我省城鎮化率達73.44%，城鎮化進程進入后半場。從“拆改留”到“留改拆”，減少大拆大建、對城市原有建筑進行改造，是城市更新的重大轉變。

在對既有建筑進行改造的過程中，受建筑結構、樓間距等條件限制，無法執行現有的建筑設計防火規范，“消防設計驗收”成為一道難關。如何平衡改造利用好老建筑和保障消防安全之間的關系?南京不斷探索，為既有建筑改造利用消防設計審查驗收管理蹚出一條可行路徑。

木質樓梯披上防火“外套”

3月6日，記者走進頤和路歷史文化街區首批改造完成后對外開放的第11片區。春風和煦、游人如織，這些始建于上世紀20年代的百年老建筑煥發勃勃生機。

位于南京市鼓樓區的“頤和路公館區”，共有285處院落，是首批公布的30個中國歷史文化街區之一，在中國近代建筑史上具有重要意義。去年2月，頤和路歷史文化街區復興計劃獲南京市政府批復通過，109處院落更新改造工作正式啟動。今年2月，31處院落改造完成，對公眾開放。

歷史建筑年代久遠，大多大量使用木質結構，消防安全隱患較大。在對這些寶貴的歷史饋贈進行保護利用時，消防改造也被作為一個重要專項課題來研究。“要把這些老建筑活化利用起來，就必須妥善處理好修繕保護與消防改造的關系。”南京市城鄉建設委員會消防處副處長任新偉說。

經不斷摸索，一張對癥下藥的“良方”就此形成。首先，委托知名專業研究機構對改造過程中的消防設計進行專項研究，以街區為單元編制防火保障方案。南京市建委會同規劃部門、消防救援機構、文旅部門共同參與評審。最終形成可行性實施方案，報各有關主管部門備案，作為各主管部門開展各類審批、檢查的技術依據。

南京頤和路歷史建筑保護利用有限公司負責人黃忠介紹，對歷史建筑，既要保護又要利用，一些常規消防改造會對建筑外觀造成破壞，違背保護的初衷。而針對這片街區的“定制版”防火保障方案，巧妙實現消防保障和歷史建筑保護的“兩全”。例如，民國建筑里的木質樓梯防火性能幾乎為零，但作為疏散通道必須具備防火功能。怎么實現?“我們把原來的木質樓梯拆下來，在樓梯背后貼上防火板，再原樣裝回去。”黃忠說，木樓梯的外觀沒有改變，耐火性能卻大幅提高。

頤和路歷史文化街區建筑緊湊，防火間距不足，消防車的通行寬度不夠，怎么改善?解決方案是，具有文物保護價值的主樓保持不動，拆掉一些沒有保護價值的輔助用房，合理規劃消防通道，或對輔助用房進行翻新，提高防火等級。同時，專為街區配置“迷你消防站車”，可在街區主要通道自由穿梭。建筑內部的消防水龍也是“迷你版”，小巧的體積方便多處設置。

街區對外開放后，作為人流量較大的公共場所，還存在疏散安全區不夠大的情況。改造時將第11片區的開放院落劃分為9個防火組團，組團縮小后對疏散場地面積的要求也變小，同時還能有效抑制火災蔓延。街區還配備智慧消防監控管理平臺，引入火災自動報警、電氣火災監控、自動噴水滅火等系統，廚房內設置燃氣報警探測器，可謂是“武裝到了牙齒”。

以南京頤和路歷史文化街區為試點后，為了能讓歷史建筑防火保障方案具備普遍適用性，南京市建委牽頭開展《南京市歷史文化街區及歷史建筑防火加強措施指引》課題研究，為消防設計和專家論證提供技術指導。黃忠表示，頤和路歷史文化街區還有40多個院落要實施改造，有了首批改造經驗，接下來的消防設計就容易多了。

曾經的“燙手山芋”迎轉機

在南京幕燕濱江風貌區，一棟外形像帆船的白色大樓矗立在長江邊。這棟大樓建于1992年，原本是南京港集團的龍建鋼材交易市場，如今經過裝修改造，成為度假酒店。酒店背靠長江，面朝幕府山，是風景絕佳的休閑之處。這個酒店項目的成功改造，盤活國有閑置房產資源，又解決附近缺乏住宿酒店配套的問題。南京旅游集團幕燕公司規劃建設部負責人邵青告訴記者，如果沒有《南京市既有建筑改造消防設計審查工作指南》，要將鋼材交易市場改造成酒店后順利通過消防審驗，其難度無法想象。

2019年4月，建設工程消防審驗審批職能劃歸住房和城鄉建設部門后，南京作為“工程建設項目審批制度改革試點城市”，進行系列改革嘗試。任新偉介紹說，既有建筑改造的消防審驗工作普遍難度很大、矛盾較為突出。由于各歷史發展階段的社會經濟、技術水平及技術標準不同，既有建筑普遍消防性能水平較差，存在不同程度的火災安全隱患。但受現狀客觀條件限制，既有建筑在改造過程中難以執行現行消防技術標準。這造成既有建筑的改造因不符合現行設計標準改造缺少合法依據，成為制約城市有機更新順利開展的突出瓶頸。

南京市建委對既有建筑改造的消防設計問題展開專題研究，針對具體案例展開專家論證，積累大量實踐經驗。2020年9月編制發布《南京市既有建筑改造消防設計審查工作指南(試行)》，之后半年不斷完善，在2021年3月發布正式版。

2021年4月，南京被確定為既有建筑消防審驗改革試點城市。這份《指南》，為城市更新中老建筑的消防改造指明路徑。邵青說，龍建鋼材交易市場以及其所在的港一地塊早在2013年便被幕燕公司實施征收。但原有建筑的消防設施幾乎為零，而酒店行業對消防保障的要求非常高，如何對其進行消防設計改造成為一個“燙手山芋”。2019年，幕燕公司與酒店品牌方談妥引進方案，但一直無法辦理消防相關手續。《指南》的發布，讓這棟樓的改造真正具備可行性。

清理消防道路障礙、增設室外消防水池、加寬原有疏散樓梯、高位移設消防水箱、增設消防監控設備、改造消防泵房……在該項目的改造方案中，所有的改造均按照現行消防技術標準和要求。可以說，給這棟30年房齡的老建筑，配置最新最全的消防設施。邵青告訴記者，在南京市規資局、鼓樓區政府的支持下取得改變使用功能復函及權屬證明文件后，項目于2021年底順利通過消防驗收。

消防審驗“堵點”被打通

在《指南》發布之前的一年多時間里，南京既有建筑改造的消防審驗過程沒有經驗可供借鑒，南京市建委消防處采取“一事一議”辦法，即為每一個既有建筑改造項目開專家論證會，甚至有的項目論證不止一次。

南京新街口地區原為明日大酒店的老建筑，由于設施老舊，在2019年時實施改造升級。酒店改造單位南京旅游有限公司負責人張敏告訴記者，當時面臨的最大困難是，這棟樓房建成20多年，我國的建筑設計防火規范幾經修改，標準越來越高，有些是無法實現的。例如，現行的建筑設計防火規范要求酒店必須有可供消防車通過的環形車道，但該酒店和另一棟建筑的間距僅一米，不具備實現條件。

任新偉說，“用新規范去套老房子，有些地方確實無法實現。比如消防車道、疏散樓梯的寬度，現行規范中的標準更高。但是，不能為了適應建筑設計防火規范而去拆除墻體、破壞房屋結構。”

一個值得探討的問題是，既有建筑改造是否必須符合現行建筑設計防火規范?省建筑設計院副總建筑師、消防技術中心主任張誠曾多次參與既有建筑改造項目的專家評審。他表示，這個問題要從制定建筑設計防火規范的底層邏輯去思考。規范標準設計的根本目的是實現消防安全。比如設置環形車道是為了保障疏散和消防滅火，是否可以通過其他途徑去滿足呢?專家們認為是可行的。

經專家論證后，明日大酒店改造項目缺少環形車道的情況可通過增加房屋消防撲救面的方式來彌補。而與相鄰建筑間距不足的問題，可以通過將相鄰窗戶改為甲級防火窗或防火墻的措施來解決。

張誠曾參與編寫、論證《南京市既有建筑改造消防設計審查工作指南》。他表示，《指南》解決問題的思路是，在尊重歷史客觀條件的基礎上，允許既有建筑改造時實施的部分技術標準執行原建筑建成時的建筑設計防火規范，同時在“物防”“技防”上做好功課，從而提高建筑的消防安全水平。

2021年3月，南京市建委和南京市規劃局聯合印發《既有建筑改變使用功能規劃建設聯合審查辦法》。任新偉說，隨著城市更新工作邁向深入，既有建筑改變使用功能日趨常態化，因難以辦理相關變更審批手續，導致與規劃許可證載明用途不符，進而影響辦理消防審驗、備案手續。《辦法》所起到的作用是，通過正負面清單、企業函詢等方式，簡化既有建筑功能改變的審批程序。

《辦法》和《指南》為既有建筑改造企業指明清晰路徑。張誠表示，企業在施工前可先通過《辦法》來判斷能不能改造，如果能，《指南》會告訴他們如何改造。以前有些企業投入資金進行既有建筑改造，改造完后卻發現無法通過消防審驗，無法營業，造成損失。有了《辦法》《指南》，這種情況可避免發生。

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