本報(bào)記者 王麗新

12月8日，據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為465億元，同比下降25.9%，環(huán)比下降18.4%；2022年1月份至11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。

“受多重因素影響，11月份市場(chǎng)觀望情緒較大，融資規(guī)模再度下滑，僅高于2月份水平。”中指研究院方面表示，隨著“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等政策的出臺(tái)及資金的快速落地，短期內(nèi)融資規(guī)模有望得到明顯修復(fù)。

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對(duì)此，多家受訪房企相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，時(shí)隔近7年，上市房企股權(quán)融資再度放開(kāi)，當(dāng)下對(duì)民營(yíng)房企的融資支持已經(jīng)進(jìn)入新階段，近期公司已經(jīng)在高度關(guān)注各個(gè)融資渠道，將會(huì)擇機(jī)進(jìn)行股權(quán)融資或者債券融資。

地方國(guó)企債券發(fā)行規(guī)模大減

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，11月份信用債規(guī)模占比48.7%，海外債占比0%，信托占比8.9%，ABS融資占比42.4%。具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降37.6%，環(huán)比下降29.2%；信托融資同比下降71.5%，環(huán)比微升2.8%；ABS融資同比上升80.1%，環(huán)比下降3.4%。受多重因素影響，11月份各融資渠道出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

對(duì)于11月份各融資渠道波動(dòng)幅度變化較大的原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是海外債下降幅度較大，主要是連續(xù)多家房企海外債違約，致使海外債融資基本處于冰凍狀態(tài)；二是信托下降也較多，在“壓規(guī)模、去通道”背景下，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模大幅縮水。

對(duì)此，中指研究院表示，與以前相比，11月份房企非銀融資主要有以下幾個(gè)特征：一是信用債發(fā)行額為年內(nèi)最低，主要為地方國(guó)企發(fā)行量大減所致；二是海外債已連續(xù)四個(gè)月無(wú)新發(fā)行，11月份有若干房企交換要約成功后重新發(fā)行上市；三是信托融資規(guī)模與10月份基本持平。“金融16條”中專門提到“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”“鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”，信托融資有望回暖。但需要注意的是，11月份信托融資成本明顯提升，多筆信托利率超過(guò)8%。說(shuō)明投資人一方面有意重歸房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，另一方面也提高了利率對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

“今年以來(lái)，城投屬性的地方國(guó)企在土地市場(chǎng)中托底拿地成為常態(tài)，但同時(shí)也加大了地方財(cái)政的融資需求。”中指研究院稱，但今年10月份，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》中指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。此后，城投平臺(tái)拿地受限，地方國(guó)企的融資力度隨之降低。

數(shù)據(jù)顯示，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年前10個(gè)月，地方國(guó)企單月信用債發(fā)行額均值為194.9億元，而11月份僅為64.7億元。

融資利好政策正在落地中

“近一個(gè)月以來(lái)，房企融資環(huán)境預(yù)期明顯改善，后續(xù)主要是對(duì)融資利好政策進(jìn)行落實(shí)。”劉水表示，從政策方面看，“金融16條”以及支持房企信貸融資、發(fā)債融資、股權(quán)融資的“三支箭”框架基本形成。從實(shí)踐來(lái)看，“第一支箭”方面，包括國(guó)有大型商業(yè)銀行及股份制銀行等幾十家銀行與數(shù)十家房企簽署授信協(xié)議，授信總額度在3萬(wàn)億元左右，并且，監(jiān)管部門要求四大商業(yè)銀行以“內(nèi)保外貸”形式支持房企海外貸款融資；“第二支箭”方面，已有萬(wàn)科、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等企業(yè)申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行債券，總額度超過(guò)1000億元；“第三支箭”方面，碧桂園、雅居樂(lè)已進(jìn)行配股融資，福星股份、北新路橋、世茂股份等10多家企業(yè)先后發(fā)布籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票融資公告。

“當(dāng)下有兩類房企更容易獲得融資，一是央企和國(guó)企的信貸、發(fā)債融資渠道基本保持通暢；二是示范類民營(yíng)房企，在中債增的增信支持下，融資能力也相對(duì)較強(qiáng)。”劉水表示，此外，房企仍需要加大營(yíng)銷力度，加快回籠銷售資金。因?yàn)椋髂攴科筮€債壓力仍較大，明年1月份、3月份和4月份，每個(gè)月還債規(guī)模均超過(guò)1000億元。

“在前幾年高杠桿的背景下，房企目前仍存在較高的償債壓力。但目前針對(duì)房企，允許債務(wù)展期以及支持離岸貸款，包括當(dāng)前銀行支持房企融資，均延緩了房企的償債壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，距離2022年結(jié)束還有近一個(gè)月時(shí)間，一方面，房企需通過(guò)加強(qiáng)自身的造血能力，加大去化增加現(xiàn)金流；另一方面，開(kāi)發(fā)商也要積極參與到本次的政策紅利中，加強(qiáng)銀企之間的合作，上市公司也可通過(guò)股權(quán)融資的方式獲取現(xiàn)金流。

（編輯 田冬 才山丹）

關(guān)鍵詞： 前11個(gè)月房企非銀融資同比減半 地方國(guó)企債券發(fā)行規(guī)模縮水