中華網(wǎng)財經(jīng)4月6日訊：4月4日，蘇州國資背景的蘇新美好生活服務(wù)股份有限公司（簡稱“蘇新美好生活”）再次向港交所遞交招股書，交銀國際為獨家保薦人。

股權(quán)：地方國企蘇高新全資持股

中華網(wǎng)財經(jīng)此前報道，蘇新美好生活成立于1994年，彼時為全民所有制企業(yè)，截至其成立日期，該公司由蘇州高新區(qū)管理委員會下屬機構(gòu)蘇州新區(qū)住宅建設(shè)管理辦公室（“蘇州住宅建設(shè)管理辦公室”）全資擁有。

重組后，蘇新美好生活由蘇高新公司全資擁有，而江蘇省財政廳間接持股10%，蘇州市虎丘區(qū)人民政府間接持股90%。

業(yè)務(wù)模式

據(jù)招股書披露消息，蘇新美好生活深耕長三角地區(qū)，為蘇州地區(qū)城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商，其市場排名第一。在物業(yè)管理服務(wù)方面，為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供城市服務(wù)以及為商業(yè)物業(yè)及住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。另，協(xié)助地方政府及公共行政部門提供城市服務(wù)，以改善當?shù)鼐用竦纳铙w驗及環(huán)境。

規(guī)模方面，最新招股書披露，截至2021年12月31日，蘇新美好生活已在中國訂約為77個項目提供公建項目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為790萬平方米，其中，76個項目的在管總建筑面積超過670萬平方米。截至同日，蘇新美好生活已訂約為九個項目提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。

城市服務(wù)收益占比36.7%

收益方面，蘇新美好生活收益主要來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃四方面。招股書披露，于2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活的總收益分別為4.36億元、4.37億元及4.62億元，且三年內(nèi)利潤分別為4360萬元、4810萬元及5650萬元。

經(jīng)計算，蘇新美好生活三年來凈利率分別為10%、11%、12.2%。

中華網(wǎng)財經(jīng)獲悉，據(jù)媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年已發(fā)布年報的49家港股物企，凈利潤總計233.67億元，平均凈利潤為4.77億元，平均凈利率取得13.76%，較2020年上市物企平均14.23%的凈利率水平，微降0.4個百分點。

至此，蘇新美好生活凈利率低于已上市49家港股物企平均凈利率1.56個百分點。

其中，截至2021年12月31日止，蘇新美好生活來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃收益占比分別為36.7%、44.2%、13.1%、6.0%。

超五成商業(yè)物業(yè)管理收益、近八成住宅物業(yè)管理服務(wù)收益來自關(guān)聯(lián)方

收益方面與母公司關(guān)系，招股書中蘇新美好生活指出，于2019年、2020年及2021年，我們向蘇高新集團、其合營企業(yè)及/或聯(lián)營公司開發(fā)的項目提供基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為人民幣9130萬元、人民幣9430萬元及人民幣9530萬元，分別占我們基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的53.5%、54.2%及53.4%；我們向蘇高新集團、其合營企業(yè)及/或聯(lián)營公司開發(fā)的項目提供基本住宅物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為人民幣4510萬元、人民幣4100萬元及人民幣3360萬元，分別占我們基本住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的84.3%、81.3%及78.3%。

超六成在管物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方

蘇新美好生活稱，于2019年、2020年及2021年，來自蘇高新集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的收益分別為人民幣3930萬元、人民幣3710萬元及人民幣4930萬元，分別占我們總收益的9.0%、8.5%及10.7%。截至2021年12月31日，我們的41個在管物業(yè)乃由蘇高新集團、其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積為420萬平方米，占我們在管總建筑面積的62.4%。

另，其續(xù)稱，于2019年、2020年及2021年，我們對獨立第三方所開發(fā)物業(yè)的中標率分別為94.1%、88.9%及92.3%。于2019年、2020年及2021年，我們向由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商單獨開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別約占我們商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的45.8%、44.6%及44.5%，及分別約占我們住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的13.7%、19.7%及20.1%。

來自關(guān)聯(lián)方多個物業(yè)虧損

值得注意的是，招股書披露，于2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活在管的13個、11個及11個物業(yè)分別產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)虧損約人民幣520萬元、人民幣530萬元及人民幣480萬元。

其中，2021年全年虧損主要來自關(guān)聯(lián)方項目，來自蘇高新集團的9個項目虧損為416.7萬元、來自蘇高新集團合營企業(yè)及聯(lián)營公司1個項目虧損31.6萬元、來自獨立第三方1個項目虧損30.7萬元。

對于虧損原因，蘇新美好生活表示，產(chǎn)生該等虧損主要是因為我們從相關(guān)項目確認的相對較低的物業(yè)管理收益不足以補足提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)花費的成本。倘我們的服務(wù)成本意外增加，我們可向業(yè)主委員會建議上漲物業(yè)管理費，同時協(xié)商重續(xù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。為維持所管理物業(yè)的盈利能力，我們已采取多項措施。

來自關(guān)聯(lián)方住宅物業(yè)管理毛利率僅為10.7%

此外，毛利率方面，截至2021年末，蘇新美好生活綜合毛利率為23.0%，較上年同比提升1.9個百分點。其中，來自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)毛利率分別為23.9%、18.1%、9.1%、84.1%。

值得一提的是，上年度，蘇新美好生活來自關(guān)聯(lián)方的住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為10.7%，來自獨立第三方的毛利率為19.3%，很明來自獨立第三方的平均毛利率高于關(guān)聯(lián)方8.6個百分點。

IPO資金用途

招股書中，蘇新美好生活稱，募集資金將用于尋求選擇性收購專注于向商業(yè)物業(yè)（如產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、商業(yè)綜合體）提供城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的其他物業(yè)管理公司；并計劃優(yōu)先考慮位于上海、南通、無錫、常州、鹽城、嘉興以及上海周邊其他主要城市的物業(yè)管理公司，以進一步鞏固我們的市場地位及競爭力。其次，將用于尋求戰(zhàn)略性投資于垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務(wù)的公司；另，將用于擴大及豐富我們的增值服務(wù)；以及一部分資金將用于進一步開發(fā)我們的智能物業(yè)管理系統(tǒng)，主要包括采購及升級現(xiàn)有硬件以及軟件系統(tǒng)，以提高我們的運營效率及支持智慧物業(yè)管理解決方案；元將用于深化與中國及海外一流大學合作，培養(yǎng)及留住人才；及元將用于一般業(yè)務(wù)運營及營運資金，因為我們會繼續(xù)擴大我們的業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/劉青）

關(guān)鍵詞： 蘇新美好生活 蘇州高新