近日，山東臨沂、四川宜賓、黑龍江哈爾濱等多個省市出臺若干措施，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，包括但不限于發(fā)放購房補(bǔ)貼、推行二手房“帶押過戶”登記模式、調(diào)整公積金貸款額度等。

就在9月中旬，相關(guān)部門表示，將繼續(xù)扎實做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展各項工作。9月底，相關(guān)部門從金融、財稅方面入手，以政策層面的調(diào)整力促房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

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房企融資也在近段時間出現(xiàn)回暖跡象。克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增長61.8%。

其中，自今年8月以來，已有碧桂園等6家民營房企發(fā)行的債券由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進(jìn)公司”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，全額擔(dān)保增信及募集資金靈活使用，切實回應(yīng)了優(yōu)質(zhì)房企融資訴求，有助于其項目的正常建設(shè)和按期完工，提振市場對民營房企的信心。

信用債發(fā)行回暖

碧桂園此前所發(fā)行的債券獲得了中債信用增進(jìn)公司全額擔(dān)保支持，其2022年第一期中期票據(jù)在9月16日完成簿記，發(fā)行金額為15億元，期限3年，最終票面利率為3.2%，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.86倍。根據(jù)公告，公司擬將募集資金用于項目開發(fā)建設(shè)、購回或償還境外美元債券。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，9月，房地產(chǎn)行業(yè)的信用債融資同比增長10.6%，環(huán)比增長30.8%。其指出，8月，監(jiān)管指定中債信用增進(jìn)公司提供不可撤銷擔(dān)保，支持民企發(fā)行中期票據(jù)，得到市場及企業(yè)的積極響應(yīng)。9月，碧桂園等發(fā)行中期票據(jù)，合計融資47億元，且發(fā)行票面利率在3.2%～3.33%之間。

“另有多家房企正在與中債信用增進(jìn)公司積極溝通，未來或?qū)⒂懈喾科笥型l(fā)行由中債信用增進(jìn)公司擔(dān)保的中期票據(jù)。”中指研究院表示。

事實上，自今年以來，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，相關(guān)部門多次出臺紓困政策，支持房企的合理融資需求。總量連續(xù)5個月出現(xiàn)環(huán)比減少后，房企融資在今年9月首次出現(xiàn)回暖跡象。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，9月，100家典型房企的境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權(quán)融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%；資產(chǎn)證券化融資24.84億元，環(huán)比減少55.7%，同比減少83.1%。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，9月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形勢稍有好轉(zhuǎn)。融資成本方面，房企融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環(huán)比下降0.44個百分點。其中，信用債平均利率為3.21%，同比下降0.79個百分點，環(huán)比下降0.16個百分點。

同策研究院研究員陳舒認(rèn)為，可以預(yù)見，雖然市場仍在分化整合，項目兼并合作不斷增加，但在政策的持續(xù)寬松下，房企融資將呈現(xiàn)國企引領(lǐng)、優(yōu)質(zhì)民企帶動的趨勢，融資環(huán)境持續(xù)向好。

房企融資的暢通一定程度上指向經(jīng)營質(zhì)量的要求。新環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，企業(yè)將更多地“向管理要效益”，穩(wěn)固基本盤。

打磨抗周期韌性

近段時間，信用債發(fā)行回暖，民營房企在經(jīng)營上保持了一定的韌性。

今年無疑是房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年。根據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，2022年前三季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3143萬平方米，同比下降38.1％。其中，三季度，市場成交活躍度未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，重點城市商品住宅月均成交面積3277萬平方米，同比下降27.9％，環(huán)比增長2.9％。

克而瑞分析指出，“今年前三季度，規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。部分房企通過穩(wěn)健的財務(wù)運營，熱點城市布局及積極推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。”

10月7日，碧桂園公告稱，9月，其實現(xiàn)歸屬該公司股東權(quán)益的合同銷售金額約320.2億元，環(huán)比增長10.91%；歸屬該公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約392萬平方米，環(huán)比增長133.29%。

此前，碧桂園總裁莫斌表示，2022年，公司將按照“以銷定供”進(jìn)行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預(yù)計2022年全年權(quán)益可售貨量將不低于5300億元，且該部分貨量預(yù)計全年去化率不低于68%。未來，公司將繼續(xù)聚焦核心區(qū)位，布局供需關(guān)系良好的城市，獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲備資源，更好應(yīng)對市場的不確定性，支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

截至2022年6月30日，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.22萬億元，另有潛在權(quán)益可售資源約2917億元，合計約1.51萬億元。

將目光拉至整個行業(yè)，從短期來看，市場仍處于筑底盤整階段，盈利或?qū)⒗^續(xù)承壓，但中長期企穩(wěn)回升的預(yù)期存在。

克而瑞分析指出，“行業(yè)格局正從‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’轉(zhuǎn)向‘穩(wěn)者更強(qiáng)’。中長期來看，行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經(jīng)營、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場認(rèn)可度較高的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。”

回顧今年上半年，碧桂園在保交付、穩(wěn)流動性、降負(fù)債等經(jīng)營目標(biāo)方面下足功夫。上半年，公司實現(xiàn)保交付25萬套，營收1623.6億元，權(quán)益銷售回款率92%。

截至2022年6月30日，碧桂園總借貸余額從2021年底的3179.2億元進(jìn)一步降至2936.8億元。其中，短期有息負(fù)債約729億元，占總有息負(fù)債比例約24.8%；凈負(fù)債率48.1%，連續(xù)多年保持在60%以下。

8月中旬，碧桂園管理層在投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元、配售新股折合24.1億元；2021年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計61億元，供應(yīng)鏈ABS及ABN合計87億元。

億翰智庫認(rèn)為，“上半年碧桂園通過審慎投資，加強(qiáng)回款，持續(xù)性的優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，財務(wù)狀況保持穩(wěn)健，債務(wù)如期兌付。下半年企業(yè)已無美元債到期，非受限資金足以覆蓋短期有息負(fù)債，加之企業(yè)近期發(fā)債受到監(jiān)管支持，融資有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)有望平穩(wěn)穿越周期。”

關(guān)鍵詞： 融資總量環(huán)比增長約60％ 優(yōu)質(zhì)民營房企迎利好