《港灣商業觀察》梁美燕

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“綠景絕不躺平，保安全將會是接下來一年到一年半內的首要的任務，這不僅僅是一個決心，而是公司有這樣的底氣保安全。”今年3月30日，綠景中國行政總裁兼執行董事唐壽春于2021年業績會上如此說道。

自綠景中國地產（00095.HK)面臨償債壓力以來，白石洲項目就一直被擺在貨架上備受關注。

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七個月后再遭下調評級

9月19日，惠譽評級將綠景中國地產的長期外幣發行人違約評級自"B-"下調至"CCC"。惠譽同時將綠景的高級無抵押評級及其未償美元高級票據的評級自"B-"下調至"CCC"，回收率評級為"RR4"。

惠譽認為，綠景流動性吃緊，且其為即將到期資本市場債務（包括2023年3月10日到期的4.7億美元債券）進行再融資的能力存在不確定性。綠景目前在為將到期債務尋求再融資，但再融資出現任何延遲或致其償債能力承壓。

這是時隔七個月后，惠譽對綠景中國地產評級的再一次下調。這也一定程度說明了惠譽對綠景中國地產經營壓力的持續擔憂。

惠譽表示，截至2022年上半年，綠景的凈債務攀升至274億元人民幣（2021年末為242億元人民幣），這是因為該公司產生了大量開發成本（包括為白石洲項目支付的約4.5億元人民幣購地款）以及10億元人民幣的利息成本。此外，就2022年5月可回售的14.6億元可轉換債券，綠景已兌付5.99億元人民幣，其余部分將于2023年5月到期。

“2022年下半年綠景的經營性現金流仍將為負值，其原因是，惠譽預計綠景2022年下半年合同銷售額將與2022年上半年的水平相似，同時該公司繼續產生可觀的項目開發成本（包括將為白石洲項目支付的另外4.5億元人民幣購地款）以及持續的高額利息成本。此外，綠景在8月兌付了5.09億元人民幣的境內債券。”惠譽稱。

早在今年2月份，惠譽就將綠景中國地產的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B”下調至“B-”，展望“負面”；同時，還將綠景中國地產的高級無抵押評級以及碧璽國際有限公司發行的未償美元高級票據的評級從“B”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，綠景中國的流動性緊張和融資環境的壓力增加了其資本市場工具的再融資風險，這些工具將在2022年到期或可回售。綠景中國的資本市場投資者一直是綠景中國的長期投資者，很可能預期白石洲項目的合約銷售將帶來較強的表現。因此，惠譽預計不會有太多人執行回售權。

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上半年流動性壓力未明顯改善

2022年已進入第四季度，白石洲的合約銷售是否能帶來較強的銷售表現，或存不確定性。但僅從上半年看，綠景中國地產業績仍表現不佳。

綠景中國地產的收益主要來自于房地產開發及銷售、商業物業投資與經營、綜合服務。報告顯示，上半年，綠景中國地產實現總收益為10.45億元，同比下降48.5%，主要由于來自出售待售物業的收益減少所致。

同期，毛利為4.34億元，同比下降54.9%；本公司股東應占盈利為6.31億元，同比下降1.1%；毛利率為41.6%。

可見，與去年同期相比，今年上半年上述各項核心數據均出現了不同程度地明顯下滑。

此前，《港灣商業觀察》也在《綠景中國中國地產的“小而美”尷尬：毛利大幅下滑，又遭負面評級》中，說明了近幾年經營業績下滑的勢態。

截至今年上半年，綠景中國地產流動資產約465.35億元，銀行結余及現金約為27.44億元。流動資產凈值由2021年末約334.21億元減少至2022年上半年約241.81億元，公司稱減少乃主要由于將本金總額為4.7億美元的以美元計值的優先票據由非流動負債重新分類至流動負債，及將列賬為發展中待售物業的白石洲項目若干商業部分轉撥至投資物業而導致發展中待售物業減少所致。

綠景中國地產的流動性壓力仍然很大。上半年，其經營活動現金凈額為-14.64億元，去年同期為-7.12億元。同期，流動負債約223.54億元，流動負債中的借貸為69.66億元，相比去年同期增加了5.66%。另外，流動負債中部分數據指標大幅增長。詳細看，優先票據及債券為46.84億元，同比增加了121.28%。應計費用、已收按金及其他應付款項為21.73億元，同比大幅增加129.96%。

惠譽也在評級報告中表示，截至2022年上半年末，綠景持有可用現金不足以覆蓋其56億元人民幣的短期資本市場到期債務——包括2022年8月面臨回售的14億元人民幣境內債券（其中8.91億元人民幣債券已展期至2023年8月）、2023年3月到期的4.7億美元（33億元人民幣）債券，以及2023年5月到期的9.11億元人民幣可轉換債券。

不過，綠景中國地產在半年報中也稱：“于本中期期間，本集團已償還貸款19.95億元，并提取新貸款34.07億元。于新提取的貸款中，8.55億元按介乎6.30%至11.00%的固定市場年利率計息，并須于1至5年內分期償還; 及25.52億元按介乎2.08%至7.60%的可變市場年利率計息，并須于2至11年內分期償還。”

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白石洲項目是否仍有出路？

在流動性壓力和內部現金流有限的情況下，綠景中國也在外部融資上有所行動。

惠譽在報告中說明，綠景目前正在與銀行協商，擬以其在深圳的投資物業為抵押向銀行申請額外貸款15億-20億元人民幣。綠景同時也在與境外基金投資者協商，擬以白石洲項目公司股權為抵押以獲得3億-5億美元貸款。前述貸款安排能夠覆蓋綠景將于2023年3月到期的債務，但在目前的市場環境下面臨較高的執行風險。

此前，綠景中國地產還向萬科出售項目股權。“6月，綠景與萬科達成協議，以23億元人民幣向萬科出售白石洲項目第三、四期20%的利潤權益。綠景于8月收到11億元人民幣對價款，預計將在2023年第一季度收到剩余價款12億元人民幣。出售項目股權所得資金將有助于抵消綠景的負向經營性現金流，但其流動性預計仍將吃緊。”惠譽表示。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對《港灣商業觀察》表示：“今年前三個季度，中國房地產市場下行壓力持續、行業信心仍處在低位，國慶黃金周市場表現也不好。因此從房地產行業未來發展預期上看，若白石洲項目2023年預售，能否帶來較強的銷售表現還存在較大的不確定性，這一方面與深圳樓市的整體狀況有關，另一方面也與項目采取的營銷策略有關。”（港灣財經出品）

關鍵詞： 綠景中國評級再遭下調流動性壓力居高不下 白石洲項目出路