摘要：市場如同驚弓之鳥，真是一個有趣的時代（歡迎關注杠桿地產）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

(相關資料圖)

詭異了，一個能提前償債，年內再無到期公開債務的房企，債券近日卻遭遇恐慌性拋售。

繼2022年10月18日、17日，金地集團多只債券大幅波動、大跌百分之四五十后，10月19日，該司的債券再次發生系列偏離估值較大的價格異動，一度觸發臨時停牌。

圖表來源|企業預警通（特此感謝）

在杠桿地產的印象中，金地集團算是地產界的好學生、乖寶寶，各項指標至少看上去也還行，怎么就發生這樣的事情？

現在地產公司真是驚弓之鳥，隨便一起事情、一個傳言，就可能導致股崩、債崩。

1、提前償債，年內再無到期公開債務，債券卻持續崩

本周以來，圍繞金地集團債券的恐慌性拋售，似乎有愈演愈烈之勢。

10月19日，上交所公告披露：自2022年10月19日09時43分開始暫停“21金地01”交易，自2022年10月19日15時27分起恢復交易。

“21金地01”10月19日上午交易出現異常波動，漲超33%，觸發臨時停牌。

截圖來源|上交所（特此感謝）

如上圖，類似臨時停牌情況，近日連續出現。

整個10月19日，金地集團相關債券偏離估值較大的價格異動多次。

在此之前，10月17日，金地集團美元債劇烈下挫，其中金地24年8月到期的美元債暴跌14美分至40/44附近，引發市場關注。

通過企業預警通杠桿地產看到，該筆美元債余額為4.8億美元，票面利率4.95%，到期日是2024年8月12日。

而且，這也是金地集團截至目前唯一一筆還沒到期的美元債。

接著10月18日，“21金地MTN003”、“20金地MTN004”、“21金地04”、“21金地MTN002”均跌超50%；

“21金地03”跌超28%，盤中二次臨停；

“21金地01”跌超20%，盤中臨停；

“16金地02”跌超13%，“20金地01”跌逾11%……

奇怪的是，下跌的原因，不僅杠桿地產，我想多數人都是一頭霧水，并沒有聽說任何負面的消息。

這逼得金地集團10月18日發布“關于公司近期生產經營情況的公告”。

公告披露，2022年內，公司已連續多次按期足額完成境內外公開市場到期債券的兌付，其中包括兌付人民幣公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據本息15.76億元。

截至公告日，年內已無需要償付的境內外公開市場到期公司債券及中期票據。

在此之前的幾天，金地集團公告披露：

于2015年10月15日發行2015年公司債券（第一期）（以下簡稱“15 金地 01”），發行規模人民幣30億元，票面利率為4.18%，期限為7年期，附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。2020年回售結束后，15金地01本金余額為27.25937億元。

公司已于2022年10月13日將15金地01本息合計2,839,881,166.60元全額存入中國證券登記結算有限責任公司指定銀行賬戶。

對，提前償債。

2、不需要錢還是融資不順

企業預警通披露，截至目前，金地集團債券存量規模為416.01億元，有31只債券。

離岸債券方面，如上所述，金地集團僅存續1只美元債，存續規模4.8億美元，2024年8月12日到期。

如上文杠桿地產寫過，10月13提前兌付一筆債務后，2022年已無到期公開債務。

圖表來源|企業預警通（特此感謝）

同時，此前的公告披露，截至9月底，金地集團的銀行授信規模將近2700億元，剩余可用銀行授信規模將近1780億元。

其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。截至上半年末，金地集團持有貨幣資金余額約648億元，其中能自由支配的資金比例超過70%。

看上去不缺錢。

根據說財貓此前的統計，截至2022年中，金地集團剔除預收款項后的資產負債率為67.89%，凈負債率57.76%，現金短債比1.55。

三道紅線全綠，看起來還不錯。

圖表來源|說財貓（特此感謝）

融資方面，很多媒體都注意到，2022年以來，金地集團僅在2月份發行一筆17億中票；

以及旗下金地商置7月以上海九亭金地廣場、北京搜狐網絡大廈為底層資產，設立過一筆17億元資產支持專項計劃。

此外再無融資。

2022年上半年，金地集團籌資性現金流凈額為凈流出狀態，凈流出52.76億元，再融資應該說還是有一定壓力。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

近些月，市場傳聞金地集團計劃發行新的中期票據，不過目前沒有看到實質性動作。

2022年以來，監管方面曾努力推動信用債、增信、擔保等方式為優質民營房企發債，不過，其他部分房企多有發債，就金地集團動作不大。

原因是什么？

確實如金地集團公告所言，錢不缺，銀行授信有大把？

媒體注意到，金地集團2023上半年有近110億元公開債到期，一年內到期的短期債務約420億元。

還有358億元的應付賬款，主要為應付建筑工程款及土地價款，且賬期在一年內。

3、業績、銷售不算差，何以至此

金地集團公告披露，2022年9月，實現簽約面積110.7萬平米，同比上升12.78%；實現簽

約金額227.0億元，同比上升7.05%。

2022年1-9月累計實現簽約面積706.4萬平米，同比下降33.51%；累計實現簽約金額1630.8億元，同比下降28.69%。

雖說前9月銷售面積、金額都還是下滑的，但是9月的表現明顯向好，可以說比同行總體要好。

同時，無論什么榜單，金地集團前9月的銷售額都是穩居前10名，起碼都是在8、9位左右。

另外不得不說，金地集團的融資成本是真的低，4點的多，不到5個點，和央企有得一拼。

問題來了，既然幾乎什么都不錯，為何會發生這樣的事情？

我們注意一個細節，這2天金地集團相關債券的暴跌，似乎交易量并不大，幾萬塊、幾十萬元為主。

以這樣一個成交情況，就把一個大廠債券砸成了暴跌，是不是很有趣？

到底是驚慌失措，還是有人故意？

8月時，金地集團高層曾舉行一場有關投資人電話交流會，回應當時“股債雙殺”，也提到“表外”內容。

一些合作項目，是和房企還是和金融機構合作，是否存在明股實債？若涉表外債務，市場有一些憂慮？

當時，金地集團高層在溝通會上強調，表外項目只做開發貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風險可控。

但是少數股東權益大幅增長的情況，杠桿地產發現，似乎也是存在的。

此外有媒體注意到，金地集團和很多房企一樣，截至二季度末，存貨也不低，超1800億元，去化、減值的風險至少還是存在的。

到底會怎樣，得看大行情。

對了，不久前的9月初，金地集團發布公告，大家人壽再度減持公司股票，持股比例已降至 5%以下。

2021年開始，大家人壽就開始大幅減持，作為金地集團的老股東、曾經的二股東，從超20%的股份，到逐步減持到今天這個情況……

是股東自己的戰略考慮，是大家人壽對地產行業的前景判斷不樂觀，還是具體到對金地集團有擔憂？杠桿地產不得而知。

股債暴跌，這一年我們看太多，其中不乏優質企業，市場如同驚弓之鳥，這一次輪到金地集團——“招保萬金”這樣的企業居然也會，真是一個有趣的時代。

本文未標注出處的財務圖表，均源自金地集團有關公告，特此說明并致謝

版權及免責聲明：本文系杠桿地產創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初注明出處和作者，謝謝！杠桿地產任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。

關鍵詞： 遭恐慌性拋售業績、銷售不算差 金地何以至此