8月30日，廣州市人民政府發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，政策執行時點為8月18日。當日晚間，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行和國家金融監督管理總局深圳監管局聯合發布《關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，8月31日起執行。

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廣州、深圳是在住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》后，率先執行首套住房“認房不認貸”政策的一線城市，引起市場廣泛關注。分析人士認為，這具有引導意義，并認為后續其他一線城市大概率會跟進。

廣州深圳率先執行“認房不認貸”

根據廣州發布的通知，“認房不認貸”指居民家庭名下在廣州無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執行，不再區分是否有住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款）記錄及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。政策執行時點以2023年8月18日為界。

8月30日晚，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行和國家金融監督管理總局深圳監管局聯合發布《關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，該通知自8月31日起施行。

首套住房“認房不認貸”政策的落地，將使更多購房人享受首套住房貸款的首付比例和房貸利率。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，三類人將受益：一是改善需求“賣一買一”購房者；二是都市圈人口流動需求的群體；三是在廣州長期居住的年輕人及外來人口。

據悉，廣州將成立安居集團，整合統籌多渠道租賃房源，并將房地產市場與城中村改造相結合，健全租購并舉的超大城市住房體系。

政策松綁背后，是當前樓市相對疲軟。以廣州為例，今年二季度以來，在前期積壓需求基本釋放、潛在購房者市場信心不足等多重因素影響下，廣州市房地產市場整體成交明顯回落。購房者觀望情緒較重，市場持續低迷。

中指數據顯示，7月廣州新建商品住宅成交面積環比連續4個月下滑，新房、二手房價格亦處在波動調整通道，市場預期偏弱。據初步統計，8月廣州新建商品住宅成交規模延續小幅回落態勢，同比降幅仍在30%左右。

其他一線城市是否跟進

“廣州、深圳率先落地‘認房不認貸’政策，后續其他一線城市大概率會跟進。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

專家分析稱，核心城市房地產市場逐漸企穩，可以帶動全國房地產市場情緒修復。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，廣州、深圳作為一線城市釋放了積極信號，短期內北京也存在優化相關政策的預期。但目前北京全面執行首套房“認房不認貸”政策的可能性仍較小，預計將通過“一區一策”或針對特定人群（多孩家庭、老年家庭）等方式推進。

當前北京房地產市場下行壓力增大，根據中指研究院數據，7月北京商品住宅成交面積環比下降6.4%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%，政策優化預期進一步增強。

“從歷史上看，一線城市房地產對購房杠桿限制放松的敏感度較高。”券商地產分析師表示，目前政策已經出現積極信號，期待更多一、二線城市優化房地產政策，并與其他一攬子經濟政策形成合力，穩定居民的房價預期和購房需求。

開發商加快推貨

中指研究院華南分院總經理楊紅俠稱，樓市“金九銀十”即將到來，廣州及時優化調整相關政策，預計短期內市場活躍度有望提升。

李宇嘉表示，廣州的新房供應約七成是改善性需求，對“賣一買一”的剛需有支撐力度。

受“認房不認貸”政策助推，不少房地產開發商推出新項目，并且調整推貨節奏，加大供應力度。

有大型中介經理表示，最近，黃埔、南沙、增城新盤成交量開始上升，一手成交以剛需為主，主要是總價200萬元至300萬元，面積70平方米至90平方米的剛需盤。

不過，也有開發商持謹慎態度，前幾年一、二線城市確實有改善性需求被壓制的情況，不過在當前環境下，這波需求能持續多久有待觀察。

當地銀行：相關執行細則將很快出臺

昨日，廣州、深圳在一線城市中率先宣布執行“認房不認貸”。當地銀行何時跟進？

廣州的多家銀行相關人士表示，已收到“認房不認貸”的相關通知，行內政策將盡快出臺。

此前，有銀行人士表示，根據慣例，可能需要等待廣東市場利率定價自律機制擬定相關文件。不過，上海證券報從相關渠道獲悉，此次銀行可自行根據廣州市政府文件制定執行細則。

廣發銀行廣州分行表示，已收到“認房不認貸”相關通知，目前該行正在研究，將盡快出臺行內政策；中信銀行廣州分行表示，嚴格按照廣州市人民政府辦公廳下發的相關通知要求執行。

民生銀行廣州分行、浦發銀行廣州分行等均表示，按照廣州市政府相關通知執行，正在內部研究中。

國有大行方面均表示暫不回復。“有了政策發文，銀行執行細則應該會很快出臺。”某國有銀行相關負責人表示。另一家國有大行分支行個貸經理則表示，實施細則還沒有正式下發。

展望房地產市場，分析人士認為，一、二線城市需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，除了優化“認房又認貸”外，從政策方向看：一是降低二套房首付比例，下調貸款利率加點數；二是調整普宅認定標準，或通過降低非普宅首付比例的方式進行優化；三是優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區域或按照“因區施策”“一區一策”原則，與人口、人才等政策相結合來優化政策；四是，調整限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優化方向。

東方金誠分析師唐曉琳表示，引導新發放居民房貸利率下行是大勢所趨。當前政策空間較大，未來穩增長、穩樓市政策若進一步發力，LPR（貸款市場報價利率）或將持續下調。

（文章來源：上海證券報）

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