近年來，中端酒店市場風起云涌，內卷加劇，競爭激烈，業內人士稱品牌發展已經進入“專精特新”的關鍵時期，中端酒店品牌均面臨極大的考驗。但對于中端酒店開山之作的維也納酒店來說，優秀的品牌不懼市場波動，總能成功穿越周期在酒店投資市場歷久彌新。近日在“六朝古都 錦心閃耀 錦江酒店（中國區）投資品鑒沙龍·南京站”活動中，維也納酒店再次展現了強大的品牌勢能，現場共簽約6家，獲得了現場投資人的一眾認可。

而為了探尋維也納酒店的增長奧秘，邁點專訪資深酒店投資人張海霧，看看其在常州連投兩家維也納酒店背后的內在邏輯。

1、自持物業做酒店，維也納酒店是第一選擇

談及自己開始投資酒店的原因，張海霧表示其與宏觀環境的變化有著分不開的關系。相關數據顯示，2014年我國房地產市場步入調整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預期的轉變進一步影響開工節奏，房地產投資增速明顯下滑。市場的遇冷上一直從事房地產行業的張海霧敏銳地察覺到了市場風向的轉變，于是他開始尋找新的機會，酒店成為備選項之一。“我2014年開發一個住宅小區時，有一棟5000平方米的商業公寓自持，一直沒想明白做什么。”張海霧告訴邁點，恰好當時他有個朋友投資了酒店，無論是市場反饋還是收益表現都比較優秀，借此機會其對酒店行業做了深度的調研，并最終決定投資。“當時大環境整體都在進行產業結構調整升級，企業也開始向服務業等第三產業轉型，而酒店作為我國第三產業的支柱行業之一，未來一定有著比較好的發展前景。”張海霧強調。

邁點注意到，投資人敏銳的市場嗅覺不僅讓他做出了極具前瞻性的判斷，也為其酒店投資的品牌選擇上提供了幫助。“在確定投資意向后，我對市場上的酒店品牌做了一些調研，首選就是維也納酒店。”張海霧告訴邁點，這一選擇并非空穴來風，而是經過深思熟慮的。

先看市場。彼時常州酒店市場發展處于初級階段，以經濟連鎖型酒店為主，中端、中高端酒店品牌缺位明顯。同時常州政府的城市規劃也在為酒店市場帶來巨大的發展空間，其一是隨著恐龍園、嬉戲谷、春秋淹城的擴建，旅游住宿設施缺口較大，增長空間廣闊。另一方面政策對武進國家高新區、鐘樓開發區等地區的重視，將會帶來大量的商旅需求。再看消費。2018年，常州地區GDP突破7000億元，其中第三產業實現增加值3630.7億元，增長8.1%，遠超第一二產業，“三二一”格局逐漸成熟，人均消費水平上升，酒旅消費出現升級態勢，中端、中高端酒店品牌需求量水漲船高。最后看品牌。作為中端酒店開山之作，彼時的維也納酒店已經在市場上擁有不俗的影響力，歐式經典的酒店設計風格也符合當時市場對高品質酒店品牌的審美印象。

綜合考慮下，張海霧連續投資兩家維也納酒店，第一家維也納酒店（江蘇常州青楓公園店）位于常州市鐘樓區，距離鐘樓區政府0.8公里，鐘樓開發區2公里，距離常州站、常州北站僅需25分鐘車程；第二家維也納酒店（江蘇常州大學城店）位于常州市武進區，距離武進高新區（國家級）、常州大學城均2公里，優越的地理位置為兩家酒店帶來了源源不斷的商旅客源。邁點注意到，這兩家酒店的開業不僅進一步填補了常州市酒店市場的品類缺口，同時在開業后的幾年內獲得了消費者的一致認可，同時在業績層面表現也十分亮眼，相關數據顯示，維也納酒店（江蘇常州大學城店） 五一假期RevPAR高達550元，而截至6月12日，維也納酒店（江蘇常州青楓公園店）6月滿房9天，連續滿房5天。

2、不吝期待，維也納酒店V5.0價值何在？

如果說張海霧最開始投資維也納酒店主要是看中其品牌價值，那么其連續投資維也納酒店的理由則更為充分。“我在第一次投資維也納酒店的時候就發現這個品牌擁有完善的管理體系，平時運營時經驗也十分豐富。”這種省心又安心的投資體驗使得張海霧對維也納酒店產生了極大的信賴，而對維也納酒店新推出的V5.0新版本新品，張海霧更是不吝贊賞。

在張海霧看來，維也納酒店V5.0帶給他的驚喜更為直觀，其不僅沿襲了維也納酒店一貫強運營強規模的優勢，同時在酒店產品、投資模型以及籌建細節上有了更為細節化的突破。

首先在產品上。維也納酒店V5.0在延續原有歐式風格的基礎上更為簡約，同時融合音樂、藝術、繪畫、雕塑等經典元素以及時尚現代的設計元素，形成了具有差異化的簡歐美學空間，更符合當下消費主體的審美。同時為了滿足消費者對智能化的需求，維也納就V5.0一方面將不失溫度的前臺自助入住、智能機器人服務以及智能睡眠客房等智能化服務融入空間，另一方面其與現代數字客控相結合，打造更為智能化的酒店場景，提升用戶出行體驗。

其次在投資模型上，維也納酒店V5.0做到了進一步降本增效。“維也納酒店V5.0的單房造價成本比原來的更低了，施工周期同比之前也縮短了許多。”張海霧強調，“與其他品牌相比，其品牌溢價能力和客人入住滿意度都得到了大幅提升。”邁點研究發現，維也納酒店V5.0引進的模塊化結構和裝配式裝修，通過現場裝配件簡化公區，省人省空間，通過模塊化工廠定制，省材料省成本，通過流程環節透明化，做到了易定標易保養。同時針對存量物業，其根據投資人不同的物業要求分別推出了輕改造、翻牌改造以及毛坯店方式，并運用重裝飾輕裝修以及重模塊輕施工的“兩升兩降”原則有效降低成本。

最后張海霧依然強調維也納酒店在籌建環節的專業性。“維也納酒店擁有精準的籌建管控體系，比如在我投資的酒店在籌建驗收的過程中，集團派人過來給工程把關，對酒店的各個細節都做了細致入微的檢查，他們不僅幫我守住了質量關，中間出現問題也會及時去跟業主溝通，給我帶來了極佳的投資體驗。”張海霧告訴邁點，“如果還要投資酒店，我一定會選擇維也納酒店V5.0的新品。”

3、酒店投資的三個建議

對于未來中國酒店市場的發展，張海霧認為是“機會與挑戰并存的”。一方面，隨著消費升級、城市規劃的推進等都會帶來酒旅消費人數的攀升，從而增加酒店的投資機會。另一方面，張海霧也表示：“目前酒店投資有點像過去幾年的房地產市場，大批開發商盲目擴張，公司負債率過高，市場過熱后土地價格大幅上漲，造成運營成本過高，對后期經營有較大的風險。”

對此，張海霧對酒店投資有三個建議：

第一，酒店投資屬于重資產投資，要有一定的流動資金保障。可以預見，激烈的市場競爭必然會影響酒店的投資回報周期，這也意味著酒店投資需要承擔不小的成本壓力，此時投資值得保障的酒店品牌更為重要。以維也納酒店為例，其作為中國中端酒店的經典品牌，自1993年創立以來已成功發展30年，截至2023年4月，維也納酒店在全國287個大中小城市擁有在營門店超1300家，整體市場規模超過1800家，擁有強規模的品牌優勢和深厚的品牌影響力。同時其背靠錦江可以發揮強大的集團優勢，保障酒店投資穩步前行。

第二，選對物業做好市場調研，避免投資失誤。業內人士認為，酒店成功投資的關鍵，就是要根據物業展示面和商圈位置優勢，結合項目屬性去投資現金流水穩定的酒店項目，這實際上考驗的投資人對市場的洞察和對項目籌建的把控。張海霧認為：“很多酒店投資人都是跨行業投資，對酒店行業并不了解，而維也納酒店多年的市場拓展經驗以及項目的籌建的精準把控可以更專業的解決投資人的問題。”正如前文所言，維也納酒店的籌開過程十分細致，只要投資人有籌建意向，包括物業選擇、市場調查以及投資測算都會有專業的人把關，幫助投資人在投資時“不走彎路”。

第三，選對品牌，重視酒店運營管理和人才管理。從某種程度上說，未來中端酒店品牌的競爭是運營的競爭，是人才的競爭，優質的酒店品牌一定具有強大的運營優勢和人才優勢。以維也納酒店為例，其近年來通過自研以及與其他品牌跨界聯動，強勢運營進一步提升了酒店的品牌溢價，而在人才管理上也保持流暢的溝通路徑和培養路徑。談及與店總的關系，張海霧告訴邁點，其與兩家維也納酒店店總的關系都很好，如果業績達成率比較高還會一起去吃飯。“讓專業的人做專業的事。”張海霧認為，“一方面，投資人要給店總更多的支持，除了物質上的，還有情緒上的支持。另一方面，要對店總保持信任，讓他們去用專業的能力運營管理酒店，這樣才能讓酒店的經營更上一層樓。”

中國酒店市場發展在過去幾年幾經提速，國民經濟的蓬勃、國民消費水平的提升以及城市化水平的提高都推動了酒店投資市場的火熱。在諸多投資人瞄準這一賽道的同時，酒店品牌也在不斷對酒店產品和商業模式進行升級，維也納酒店正是在這一波浪潮中以持續創新的產品力，不斷升級的投資回報力成功穿越周期屹立潮流，成為投資人的寵兒，也成為市場的長青品牌。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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