文/樂居財經 魏薇

當?shù)禺a行業(yè)的融資天平向央企和優(yōu)質民企傾斜，雅居樂集團（3383.HK）幸運地找到了一條新的融資出路。

為了避免債務違約，雅居樂一次次地拿出了優(yōu)質資產。2021年，出售了多間附屬公司股權并錄得出售收益42.6億元；今年一季度，出售廣州亞運城項目以及義烏、徐州等多個項目，回籠資金約60億元。

(資料圖片)

然而這些還不夠。不打算躺平的雅居樂，決定對自己狠一把。

6月24日，雅居樂發(fā)布了一份融資公告。其中有三個關鍵詞，分別是夾層融資，規(guī)模不超過8.94億港元，年利率20%。這個利率水平著實讓人吃驚。

據(jù)樂居財經《地產K線》了解，雅居樂目前存續(xù)的美元債票面利率大多集中在4.8%~8.5%之間，境內公司債利率在6%左右。截止到去年中期，雅居樂平均融資成本只有5.96%，總借款中，近65%為低息的銀行借款。

對于雅居樂來說，這筆夾層融資是新的嘗試。因為，房企的償債高峰已經到來。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6-7月份，200家核心房企境內外債務到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務約1178億元，占總規(guī)模的67%。

償債壓力下，多家房企開始花式延期，展期和交換要約成為最常見的手段。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行了26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。

2022年以來，房地產企業(yè)美元債幾乎處于冰封狀態(tài)，境內債的發(fā)行也并不通暢。在“三道紅線”的約束下，融資渠道向優(yōu)質房企傾斜。雖政策暖風頻吹，但能成功發(fā)債的，只是少數(shù)。5月，在監(jiān)管層的指導下，包括旭輝、美的置業(yè)、龍湖等在內的5家示范民企采用信用保護工具先后發(fā)行了債券。

今年以來，房企的違約事件仍多有發(fā)生，部分借不到錢、展不了期的房企們干脆直接“躺平”，但也有“倔強”的房企，選擇了高息借款。

一切都是為了“活下去”。

20%高息貸款

6月24日，雅居樂發(fā)布有關附帶有條件選擇權的夾層融資協(xié)議的公告，借款人(雅居樂附屬富銳發(fā)展有限公司作為借款方，以下簡稱“富銳發(fā)展”)、夾層貸款人(聯(lián)合環(huán)球集團有限公司作為原貸款方)、擔保代理(香港上海匯豐銀行有限公司作為安排人及擔保代理)簽訂夾層融資協(xié)議。

夾層融資是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資之間的一種融資形式，既有債權融資的屬性，又有權益融資的屬性。

根據(jù)協(xié)議，夾層貸款人向借款人提供本金不超過8.94億港元的夾層融資，并附帶選擇權(于達成若干條件后夾層貸款人可酌情行使)可將夾層貸款轉換為借款人的全部已發(fā)行股份，年利率20%。

20%的借款利率，在融資市場中并不多見。

公告中還稱，富銳發(fā)展曾經在2021年4月15日與優(yōu)先貸款人（作為原貸款方）簽訂了優(yōu)先融資協(xié)議。優(yōu)先貸款人同意按年利率為HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金總額最高為10.39億港元的定期貸款融資，為期24個月。同時，夾層融資需要雅居樂簽立擔保。

也就是說，上一筆借來的錢還沒還清，現(xiàn)在又借了。但對借款方來說，沒有白借的錢。

雅居樂在公告中表示，若夾層貸款人選擇行使選擇權，富銳發(fā)展將不再是雅居樂的附屬公司，并預計將錄得約14.37億港元的虧損。

據(jù)披露，富銳發(fā)展的主要資產為位于香港柏架山道的一幅土地，地盤面積約為2.42萬平方呎，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盤面積約1萬平方呎。該物業(yè)擬發(fā)展為兩幢約有600個單位的住宅樓宇。

加速回籠資金

2021年下半年開始，雅居樂一度有消息傳出武漢雅居樂國際花園項目因欠款導致樓盤停工，又有消息傳出集團將裁員50%。

事件雖未持續(xù)發(fā)酵，但從年報數(shù)據(jù)也可窺見一二。2021年上半年末，雅居樂剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比68.4%、45.3%、1.18倍，全面達標至“綠檔”。但到2021年底，三項數(shù)據(jù)分別為67.1%、50.8%、0.77，“三道紅線”在半年內由“綠檔”降為“黃檔”。

截止2021年末，雅居樂一年內要償還的債務則高達295.85億元。其中一年之內需要歸還的銀行借款及其他借款為171.5億元，優(yōu)先票據(jù)為69.98億元，境內公司債券、商業(yè)物業(yè)支持債券以及可交換債券等為54.37億元等。

同期，現(xiàn)金及銀行存款總額約384.2億元，但其中，不受限現(xiàn)金僅為228.03億元，較2020年同期的465.1億元減少了212億元，同比下降45.6%，存在近70億的短期償債缺口。

從去年下半年開始，雅居樂頻繁出售資產加速資金回籠。據(jù)不完全統(tǒng)計，雅居樂在2021年處置了總代價123億元的資產，包括酒店、商場、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套等。

2022年以來，雅居樂加速資產的出售。1月，雅居樂拋售其在廣州亞運城項目持有的26.66%的股權予為中海地產，交易對價為18.4億元。同月，又向海螺創(chuàng)業(yè)出售旗下環(huán)保公司資產，總代價為11.29億元。另外，還把海南清水灣約2%的貨值賣給了朱榮斌幕后的基金公司。

雅居樂表示，今年前3個月已從出售非核心物業(yè)及非核心業(yè)務收取所得款項約60億元，并將于第二季度進一步收取應收代價余額約30億元。

6月24日的投資者會上，雅居樂表示將使用海南清水灣項目支持融資及內部資金贖回8月到期美元債。據(jù)了解，該筆債務應于8月14日到期，當前待償規(guī)模2億美元，利率5.125%。

天花板在哪？

以高周轉的模式運行，房地產對資金的依賴一直很高，融資也就成了重中之重。不斷的融資，很大程度上是為了借新還舊。當融資端收緊，房企們只得尋找高息的融資渠道，避免現(xiàn)有債務違約。

事實上，融資利率20%，在地產行業(yè)內并非是“天花板”。

據(jù)樂居財經研究院《2019房企融資利率榜》，單筆融資利率最高的是當代置業(yè)，其發(fā)行的3.5億美元債券，利率高達15.5%，彼時曾創(chuàng)下亞洲公開債券發(fā)行的利率紀錄。

2020年，明發(fā)集團發(fā)行一筆2.2億美元、15%利率的債券，又于6月發(fā)行一筆1.76億、22%利率的美元債券，同時明發(fā)承諾，若不能按時償還債券，這筆債的券利率將疊加利率至32%。

同年，鑫苑置業(yè)發(fā)行的3億美元海外債利率高達14.5%，力高地產、天譽置業(yè)單筆海外債利率為13%，景瑞控股、正商集團、匯景控股等9家房企單筆海外債利率在12%之上。

2021年7月，天譽置業(yè)現(xiàn)金償還年息率13%的境外美元債本息約2億美元，同時又新發(fā)行2023年到期、年息率13%、規(guī)模為2.12億美元債。

沒有最高，只有更高。

據(jù)實地地產的招股書披露，截至2020年底，實地未償還的信托等非標融資余額近24億元，占同期總借款的18.5%，年利率至少10%以上，最高的一筆達到了24%。

文章來源:樂居財經

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