21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，央行等四部委在三季度末先后推出政策組合拳，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心、刺激需求。房企融資情況得以改善，其中三季度房企發(fā)債整體規(guī)模略高于去年同期，達(dá) 1351.98億元。同時(shí)，房企的發(fā)債成本有明顯下降， 9月100 家典型房企境內(nèi)融資成本 3.1%，環(huán)比下降 0.42個(gè)百分點(diǎn)。

民企發(fā)債逐步回暖

【資料圖】

同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，三季度地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發(fā)行期限來(lái)看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產(chǎn)債三季度發(fā)行規(guī)模503.1億元，發(fā)債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。 不過(guò)3年以上的中長(zhǎng)期債券發(fā)行量有所減少。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍需時(shí)日，未來(lái)長(zhǎng)久期的債券發(fā)行量會(huì)逐步恢復(fù)。

從各個(gè)月來(lái)看，環(huán)比增加跡象明顯，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8％，同比減少28％。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看9月，100家典型房企的境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元，環(huán)比增加85.6％，同比增加15.8％；境外債權(quán)融資63.4億元，環(huán)比增加106％，同比減少75.3％。

受監(jiān)管支持增信發(fā)債影響，多家民企成功發(fā)行了中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中債增”）擔(dān)保的中期票據(jù)。

深圳市卓越商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“卓越商管”）于近日發(fā)布2022年第一期中期票據(jù)公告，本次發(fā)行規(guī)模6億元，期限3年，申購(gòu)區(qū)間為3%-4.3%，由中債信用增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

這是今年8月以來(lái)，中債信用增進(jìn)公司第6筆通過(guò)全額擔(dān)保方式支持民營(yíng)房企發(fā)行的債券。此前龍湖、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝控股都曾通過(guò)增信方式成功發(fā)行中期票據(jù)，平均票面利率約3.3%。

跟上述5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業(yè)并未上市，這也在一定程度上顯示民企融資逐步好轉(zhuǎn)。

此次卓越商管發(fā)行中期票據(jù)的募集資金，主要用于卓越集團(tuán)在一二線城市的項(xiàng)目建設(shè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出最低谷，不論是按揭貸款還是房企融資，但相比按揭的全面放開(kāi)，當(dāng)下房企融資的恢復(fù)還比較緩慢，民企融資雖然逐漸開(kāi)始恢復(fù)融資，但難度依然比較大，市場(chǎng)期待更多的穩(wěn)樓市政策。

中銀證券分析師夏亦豐也認(rèn)為，前期市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)預(yù)期過(guò)度悲觀。房地產(chǎn)行業(yè)從長(zhǎng)期看，住房新增真實(shí)需求在未來(lái)十年內(nèi)仍有平均10億平/年左右，經(jīng)過(guò)2022年的調(diào)整，逐步接近市場(chǎng)真實(shí)需求的水平。銷(xiāo)售當(dāng)前處于觸底回升階段，9月下旬以來(lái)，高頻數(shù)據(jù)也顯示地產(chǎn)銷(xiāo)售逐步轉(zhuǎn)好，一線城市率先修復(fù)，在密集出臺(tái)重磅利好后，降息和退稅有望進(jìn)一步鞏固樓市復(fù)蘇的勢(shì)頭。雖然四季度行業(yè)整體資金壓力仍然較大，部分房企仍然存在暴雷風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)整體出清仍將預(yù)計(jì)持續(xù)2-3年的時(shí)間，但夏亦豐認(rèn)為，房企信用風(fēng)險(xiǎn)最集中的爆發(fā)高峰期或已過(guò)去，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企已經(jīng)逐步開(kāi)始信用修復(fù)。

房企發(fā)債成本下降

值得一提的是，三季度地產(chǎn)債發(fā)行成本有所下降，表現(xiàn)為票面利率低于3%的債券發(fā)行占比上升。據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，三季度票面低于3%發(fā)行的地產(chǎn)債規(guī)模達(dá)474.04億元，占比35.06%，較去年增加21.25%。

克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022 年9月100 家典型房企新增債券類(lèi)融資成本 3.69%，環(huán)比上升 0.16個(gè)百分點(diǎn)。

同比下降 1.93個(gè)百分點(diǎn)。其中境內(nèi)融資成本 3.1%，環(huán)比下降 0.42個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的萬(wàn)科等民營(yíng)房企；境外融資成本 6.79%，主要是合景泰富發(fā)行的一筆約 7.95 億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率為6%。

2022 年 1-9月100家典型房企新增債券類(lèi)融資成本 4.3%，較 2021 年全年下降1.08 個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本 7.65%，較 2021 年全年上升 0.53 個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本 3.7%，較 2021 年全年下降 0.43 個(gè)百分點(diǎn)。

具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，9 月發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，發(fā)債總量達(dá)到了 80 億元，企業(yè)在月內(nèi)共發(fā)行了 20 億元的公司債、30 億元的中期票據(jù)以及一筆 30 億元的CMBS。本月發(fā)行債券的企業(yè)有 19 家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比增加 4 家。從發(fā)債年限來(lái)看，金融街發(fā)行了一筆期限長(zhǎng)達(dá) 20.82 年的 CMBS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，上實(shí)城開(kāi)發(fā)行的一筆15億元的超短融利率僅為 1.67%，是9月房企發(fā)行的所有債券中最低的。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，應(yīng)該說(shuō)融資環(huán)境到了非常寬松的狀況，融資方面的支持也明顯增多。從短期看，9月份融資數(shù)據(jù)也還是有所改善的。但是難點(diǎn)是，主動(dòng)去申請(qǐng)發(fā)債的企業(yè)數(shù)量少了，這也說(shuō)明，企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)還是比較大，也不是所有房企都會(huì)進(jìn)入發(fā)債，畢竟投資者顧慮也還是比較多。就企業(yè)來(lái)說(shuō)，既要看到政策環(huán)境總體趨于改善，也要意識(shí)到一些銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依然可能有惡化的風(fēng)險(xiǎn)。但是需要說(shuō)明的是，關(guān)鍵要有新的打法。此刻非常考驗(yàn)房企的能力和智慧。尤其是很多購(gòu)房需求其實(shí)是壓抑的，如何挖掘出來(lái)，考驗(yàn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)能力。

關(guān)鍵詞： 房企融資的兩股暖風(fēng)三季度發(fā)債規(guī)模回升 利率下降