市場表現可以看出，以年輕人為主要客群的大悅城已成為青年聚集地，強調生活文化的大悅匯吸收了眾多品質品牌；位于北京順義的中糧·祥云小鎮成為了周邊家庭客群的休閑選擇。然而，大悅春風里的發展相比上述產品線卻明顯慘淡。

2017年12月，大悅城首次宣布將推出第二條產品線大悅春風里。相比大悅城，大悅春風里將布局在一線城市非核心商圈和二線城市核心商圈，更側重生活為主的高性價比、高頻次消費業態。彼時中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政曾表示，大悅春風里未來會進入一、二線城市，實現五年50家、十年100家的開店目標。

然而，截至目前，大悅春風里產品線僅有位于北京大興、北京豐臺及青島的三家購物中心。此前，北京商報記者在走訪中看到，大興大悅春風里開業不到三年便出現明顯掉鋪現象，在營店鋪僅為開業之初的六成；這一現象在豐臺大悅春風里及青島即墨大悅春風里更為明顯，大眾點評平臺顯示，目前兩家商場入駐品牌分別為62家、21家。

針對多元的品牌矩陣及參差不齊的市場表現，中際遠大（北京）國際投資管理有限公司總裁趙理明表示，針對不同年齡段、不同消費水平的客群布局不同的產品線，從商業地產企業的角度來看是合理的。“不過，一個項目能否發展好，還是要具體問題具體分析，不同的地理位置、不同的經營模式都會產生差異。”

把控布局節奏是關鍵

實體商業的發展，從野蠻生長、跑馬圈地到當下的“存量”冗余、亟待更新，整個行業已進入新一輪競爭，是被市場淘汰或是成功晉級下一輪，都與企業運籌帷幄的能力息息相關。大悅城控股即將開始新的十年，商業板塊也迎來16周年，新的挑戰已然出現。

在2023大悅城品牌推介會上，大悅城控股方面介紹稱，在今年下半年，定位于“立體式生活美學購物公園”的成都天府大悅城、“城市菁英多元生活新聚場”的沈陽金融中心大悅城以及“北方首個大悅匯項目”天津西青大悅匯即將開業。到了2024年，大悅城控股商業還將首進廈門、南昌、三亞、深圳等城市并帶來6個新項目。

不同城市的布局、不同產品線的打造與多元多層級的市場不無干系。中國百貨商業協會秘書長楊青松指出，如今，“差異化”成為零售業態的重要競爭力，“面對不同的客群，要提供不同的系列軟件、硬件配套服務，從企業經營的角度來看，細分化是必不可少的。不過，企業需要注意成本集約、管理效率的問題”。

積極拓店一定程度上促進了實體商業的發展、刺激消費。同時，趙理明認為，品牌想要長久健康地經營，需要把握好發展節奏。“在擴大市場方面，企業應認真思考，是否需要如此快速地擴張；在擴張的同時，也要考慮好資金鏈、市場重點問題。”他還指出，無論布局規模如何，或是不同的產品線，團隊管理以及具體項目的運營、服務仍是不可忽略的重點內容。

楊青松認為，未來實體商業發展還需做到“精細化”“數字化”，數字化是使服務體驗進一步提高的手段，企業還需在這方面多下功夫，打造數字零售生態，保持優勢。

北京商報記者 劉卓瀾 胡靜蓉 實習生 何東旭

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