自2019年首次突破千億之后，25歲的奧園，開始傳遞出降速的信號：降負債、控現金流，最直觀的表現就是新增土儲出現下滑。記者注意到，在8月23日業績會前披露的中報，缺少了新增土儲這一數據指標，更加強調城市更新貨值的份額。業績會上，奧園管理層也多次提及舊改“成果”。“于2021年6月底，奧園擁有超過70個城市更新項目，預計提供可售資源7543億元。計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，遠超于奧園總貨值的5939億元。”進入后千億時代，奧園豎起了舊改大旗。

毛利率水平持續維持在25%

中國奧園1996年成立于廣州，2007年在香港上市。上市之后，其業績規模一直保持“低調”，直到2013年才“壓線”邁入百億關口。彼時，中國奧園實現合同銷售額約100.38億元，同比增長91%。此后兩年，其銷售額一直在百億徘徊。

2016年，中國奧園開啟“跨越式”增長。年報數據顯示，2016—2018年，中國奧園合同銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元，同比分別增長68.8%、78.09%、100.22%。2019年，中國奧園首次破千億，成為千億房企的一員。可以看出，從百億銷售到千億規模，中國奧園僅用了4年時間，擴張速度可見一斑。

自2019年首次突破千億之后，奧園正式進入后千億時代，但與千億前的“跨越式”增長不同，無論是在業績表現，還是在管理層態度方面，奧園正在傳遞出“降速”的信號。

2021年上半年，中國奧園實現物業合同銷售額約人民幣675.8億元，合同銷售面積約596.3萬平方米，同比分別增長33%和17%，平均售價約每平方米人民幣11333元。

財務指標方面，2021年上半年奧園實現收入325.1億元，同比增長15%;期內凈利潤28.4億元，凈利潤率為8.7%;期內毛利81.3億元，同比減少1.84%;毛利率為29.3%，約下降4.3個百分點;歸屬股東凈利潤20.89億元，同比減少13.55%。

對于上述業績變化，在今日的業績會上，中國奧園集團執行董事、聯席總裁陳志斌回應稱，毛利率水平雖有下降，但上半年仍維持在25%左右，未來奧園的毛利率將持續維持在25%。未來公司的投資拿地也將執行這個標準，短暫變化是受到市場波動的影響。今年上半年奧園的核心利潤率為8.8%，對比去年全年基本上也是維持持平，有信心今年全年不低于去年的水平。

“消失”的新增土儲指標

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，依照“三線四檔”融資新規，中國奧園剔除預收款后的資產負債率為78.9%，凈負債率為80.7%，現金短債比為1.35。由此，中國奧園2021年中期指標一項超閾值，保持“黃檔”行列。

談及“三道紅線”應對策略，陳志斌也回應稱，將通過促回款、調節奏、降成本、快交付等舉措，未來三年均實現正向經營活動凈現金流，達到降低負債、增厚凈資產的目的。至2022年底，奧園將實現“三條紅線”全面歸于綠檔。其中，有息負債今年內預計降低10%-15%。

陳志斌在會上表示，奧園今年通過積極的穩增長降杠桿舉措，有息負債預計年內降低10%-15%，爭取降低到1000億元以下。截至6月30日，奧園有息負債額度為1113億元，已經較年初降低36億元。與此同時，陳志斌也透露，公司年購地預算控制在當年合同銷售額20%以內，以銷定投，保持審慎購地。

面對“三道紅線”壓力，奧園在降負債、控現金流方面積極運作，而這也導致其新增土儲出現下滑。

記者注意到，此次奧園的中期業績報告，缺少了新增土儲這一數據指標。不過這一數據指標，也在業績會上給出了答案。“奧園2021年上半年新增可開發建筑面積約107萬平方米，權益比65%，權益地價約人民幣42億元，新增可售貨值逾人民幣178億元。”對比來看，2020年上半年，奧園新增建筑面積約695萬平方米。

對于上半年拿地和土地市場，中國奧園集團執行董事、聯席總裁馬軍表示，長期以來奧園獲地方式主要還是靠收并購，以及舊改項目轉化。今年上半年，奧園在拿地策略上也關注到集中供地市場，整體來看，土地市場整體溢價率比較高，土地成本明顯提高。

馬軍補充道，公司運營高度關注“三道紅線”達標情況，未來在拿地上將更多專注舊改轉化，預計全年土地購地金額不超過300億元，下半年會適時觀望土地市場的拿地機會。

未來四年“舊改”預計轉化可售貨值2420億元

城市更新已經成為奧園土儲轉化的重要一環。

在23日的業績會上，奧園管理層多次提及舊改“成果”。截至2021年6月30日，奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計提供可售貨值約人民幣7543億元，其中大灣區占比約99%。其管理層也透露，2021年至2024年預計轉化“舊改”可售貨值約2420億元。

據了解，今年上半年奧園城市更新實現轉化貨值135億元，預計今年全年也在400億元左右，包括珠海翠微村項目的首期轉化，以及廣州增城南坣村等等。

“截至目前，奧園計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，遠超于實際土儲總貨值的5939億元。”進入后千億時代，奧園豎起了舊改大旗。

地產分析師嚴躍進表示，與土地招拍掛不同，舊改項目毛利水平要更高。尤其是在集中供地之后，各房企之間競爭難度加大，利潤水平普遍被壓縮，“高毛利”產品被格外關注。不過目前國家政策也對此有相關指導，舊改領域的玩家不會出現盲目“擴張”。

記者了解到，今年8月，住建部出臺了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》，核心思想就是“防止大拆大建”。

政策會對發力舊改的奧園帶來哪些影響?中國奧園執行董事、行政總裁郭梓寧向記者回應稱，有關城市更新防止大拆大建的新規政策，是推動城市更新向漸進式、可持續模式轉變。奧園一貫倡導有機更新，即注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產業的系統性更新策略，契合國家政策導向。

據郭梓寧介紹，奧園在舊改方面，以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區舊城改造，拆建比等符合政策要求。同時在增建方面，配建公共服務設施，提升片區功能品質。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

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