文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 吳文婷

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開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)22年，房?jī)r(jià)是當(dāng)年地價(jià)的50多倍，李嘉誠(chéng)又給同行“上一課”。

近日，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在北京東四環(huán)外的豪宅項(xiàng)目“御翠園”獲得預(yù)售證，即將開(kāi)啟預(yù)售。

這是其在北京的最后一個(gè)新盤項(xiàng)目，2001年拿地時(shí)樓面價(jià)僅1750元/平方米，在經(jīng)歷了22年漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期后,該項(xiàng)目目前的最低擬售均價(jià)為90672.35元/平方米。這就意味著，該項(xiàng)目地塊的價(jià)值已經(jīng)暴漲50倍。

不過(guò)，相比之前10萬(wàn)元起的吹風(fēng)價(jià)，目前“御翠園”公示的價(jià)格相當(dāng)于下調(diào)了10%，并且取消了驗(yàn)資步驟，由此可見(jiàn)公司對(duì)市場(chǎng)行情的判斷。據(jù)悉，該項(xiàng)目的價(jià)格基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定程度倒掛。比如，周邊的觀湖國(guó)際均價(jià)約10萬(wàn)元/平方米，泛海國(guó)際均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，前不久的8月3日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下油塘新盤開(kāi)盤后，以周邊二手房約“七折”的價(jià)格引爆香港市場(chǎng)，超3萬(wàn)人次搶購(gòu)，超額認(rèn)購(gòu)近60倍，同時(shí)帶動(dòng)香港樓市的降價(jià)潮。

“相當(dāng)于7年前的樓價(jià)，被新聞形容為‘炸彈’般震憾。”長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅如此描述。

作為地產(chǎn)界的“風(fēng)向標(biāo)”，李嘉誠(chéng)一直被信奉嗅覺(jué)敏銳。2023年福布斯香港富豪排行榜，李嘉誠(chéng)以2800億（390億美元）位居第一，其他富豪身家縮水，而他的身價(jià)漲了200億。

對(duì)于如今其此番操作，難免會(huì)引來(lái)不少揣測(cè)。有分析人士指出，此次大幅折價(jià)拋售的原因或許是，長(zhǎng)實(shí)想減倉(cāng)回收資金，可能會(huì)有其他投資回報(bào)率跑贏房地產(chǎn)。

無(wú)疑，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者都變得更加謹(jǐn)慎。仲量聯(lián)行今年7月11日發(fā)布的報(bào)告曾顯示，利率上調(diào)、龐大住宅新供應(yīng)及內(nèi)地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價(jià)格于第一季度上升4%后，第二季度環(huán)比回落1.2%。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來(lái)最長(zhǎng)的調(diào)整期，并尚未見(jiàn)底。

香港媒體稱，李嘉誠(chéng)多年來(lái)每次在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，都會(huì)利用類似的定價(jià)策略來(lái)吸引市場(chǎng)注意力，并迅速清理庫(kù)存。

此外，仲量聯(lián)行香港辦事處主席曾俊華指出，當(dāng)市場(chǎng)不明朗時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)總是第一個(gè)降價(jià)，作為開(kāi)發(fā)商需要考慮機(jī)會(huì)成本，當(dāng)然希望盡快收回資金，同時(shí)也能獲得利潤(rùn)，如果他們選擇持有庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現(xiàn)金本可以產(chǎn)生的收入回報(bào)。

而轉(zhuǎn)向北京樓市，整體情況亦不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規(guī)模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市場(chǎng)持續(xù)存壓。整個(gè)7月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為50.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%；2023年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交387.89萬(wàn)平方米，同比下降5.1%。

盡管個(gè)別項(xiàng)目走俏，但相對(duì)堅(jiān)挺的千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，7月整體新房豪宅網(wǎng)簽量為290套，環(huán)比下降7.64%，同比下降58.98%，連續(xù)4個(gè)月成交量下滑。

據(jù)麗茲行指出，預(yù)計(jì)8月份因?yàn)橛小坝鋱@”新盤的入市，能為新房豪宅帶動(dòng)一批流量，但最終是轉(zhuǎn)化到新房，還是二手房，要由房源價(jià)格的優(yōu)質(zhì)度來(lái)決定。

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