21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

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隨著各家上市房企對2023年中報數據的披露，幾家老牌港資商業地產開發商在內地的競爭格局或將進入洗牌階段。

8月22日，瑞安房地產有限公司（00272.HK，簡稱“瑞安房地產”）發布上半年未經審核的綜合業績。數據顯示，瑞安房地產2023年上半年營收64.31億元（人民幣，下同），同比增長46%；利潤總額9.13億元，同比增長17%；凈利潤6.18億元，同比增長37%。

難能可貴的是，瑞安房地產上半年物業銷售額及租金收入均呈現增長態勢。其中，物業銷售額46.62億，同比大增90%，租金及相關收入總額為15.15億元，同比增長3%。

近兩年，港資商業開發商在內地實現租金收入增長并不容易。今年上半年，恒隆地產、太古地產、九龍倉、新鴻基、嘉里建設等幾位“老大哥”，在市場波動之下，紛紛遭遇不同程度的營收、凈利下挫。而作為港資商業開發商中的“小弟”，稍顯年輕的瑞安房地產卻交出了一份稱得上“穩定”的成績單。

這源于上海蟠龍天地住宅的入市熱銷，以及蟠龍天地4月正式開業運營、新天地時尚Ⅱ的重新開業。

同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，今年以來，商辦、商業物業營收承壓。其中商業市場受到線上帶貨及網購的影響，線下零售萎縮明顯，商業熱點向生活體驗中心、網紅打卡點轉型。

宋紅衛認為，瑞安近兩年的商業定位緊隨商業趨勢，在業績上有所體現。

商業世界競爭，此消彼長。在民企開發商發展前景遭遇挫折的時候，港資商業開發商這邊風光雖然說不上獨好，但也暗流涌動。

宋紅衛認為，影響商場收入的因素有兩個：居民收入預期下降，對消費有一定的擠出效應；疫情影響之下，涌現一波關店潮，目前部分商家仍然未從疫情影響的“后遺癥”中走出來。

“租金殺”

在業績會上，瑞安房地產管理層將業績上升歸功于上海蟠龍天地的開售、開業與新天地時尚Ⅱ的重新開業。此外值得關注的是，今年上半年上海商辦物業供應量過剩，瑞安房地產上海的辦公物業平均出租率卻高達92%。

瑞安房地產半年報業績增長較為均衡，是建立在上海項目的入市銷售及上海商業地產的入市。而今年瑞安房地產銷售項目多集中于二線城市，瑞安房地產執行董事羅寶瑜也坦言，今年公司主動調低了銷售目標，定位130億元，主要是因為公司銷售項目多集中于武漢，二線城市的房價低于一線城市。管理層綜合市場因素，預計銷售額不會比去年高。

另一方面，經歷過大風大浪的港資商業地產開發商們，正在遭遇“租金殺”。從中報數據進行橫向對比，不難發現，營收增長率一項數據，多家出現了同比下跌。比如，新鴻基下降8.38%，香港置地下降5.87%。只有瑞安房地產增長42.89%。

以太古地產為例，該公司今年上半年收入72.97億港元，同比增長6%；凈利潤39.01億元，同比下降6%。這從太古地產的收入構成不難找到原因：來自辦公樓租金收入為29.6億港元，按年下跌2.82%。

對此，有分析人士認為，港資開發商各有各的優勢，也有經歷下行周期的經驗。面臨著土地紅利的消失、利潤空間收窄、土地儲備不足等發展瓶頸，目前來看，港資商業地產開發商們應對方法唯有調整租戶結構與更新商業模式。

新天地過去兩年持續對區域內的持有商業做更新升級，還將寫字樓打造成潮玩新地標，這些舉動多少有轉型新商業的意味。但相比其在新項目中試水城市微度假旅游目的地，上海新天地的更新升級對于維持租金收入作用幾何？據一些商業地產人士的觀察，大部分港資開發商旗下商業項目的創新舉步維艱，多數受困于資金騰挪與開拓新商業項目周期比較長。

比如，嘉里建設2022年上半年租金收入同比下跌6%，2022年全年租金收入同比下跌6.6%，租金收入下跌態勢延續，盡管該公司還沒有發布2023年上半年財報數據，但從該公司報告期內沒有新商場開業，以撫平營收下跌這一點看，趨勢或難被逆轉。

盡管幾家港資開發商上半年整體收入均實現止跌，有的還實現了增長，但后續商業業態轉型與項目儲備是他們同樣要面臨的問題。

一項與投資收益關聯度較高的數據顯示，太古地產在內地持有的商業物業前景是被看好的：該公司在中國香港和美國的投資物業分別錄得物業估值虧損凈額20.28億港元及8100萬港元，而在中國內地的投資物業則錄得物業估值收益凈額4.61億港元。

由此可見，中國內地市場仍將是港資開發商們的主要戰場。從內地奢侈品商場布局結構來看，大玩家基本集中在港資和外資5大巨頭，以及內地兩大巨頭。更有數據顯示，截至目前，前述幾家開發商已進駐24個城市、開業重奢侈商場達36家。

一線城市與熱點二線城市的重奢商業，在行情低迷周期內表現出租金抗跌性的同時，也難以阻擋競爭趨于白熱化。處于快速爬坡的高端商場，多數商業營收下降明顯。

宋紅衛指出，高端商場營收下降的主要原因在于運營模式相對傳統。

“拿地為王”

從項目儲備瓶頸、業績優化的長遠考慮，港資商業地產開發商們不得不開啟新商業轉型與項目戰略儲備。拿地，仍然是其在內地市場發展與維持租金收入增長的根基。

恒隆在內地布局的第11座高奢商場落地杭州，從最新公布的規劃布局圖可見，這一項目將建成一個高端綜合商業項目，包括一座世界級購物商場，5幢甲級寫字樓和一座高級酒店。在對外發布的信息中，恒隆地產以“其龐大的建筑群將形成錯落有致的視覺梯度”來描述項目的外觀。

恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗也對外說過，這可能是全國最好的一個（恒隆廣場）。

如果說新商業轉型是長遠戰略，那么項目儲備則是港資商業地產開發商們短期內迫切需要解決的問題。所謂的項目瓶頸期，便是面對一線城市商業競爭白熱化，如何獲取項目變成了對這幾家港資開發商的投資大考。

正如一名分析人士所言，港資開發商們一以貫之傳統商業運營模式，缺乏創新是他們最大的問題，在新商業模式的沖擊下，盡管面對租金收入的下行略顯無力，也一直在投入新商業的轉型，收效甚微，但所幸它們的家底夠豐厚，還可以慢慢熬，進而穿越周期。

事實好像并非如此。這從瑞安房地產、太古地產近期的拿地動作可以“管中窺豹”。

就在蟠龍天地商業開業不久后，瑞安房地產在4月20日公告收購位于上海市閔行區浦江鎮召稼樓項目的相關進展，瑞安房地產旗下全資分公司上海瑞樓與上海浦呈成立合營公司開發召稼樓項目，兩家公司分別擁有90%及10%的股份。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌曾透露，召稼樓項目將延續蟠龍天地的商業模式，打造城市微度假旅游目的地。蟠龍天地可以說是瑞安新天地打造的第一個城市微度假旅游目的地項目，從其對公司的租金收入貢獻來看，是成功的案例。今年五一小長假，上海全市主要景區共接待638萬人次，蟠龍天地貢獻了六分之一。

在商業創新轉型上，瑞安商管正在走一條適合自己發展的新路徑。此時，其他幾家港資商業地產開發商，尚在摸索之中。

以太古地產為例，它的擴張依舊是依托于自身優勢與歷史傳承。8月23日，太古地產將成都項目正式更名為“成都太古里”。太古地產于2022年12月宣布計劃收購該項目余下的50%權益，并已于2023年2月底完成全部相關交易。太古地產現持有成都太古里100%的權益，該綜合發展項目也包括屢獲嘉獎的博舍酒店。

前不久，上海市場傳出太古地產擬落地上海第三個商業項目，代價是百億參與上海前灘開發。這并非空穴來風。日前陸家嘴集團及其附屬公司在上海聯交所正式掛牌了其持有的上海耀龍投資有限公司與上海東袤置業有限公司40%股權，兩家公司分別持有兩大巨型開發項目——前灘21號地塊與洋涇地塊，預計在8月底9月初完成轉讓。

據了解，目前太古地產已經與陸家嘴集團簽約前灘21號地塊的合作意向書，接手洋涇項目也算得上是順理成章。

太古地產敢于大手筆拿地，得益于過往的資本積累。港資開發商們的投資開發可以不受周期影響。

8月23日，嘉里建設正式啟動上海金陵路項目。這是該公司自2022年1月-2023年6月，分批次所完成的項目儲備。嘉里建設在金陵路項目上的總拿地金額高達221億元，總開發體量65.5萬平方米。

盡管難免遭遇“租金殺”，但前期項目運營的市場正向影響能夠給各方帶來信心。從這一項目是通過招投標而非公開競拍獲取，可見港資開發商們在投資話語權上的優勢。

商業故事多姿多彩，源自于市場的千變萬化，當局者戰略決策也不盡相同。“人面不知何處去，桃花依舊笑春風”，跨越周期，誰能叱咤風云，誰又將黯然離場？

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