《港灣商業觀察》梁美燕

在2021年8月30日合景泰富的中期業績會上，公司管理層曾表示，2021年公司銷售目標保持不變，為1240億元。在政策調整下，公司的增長預期不變，依然保持有質量及雙位數的增長。根據其近期披露的2021年未經審核全年業績，公司2021年預售額為1038億元，較2020年增加0.2%。

鑒于過去一年行業所面臨的壓力，年中的銷售目標實現與否似乎已然沒有什么實際意義了，這一點從二級市場的表現似乎也能反映一二：截至2022年4月14日收盤，合景泰富股價報收于3.530港元。從2021年6 月至今來看，合景泰富股價下跌了70.44%。2022年以來，合景泰富下跌了30.78%。

01

遭三大評級機構下調評級

4月4日，標普下調合景泰富集團(01813.HK)評級至B-，展望至“負面”，主要考慮該公司延遲發布2021年經審計的財務業績，表明了內部控制和治理薄弱。標普已將合景泰富管理和治理的評估從"中"調整為"弱"。這是合景泰富最近一次被評級機構下調評級。而今年以來，合景泰富已遭多家評級機構下調評級。

此前，合景泰富也因延遲發布經審計的財務業績同時被穆迪和惠譽下調評級。4月1日，穆迪已將合景泰富的“B2”公司家族評級列入評級下調觀察名單，展望已從負面調整為列入評級觀察名單。穆迪副總裁/分析師CelineYang表示：“列入評級下調觀察名單反映了由于合景泰富集團最近推遲公布2021年經審計報告，公司再融資不確定性增加，削弱了其透明度和信息披露。”

同一天，惠譽也將合景泰富集團“B+”長期發行人違約評級(IDR)，其“B+”/“RR4”高級無抵押評級及未償債券評級，列入評級負面觀察名單(RWN)。

惠譽表示，到2021年底，合景泰富以凈債務/凈開發物業資產衡量的杠桿率從40%以上升至50%以上(負面評級敏感性)。該公司還公布了現金和銀行余額總計295億元人民幣，但可用和受限制的現金余額尚未公布。

近期，有不少企業因未能如期公布業績情況而面臨停牌，合景泰富趕在最后期限內（3月31日）公布了未經審核的財務報表。合景泰富表示，預計2021年經審核全年業績將于實際可行的情況下盡快及不遲于2022年4月15日刊發。

一位行業分析人士對《港灣商業觀察》表示，企業未能如期公布業績情況，這會影響企業債券價格以及股票市場的表現，對融資也會有影響。而從投資者的角度來說，看不到報表，投資者肯定會擔心企業是否存在問題，投資者也會更加謹慎。

惠譽則認為，能否及時發布審計結果，尤其是在審計師更換的情況下，可能會使“B”級或以上評級開發商的信用變得敏感，因為融資渠道可能受到影響，而公司資產的潛在買家可能會止步觀望。惠譽將合景泰富集團經審計報告延遲視為技術延遲。然而，如果有證據表明長期拖延而導致流動性和融資渠道惡化，將導致負面評級行動。

很顯然，未經審核與經審核之間的差距，在當前投資者信心中也是天秤兩端。

談及融資，惠譽指出，合景泰富有130億元人民幣左右境內外資本市場債券將在2022年接下來的月份內可回售或到期，包括2022年4月可回售的27億元人民幣境內債及ABS、2022年第三季度可回售的18億元人民幣境內債、2022年第四季度可回售的17億元和到期的8億元人民幣境內債以及2022年9月到期的9億美元票據。此外，合景泰富還為2022年4月到期的2.2億美元私募債券提供擔保，公司表示不需要承擔兌付。

02

流動性壓力堪憂

根據東方財富數據，截至2021年末，合景泰富期內流動負債總額為1110.05億，非流動負債總額603.95億元。流動負債中，應付貿易賬款及應付票據為133.48億元，應付稅項為130.67億元。短期借款為203.34億元。

與此同時，合景泰富2021年的現金及銀行結余賬面金額為294.48億元，同比2020年下降了33.95%，而其受限資金等情況尚未可知。2018年、2019年及2020年，合景泰富的經營性現金凈額為-22.72億元、-42.76億元、11.31億元。從現金儲備來看，2021年，合景泰富的現金及等價物占總資產比例約12.6%。綜合各項財務指標，合景泰富流動性壓力不小。

總體來看，合景泰富的剔除預收款項資產負債率73.6%，現金短債比1.45，凈負債比率為76.9%，相比2020年末的61.7%大幅上漲，踩中了一道紅線。

《貝殼研究院2022年Q1房企融資季報》中指出，融資新規后，自2020年四季度至今，新增發債規模長期低于到期債務規模。2022年一季度境內外債券融資到期債務規模約2521億元，同比下降32.5%，結合一季度新增融資1733億元，到期債務凈額為788億元，較2021年同期增加694億元，較上一季度減少4億元。該數據表示，從到期債務的絕對數字上2022年一季度同比規模減少，但由于發債規模的大幅收縮，房企的償債壓力并未實質性減少。同時，受到房企信用風險的影響，債權人對房企還款信心不足，導致現階段債務展期難度提升，部分存在集中到期債務的房企仍保持一定的違約風險。

《港灣商業觀察》針對評級下調一事以及公司發展等問題聯系合景泰富，未能獲得回復。

03

業績狀況不佳，銷售額下滑

合景泰富發布其2021年未經審核全年業績公告顯示，公司2021年預售額為1038億元，較2020年增加0.2%；按權益合并收入為442.8億元，較2020年減少3.9%；核心毛利率及凈利潤分別為24.6%和13.4%；年內核心利潤為39.8億元。

從營業收入來看，2021年合景泰富營業收入為238.45億，較2020年的297.42億下降19.8%，毛利潤為50.46億，較2020年的93.59億下降46.1%；歸母凈利潤為30.58億，較2020年的66.77億下降54.2%。與此同時，2021年合景泰富毛利率為21.2%,相較于2020年的31.5%下降了10.3個百分點；凈利率為13.4%，相較于2020年的23.2%下降了9.8個百分點。

到了2022年，合景泰富所面臨的壓力似乎也并未有所緩解。2022年前三個月，合景泰富預售額為130.74億元，同比減少39.75%。從單月來看，3月份，合景泰富預售額為45.33億元，同比減少56%。預售建筑面積為24.3萬平方米，同比減少53%；2月份，合景泰富預售額為43.8億元，同比減少3.9%。預售建筑面積為27萬平方米，同比增加5.5%；1月份，合景泰富預售額為41.6億元，同比減少38.6%。預售面積約為23萬平方米，同比減少23.8%。

穆迪預測，融資條件緊張的情況下，購房者信心疲軟，合景泰富集團的合同銷售額將在2022年下降15%左右。合同銷售額的下降將使該公司的流動性收緊。

“合景泰富的項目集中在大灣區和長三角地區，這些地區最近受到了與疫情相關的社會限制。這可能會對該公司 3月份的合同銷售額產生影響。”惠譽在報告中這樣表示。

以目前多數房企的數據來看，行業的暖春似乎尚未到來。在這樣的環境下，合景泰富將如何解決流動性難題，值得市場持續關注。（港灣財經出品）

關鍵詞： 合景泰富凈負債率大漲踩中紅線 再被三大評級機構下調評級