10月24日，港交所信息顯示，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）向港交所提交的上市申請材料處于“失效狀態”。

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據悉，這已是珠海萬達商管二度遞表失效。新京報記者向知情人士了解到，目前上市申請材料失效并不影響珠海萬達商管在港交所的上市進程，根據港交所上市規則，原申請或再次提交申請六個月到期后，三個月內重新遞交的，均屬于原申請的延續；珠海萬達商管會盡快按港交所要求更新提供申報材料，目前上市進展有序推進中。

市場波動、監管趨嚴等，遞表失效現象頻現

據悉，去年10月21日，珠海萬達商管向港交所遞交招股書，擬面向全球發行股份，用于投資收購擴大在管物業面積、改造場景及硬件、戰略投資等。不過，其招股書于今年4月21日失效；隨后，4月22日，珠海萬達商管二度在港交所提交招股書，但目前也已失效。

匯生國際資本總裁黃立沖指出，招股書失效了可以重新遞交，但可能要更新財務報表；而之所以沒有上市獲批，有很多原因，也許有些問題尚未回復，也許卡在了某些環節，港股IPO期間出現上市申請資料失效的情況比較常見。

新京報記者注意到，多次遞表且暫未通過聆訊的企業并不在少數。許多公司的上市申請多次失效，并在申請有效期后三個月內再次遞表以延續此前申請。比如，第四范式、子不語分別在9月5日、9月28日第三次呈交招股書；10月12日，風華秋實第五次呈交招股書。物企方面，此前的7月7日，龍湖旗下物管平臺龍湖智創生活在其招股書失效后，于同日再次遞交招股書。

針對珠海萬達商管上市招股書二度失效一事，億翰物研研究總監李艷杰分析指出，一方面，由于整體物業市場下行，萬物云上市后亦面臨破發的情況，因此，現在很多物企看待上市趨于理性，均在思考如何更好地利用資本。另一方面，今年港交所對于地產及其相關行業上市的態度也比較謹慎，從資本角度分析，資金投入情況也不會很樂觀。因此，這可能算是個雙向博弈、選擇的結果。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，因受房地產板塊的影響，物管板塊估值也呈現出持續下滑的態勢，在這樣的市場背景下，監管層的監管出發點肯定會從穩定市場和保護投資者利益出發，IPO閘門會控制得相對嚴格些。

行業估值整體回落，珠海萬達商管或繼續遞表

實際上，今年前三季度，港股物業服務板塊總市值有所回落，與此同時，IPO市場熱度持續下降。

中指研究院的報告顯示，截至今年9月30日，物業管理行業共有63家主板上市公司，其中香港主板58家，A股5家。港股物業服務板塊總市值曾在2020年四季度一路高歌猛進，進入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調整，到2022年9月30日下降至3455.7億港元。

在此背景下，今年以來，物業服務企業IPO節奏明顯放緩，截至9月30日，成功在港股上市企業共6家，分別是金茂服務、力高健康生活、東原仁知、魯商生活服務、蘇新服務、萬物云。

新上市公司規模方面，中指研究院的報告顯示，今年前三季度，新上市公司規模多數相對較小，公司募集資金數額出現了回撤，通過IPO從香港資本市場融資74.37億港元，為2021年同期上市物企融資規?？傤~的72.6%；均值12.39億港元，高于2021年全年平均水平（7.72億港元），但較2020年的均值38.6億港元有所下降。

此外，今年前三季度，上市的6家公司融資金額分化明顯，除萬物云以57.60億港元融資規模領跑外，金茂服務上市募集資金位列第二位，為8.48億港元，其余上市企業融資規模均未超過5億港元，這從側面反映出IPO市場熱度有所下滑。

在此背景下，肖云祥指出，對于珠海萬達商管而言，在一個新的窗口期上市未必是壞事。從珠海萬達商管此前公布的與投資者訂立的股份回購協議來看，其還有時間，為了防止回購股份造成的資金壓力，上市招股書失效后珠海萬達商管繼續遞表是大概率事件。

A股融資政策松動，對港股市場影響仍需觀察

資料顯示，珠海萬達商管是一家商業運營服務提供商，主營業務包括商業管理服務、物業管理服務和增值服務，其主要采取委托管理模式和租賃運營模式管理萬達廣場。根據招股書，2002年起，珠海萬達商管開始運營管理萬達廣場；從2015年起，其開始以輕資產模式管理獨立第三方項目。截至2021年6月30日，珠海萬達商管管理全國204個城市的380座萬達廣場，其中獨立第三方項目總數106個，在管商業物業建筑面積共5420萬平方米。

在財務方面，據珠海萬達商管披露的經營數據顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達商管的收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元；核心溢利分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

值得一提的是，近日，涉房業務企業在A股市場的融資限制出現松動。10月20日，證監會表示，目前對于涉房地產企業，證監會在確保股市融資不投向房地產業務的前提下，允許存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。

在此背景下，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，該政策有利于在境外上市的此類企業回歸A股或者在A股再行上市。但該政策對于港股市場的政策影響和導向如何，還需進一步關注。

展望未來珠海萬達商管的IPO進程，北京博智行商業地產研究院院長魯炳全指出，資本市場期望的商業管理模式要在現金流方面具備穩定性、持續性、增長性，其中關鍵要素在于業態更新和業態結構。常規來說，至少20%-30%的主力業態要由運管商自己來參股或控股，才能保證整個管理項目現金流的穩定性，同時也能對物業更新和業態組合起到引導、示范作用。

魯炳全進一步指出，商管公司一定要清晰自身可管理的項目類別，而非將所有項目模糊界定為可管理范圍。也就是說，珠海萬達商管在定位上需要滿足資本市場的需求，在現金流的持續穩定增長目標上有清晰的描述，同時也要篩選和劃定可管理的項目范疇，才能更容易獲得資本市場的認可。

新京報記者 張曉蘭 

關鍵詞： 萬達商管