管理層一向低調的金地集團，罕見地召開了一場公開的線上投資者會議，董事長凌克和數位副總裁悉數到場。投資者會的時間，發生在三季度報發布之后。

但參會的人大多志不在此，10月28日下午，金地的騰訊會議涌進上千人，這樣的投資者會規模，即使在年報季也頗為罕見。

(資料圖)

投資者們更關心的，是發生在約10天前的金地債券詭異大跌。

管理層也顯然不是為介紹業績而來，金地財務總監曾愛輝在投資者會上直言：“債券價格這樣的波動，對公開融資的影響還是比較大的。”

即使此前關于金地的數條負面傳言，都被證實為假消息。但市場對房地產的信心，比想象的要脆弱。

此時的金地，到了不得不站出來的時刻。

驚魂金地債

10月17-19日，金地集團多只債券價格出現大幅下跌，一度觸發臨時停牌。

其中10月18日，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨停，收跌28.6%。

到了10月19日，中證登大幅度下調了金地集團旗下多只債券的標準券折算率。其中，“21金地04”標準券折算率從前個交易日的0.09下調為0.04，幅度達到-55.56%；“16金地02”下調幅度為-30.77%；“21金地03”下調幅度為-28%，“20金地01”下調幅度為-11.9%。

一般來說，債券標準券折算率下調，意味著價值下降，投資者就需要增加抵押券，讓杠桿率降下來。

10月20日，情緒傳導至金地股票，金地集團股價由10月10日的11.73元跌至9.91元。

金地遭遇了詭異的股債雙殺。

之所以稱之為“詭異”，是因為金地此時的基本面沒有出現任何異常，公布的前9個月銷售穩定在TOP10，融資也未出現公開違約。

而且在10月13日，金地還公告如期還款“15金地01“本息合計約28.4億元，并強調該筆債券兌付完成后，年內到期的公開債已經全部兌付，今年已無到期公開債務。

金地怎么了？

有跡可循的是，那幾天市場上流傳著“金地集團旗下公司非標融資展期、表外信托融資”的傳言，稱“北京金地格林物業的應收賬款融資展期”。

不久之前，旭輝也是因為其天津項目出現了非標融資到期未付，出現股債雙殺，旭輝董事長即刻在內部發文稱，“現金流將承受前所未有的挑戰”。

有關金地，還有一條傳言，稱“華鑫信托、光大信托、浙金信托及穩投系列合伙企業為金地公司表外項目提供信托借款”，與金地集團對外稱，“表外項目只做開發貸，不做信托融資”的信息不相符。

不過，金地的這筆傳言的非標債和旭輝不一樣，后被證實為假。

一直到10月24日，金地債大跌后近一周，金地集團才終于公告辟謠：“北京金地格林物業作為該案中的物業服務提供方，并非融資方，對外融資展期不屬實。經核實，這是第三方開發商所操作的反向保理融資……北京金地格林物業無需承擔該項融資相關的償還義務。”

至于表外項目融資，金地也正式回應稱：華鑫信托、光大信托、浙金信托及穩投系列合伙企業，均為金地集團按照員工跟投制度，組織員工進行項目跟投的跟投實體，與所謂的“信托借款”沒有任何關聯。

“單靠一家公司效果有限”

即便公開辟謠了，市場的疑慮還是很難解除。

一家商業銀行深圳分行的地產融資部門員工對《鳳凰WEEKLY地產》稱：“我們看見了辟謠，但地產公司此前爆太多雷了，現在大家都是杯弓蛇影。”

金地董事長凌克此前也表示：“金地債券的波動與公司基本面無關。在市場恐慌情緒的推動下，決定債券價格的是投資人的風險偏好、風險承受能力等因素。”

投資者會的問答環節上，金地管理層被詢問最多的也還是債券以及融資問題。

對于如何穩住債券價格，金地董事、高級副總裁兼董事會秘書徐家俊稱：

“債券我們一直在做工作，包括子公司回購債券、高管買債，按照交易的規則，我們在過去的10個工作日沒有買。從下周開始，我們又可以恢復在市場購買我們的債券，我相信對債券價格恢復有幫助。”

有投資人詢問金地是否會考慮給存量債券增加增信。

金地集團高級副總裁韋傳軍回應：“目前沒有考慮對存量債券增加抵質押增信，其實我們的債和同行很多的債不一樣，我們目前所有的債權人是平等的，不像其他同行，它的銀行抵押貸款優先于債券持有人。我們不管是銀行貸款還是債券持有人，他們的權利是一樣的，因為我們所有的這些都沒有抵押。”

金地管理層在投資者會上再度強調融資的穩健。

“我們的融資模式是總對總、統接統貸的融資模式，目前我們的銀行貸款全都是信用貸款，沒有抵押。我們現在的銀行貸款，總的規模大概占總的負債的六成。從年初到現在，整個行業的開發貸規模在收縮，但是銀行對我們來講還是比較支持的，9月底的銀行貸款相對年初不但沒有下降，還有增長。我們整個增加了40個億的貸款規模。”金地集團副總裁韋傳軍介紹。

金地也沒有避諱表外項目的融資，“表外項目的融資，是滿足項目經營開發的貸款，都有抵押物，滿足監管要求。”

這些表外項目，是金地不能忽視的存在，風雨飄搖的旭輝最初就是被眾多的合作項目拉下水的。

“金地目前主要合作方是央企、國企、優質民企等，整體風險可控。目前盤點合作項目里，大體上有 6 個億體量的項目存在風險敞口，正在通過將合作方的股權收購等途徑，降低風險。”曾愛輝稱。

有市場觀點質疑金地作為最早一批的中債增試點房企，到目前為止還未發成一筆“示范債”，公司的融資現金流可能有問題。有投資者在交流會上也對中債增融資表達了關注，并詢問金地今年全年的負債規模預期。

“金地是在中債增試點名單以內的，我們想去發行是完全可以去做的。“曾愛輝解釋，”為什么現在還沒有做？一個是金地還是算是一個比較優秀的混合所有制企業；第二，目前來看發行這樣一個中債增擔保的工具，它還是有收費的。再者是擔保的比例，目前來看大家會有不同的看法。”

曾愛輝介紹，金地目前400多億的經營性資產，都還沒有做經營貸，未來可能會做一些經營貸安排。

會上，金地還試圖向外界釋放其融資通暢的各種利好消息。

其管理層透露：“前段時間，央行說要增加開發貸的投放，我們也接到了合作銀行（都是總行）的電話，合作銀行要求我們的開發貸優先支持他們。”

據財新網報道，9月底，包括工、建、中行等多家大行傳達監管部門通知，要求各地分行加大對房地產融資支持力度，指標為要求每家大行在年內至少增加1000億元對房地產融資，形式包括房地產開發貸、居民按揭貸，以及投資房地產開發商的債券。

金地管理層在投資者會上漏掉了今年債務規模展望的問題。

不過，從金地2022年三季度報中，我們還是可以發現一些趨勢：金地正在使勁兒降杠桿。

金地三季度報顯示，截至報告期末，金地“取得借款收到的現金”同比上一年前三季度減少了29%，“償還債務支付的現金”增加了22%。

“意思是，金地還得多，借得少。”一家深圳上市房企的財務部門副總對《鳳凰WEEKLY地產》分析。

基本面看似無憂、杠桿也在逐步下降的金地，沒辦法擺脫被市場拋棄的恐慌。

金地董事會秘書徐家俊直言：“債券大跌最主要還是信心缺失的問題，公司也在想辦法解決，但單純依靠一家公司做，效果確實有限，我們還是盡我們所能做好工作。當然，我們也和住房部門呼吁，希望出臺更有力的措施，解決當前的問題。”

當前的房地產，已經不是單個房企的問題，需要修復信心的是整個行業。

關鍵詞： 金地召開投資者會回應債券下跌 稱主要因為信心缺失影響公