4月27日，國內首單達到百億級規模的租賃住房類REITs產品——“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”首期發行。此次首期的產品規模為17.17億元，優先級規模15.453億元，以碧桂園持有租賃物業為底層資產，發行利率5.75%。

房地產投資信托基金(REITs)，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的信托資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

截至今年3月，國內市場已有12只租賃市場資產證券化產品發行，總規模超過500億元。此次碧桂園租賃住房類REIT的產品規模總計為100億元，采取儲架、分期發行機制，也是目前市場上發行量最大的租賃住房REITs產品。

REITs的本質是讓廣大中小機構乃至個人投資人參與到大宗房地產投資中，分享物業租金回報及增值收益，在當前“房住不炒”政策背景下極具必要性。

住房租賃資產證券化全面鋪開

與發達國家相比，中國的REITs起步較晚，2015年5月鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金成立，標志著國內公募REITS的成功破冰。

2018年4月25日，證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，支持開展住房租賃資產證券化。其中，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金(REITs)。

這份《通知》是首個資本市場支持租購并舉政策，意味著住房租賃資產證券化全面鋪開，它明確了租賃住房作為首批標準REITs產品的基礎資產類別之一，是幫助盤活存量房的重要工具。

《通知》正式提出了租賃資產證券化的準入門檻。根據這一文件，開展住房租賃資產證券化應當符合3個條件，首先是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;其次是物業正常運營且產生持續、穩定的現金流;最后，要求原始權益人公司治理完善且最近2年無重大違法違規行為。

同時，專業化、機構化住房租賃企業將更受政策傾斜。《通知》支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產，優先支持項目運營良好的發起人開展住房租賃資產證券化。產品方面，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金。

租購并舉邁出關鍵步伐

業界認為，這是首個資本市場支持租購并舉的政策，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

中金公司認為，REITs的推行在“房住不炒”政策背景下極具必要性。根據其他國家市場估算，中國REITs市場空間預計可達4萬億元。其中，以租賃住房(尤其是長租公寓)為底層資產的標準化公募REITs適合于在當前“房住不炒”政策背景下率先推出。

戴德梁行高級董事胡峰表示，一方面，政策帶動下住房租賃市場的發展為資產證券化提供了大量可選擇的基礎資產;另一方面，資產證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設，為企業尋求融資與退出途徑。

業內專家預測，在貸款利率走高、地產信貸政策收緊、股權融資和債券融資規模萎縮的背景下，REITs帶來了全新的地產融資途徑，是解決目前很多住房租賃企業融資困局的重要渠道。

他認為，資產證券化可以幫助住房租賃企業構建“投資、運營、退出渠道”的商業模式閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產運營管理能力。今后公募REITs推出時住房租賃，個人投資者可以不用買賣實物資產，通過投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益。

中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇說：“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。”

何亮宇介紹，去年下半年至今，住房租賃證券化產品獲批速度加快，既包括輕資產的運營企業如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進入租賃住房運營領域的開發商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經驗，產品獲批得到了監管部門大力支持及市場強烈反響。

此外，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。專家建議，各地政府在土地供應方式上應逐步探索轉變，降低租賃住房的運營成本，提高投資回報率。同時，財政、稅務等部門應統一協調，針對證券化產品考慮有針對性的稅收優惠措施。

機構加速入場

監管明確支持住房租賃資產證券化也為各類金融機構帶來利好。

中聯基金執行總經理范熙武表示，從今年不動產領域融資環境來看，標準化產品是嚴監管下一個比較通暢的路徑，所以目前很多不動產持有主體比較有動力通過不動產資產證券化盤活存量資產，實現輕重資產之間的良性互動。而這對于銀行保險類的資金而言，也是一個重要的資產配置類別。

范熙武表示，符合國家政策導向和產業政策的標準化產品，對于資金端的機構來說是一個加大配置的好時機。另外，通過持續投入，這些機構也將更理解產品，能為未來率先參與到公募REITs做好準備。

光大證券固定收益總部副總裁張海鋼稱：“從市場從業人員的角度來看，許多客戶對類REITs產品的興趣在變強。在長租公寓、基礎設施等底層資產類REITs產品方面，我們同相關融資方進行了很多溝通接洽，也有一些已經在執行的項目。”

“住房租賃資產證券化的發展對中介機構來說也有挑戰。”東方金誠結構融資部總經理郭永剛指出，首先是中介機構的專業能力。例如，作為計劃管理人/受托人的券商或銀行機構如何通過創新產品設計，在滿足企業融資需求的同時降低融資成本。其次，作為評級機構，商業地產資產證券化的評級技術較其他評級技術更為復雜，評級機構應當持續積累相關數據并不斷完善相關評級方法。

此外，我國物業評估市場較為分散，商業地產估值方面的數據較為欠缺，未來應該盡快形成行業公認的評估標準，逐步形成資本化率的數據庫和管理，避免評估在競爭中失真。

關鍵詞： 住房 資產 規模