距離第三份招股書失效已經過去兩個月時間，萬達再一次推動香港上市進程。

6月28日晚間，珠海萬達商管在港交所遞交了第四份上市申請資料。

【資料圖】

觀點新媒體查閱發現，最新招股書對企業2022年業績情況、財務數據進行了更新，同時重新闡明了上市新規，但原有Pre-IPO投資人名單、投資協議等內容則與第三份招股書無異。

數據顯示，2022年全年，珠海萬達商管實現營業收入271.2億元，同比增長15.50%，年內凈利潤增長114.52%至75.34億元。

截至2022年12月31日，珠海萬達商管管理472個商業廣場，在管建筑面積達6560萬平方米。

對珠海萬達商管而言，從第三份招股書失效后緊急向證監會重新遞交上市申請，到如今的第四份招股書面世，緊鑼密鼓推進的上市計劃，已經進入了關鍵時期。

不過，珠海萬達商管這一次能否成功敲開香港資本市場的大門，仍具備不確定性。

一方面，企業近期消息頻出，市場信心不足；另一方面，前不久證監會要求珠海萬達商管出具境外發行上市備案補充材料，一旦材料過審，該公司將正式獲得上市“路條”，上市之路將迎來曙光。

值得注意的是，珠海萬達遞交第四份招股書同日，中國證監會表示，根據《公司債券發行與交易管理辦法》第二十九條和《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》第四十條的有關規定，決定中止大連萬達商管公開發行公司債券注冊程序。

據悉，該筆債券為大連萬達商管2023年面向專業投資者公開發行公司債券，品種為小公募，擬發行金額為60億元。

3月21日，證監會就大連萬達該筆公司債曾發出一份問詢函，內容亦涉及珠海萬達上市進展等情況。

截至目前，萬達未回復上述問詢函，分析認為這是被中止債券注冊程序的原因。

市場“翹首以盼”的萬達商管第四份招股書終于面世。

2022年以來，珠海萬達商管的擴張步伐有所加快，從招股書數據來看，公司業績、規模均有了一定漲幅。

數據顯示，2018年至2022年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元、234.81億元、271.20億元。

該公司認為，一方面源于委托管理模式下商業管理服務收入的增長，另一方面，主要由于業務擴張導致的在管商業廣場數目及在管建筑面積增加。

2021年3月至6月，珠海萬達商管又將母公司擁有的所有商業項目運營模式由租賃運營模式調整為委托管理模式，并自2021年5月開始就委托管理模式下的運營管理服務收取費用。

自此，珠海萬達商管收入結構發生轉變。

招股書顯示，2020年至2022年，該公司自委托管理模式收入分別為88.38億元、164.82億元、196.98億元，收入占比由51.5%增長至70.2%，進一步增加至72.6%。

來自租賃運營模式的收入分別為83.58億元、69.99億元及74.22億元，收入占比則從48.6%降至27.4%。

由于委托管理模式的整體毛利率要高于租賃運營模式，緊隨公司收入結構的轉變，高毛利業務的增長，利潤亦水漲船高。

數據顯示，2020年、2021年及2022年，珠海萬達商管分別實現凈利潤11.12億元、人民幣35.12億元及人民幣75.34億元。

不過，收入或凈利潤雖然呈現出逐年增長的態勢，但增速有所放緩。

從管理規模來看，截至2022年12月31日，珠海萬達商管管理472個商業廣場，在管建筑面積達6560萬平方米。于2020年、2021年及2022年，在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。

截至2022年12月31日，珠海萬達商管有181個儲備項目，總建筑面積約2130萬平方米，其中來自獨立第三方業主的儲備項目有163個，總建筑面積約1900萬平方米。

經過了兩年輕資產擴張，珠海萬達商管對母公司萬達集團的依賴進一步降低。

2020年，珠海萬達商管在管商場共計368個，在管面積5277.1萬平方米，其中76.43%由母公司提供。

2022年更新數據當中，來自母公司的商場為288個，管理的第三方商場184個，在管建面來自母公司的比例降至65.13%。

即便對母公司的依賴有所降低，但目前該公司收入結構中，母公司貢獻收入仍舊超過六成。

同時，進入2023年，受上市端、資金端等方面的壓力，珠海萬達商管外拓步伐有所放緩，未來還需通過其他方式進一步降低母公司影響。

從2021年10月首次遞交招股書至今，已走過了500余天，珠海萬達商管上市旅程仍未抵達終點。

這是珠海萬達商管遞交的第四份招股書了，如果此次未能成功上市，公司將面臨較大風險。

一方面，此前對戰略投資者承諾，公司將在2023年12月31日前成功上市，否則將回購戰投手中的股權。

另一方面，前不久大連萬達集團境外總計13億美元的三筆銀行貸款已無觸發提前還貸風險，目前萬達與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調整為2023年11月30日。

眼下約定條款臨近，上市也進入了倒計時，珠海萬達商管面臨背水一戰。

不過，針對珠海萬達商管再度遞交招股書，當前市場有兩種不同的聲音。其中不少投資者認為，萬達上市之路仍舊坎坷，此類觀點大多源于萬達近期的市場關注。

自2023年開年以來，有關萬達集團的各種消息接踵而來一時之間，市場上關于萬達的消息似乎出現了一邊倒狀況，因此不少投資者在公開渠道表示，市場對萬達信心不足，即便上市，企業估值可能也會受到影響。

不僅如此，根據德勤此前發布的報告預計，2023年上半年香港有31只新股上市，共融資178億港元，對比2022年上半年的24只，新股數量增加29%，融資額微升1%。在2023年上半年，香港僅有1只大型新股上市和1只中概股回歸上市。

德勤表示，香港新股市場上半年縮量明顯，一二級市場均呈現出不同程度的萎縮，直接導致投行業務量急劇放緩。

即便市場表現不及預期，但也有投資者對萬達的上市表示看好。畢竟，前不久證監會對萬達的上市申請做了新的批復。

今年2月證監會發布上市新規要求，自3月31日起，境內企業直接和間接境外發行上市均被納入備案監管。

緊隨其后，珠海萬達商管于4月13日遞交了備案材料，申報類型為直接境外上市，備案接收日期為2023年4月20日。6月2日，證監會國際部對珠海萬達商管等企業出具境外發行上市備案補充材料要求。

要求補充材料并不意味著獲得“上市路條”，不過有市場人士認為，“提出要求”遠比“杳無音訊”有希望，意味著該公司的上市申請在監管層開始推動，若后續補充材料獲得審核通過，上市進程取得突破也在情理之中。

距離補充材料過去不到30天時間，珠海萬達商管遞交了第四份招股書，似乎也意味著上市還在繼續推進。

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