開發商相繼退出房產代理市場

房地產行業進入“黑鐵時代”，企業之間的合作模式發生巨變。過去，房企攜手代理商進軍一二手房代理業務，以實現利益共享。當利潤空間收窄，房企與代理商不愿風險共擔，合作走向破裂。

4月7日，合富輝煌（00733.HK）發布公告稱，公司將以重組形式調整與保利發展的合作模式。此后，保利發展將不再持有合富中國43.9%股權，合富輝煌接手相應股權。同時，合富輝煌將向保利發展出售保利顧問集團。

據悉，合富中國為合富輝煌非全資附屬公司合富投資與保利發展共同持有，主要從事物業代理服務。

至此，保利發展與合富輝煌為期4年的合作暫告一段落。2018年5月，保利發展公告稱，與合富輝煌簽署《合作重組協議》，二者同意融合保利投顧和合富輝煌各自經營的一手及二手物業代理業務。

這次合作被視為房企和代理商“強強合作”的樣本。彼時，保利地產是房地產五強企業，合富輝煌是房產代理商三強企業，雙方攜手一度被視為房企搶灘代理市場的標志性事件。

一紙公告過后，昔日盟友分道揚鑣，轟轟烈烈的房企搭檔代理商熱潮也隨之降溫。

“整合進展緩慢”

盡管合作初期信心滿滿，但實際落地過程中，保利發展和合富輝煌摩擦頗多。

4月8日，曾就職于合富輝煌的林霖（化名）告訴時代周報記者，保利發展最初看中合富輝煌在廣州的市場份額，想通過合作打開一二手房代理業務市場。而合富輝煌則關注保利發展的全國影響力，欲借此打開全國市場。

“二手房市場山頭林立，一線城市基本上都被大機構‘吃掉’，小城市都是本土中介公司，想突破很難。”林霖表示，而在一手房市場，合富輝煌地域局限性大，近年來多地出現拖傭情況，業務發展并不順利。

合富輝煌在公告中坦言，雙方“整合進展緩慢”。合富輝煌稱，雙方在業務文化、組織架構及營運模式方面存在差異，未能就整合達成全面共識。董事會不時對其業務進行策略檢討，考慮到原有合作模式和成果，公司認為進一步整合將不會創造額外價值，因此將改變合作模式。

拋開企業戰略合作的考量，僅從投資角度看，保利發展轉讓股份在情理之中。

3月31日，合富輝煌發布2021財年年報。報告期內，合富輝煌實現營業收入71.66億港元，同比增長15.72%，歸屬母公司凈虧損5.45億港元，止盈轉虧。

保利發展轉讓股份，將為合富輝煌帶來虧損。合富輝煌預計，本次交易預計錄得未經審核出售虧損（未計稅項及開支）約2.82億港元。

房企退出代理江湖

保利發展和合富輝煌的合作破裂，折射出房地產代理江湖的巨大改變。

二者的合作起源于2018年，正值房企進軍代理市場的高峰期。2018年7月，包括萬科在內的26家中國百強房企入股代理機構易居中國，宣布進軍將二手房代理市場；同年，融創中國、萬科入股鏈家。

房企瞄準的，正是被稱為“萬億蛋糕”的代理市場。

第四次經濟普查數據顯示，截至2018年年末，全國共有房地產中介服務企業20.6萬個，2004-2018年的復合年增長率達18.13%。貝殼招股書數據顯示，通過居住經紀服務平臺的房屋交易額，從2014年的3.2萬億元增加到2019年的10.5萬億元，市場滲透率約為47.1%。

2018年，合富輝煌宣布與保利發展合作時表示，預期業務整合可讓兩個公司互相合作，進一步發展及擴大旗下一手及二手房地產代理服務業務。時代周報記者獲悉，截至2018年年末，雙方一二手物業代理業務融合發展，累計覆蓋超過150個城市，代理項目超過1700個。

進入2021年，為爭取更多利潤，多家房企自建銷售團隊，拉開與代理機構的距離。與此同時，房地產行業調控持續，波及代理機構業績。

近日，易居中國發布公告稱，2021年錄得虧損約92億元至96億元，主要原因為地產市場下行導致業務規模下降、市場下行導致其他資產之減值虧損等。世聯行在業績預告中表示，預計公司2021年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損8.5億元至12.5億元。

受代理機構業績虧損影響，多家加速開發商離場。保利發展不是第一家撤退企業，也不會是最后一家。

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