民營房企融資陷入冰點、海外債大幅下降、房企流動性資金告急……2022年，房企在融資端遇阻，飽嘗了流動性緊張的艱辛。隨著“三支箭”等政策的落地，房企融資也在年末窺見了曙光。

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回顧2022年，房企全年融資量呈現下滑態勢，海外債尤為明顯。據中指研究院統計，2022年，房地產行業信用債發行4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。

隨著“金融支持房地產16條”“三支箭”的落地，2023年房企融資有望迎來改善。中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，當前，民企發債融資政策寬松，增信擔保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發行行列中來，融資小高峰將延續到2023年。

今年，房地產行業海外債發行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%。圖/IC photo

今年房企單月融資量先降后增

據克而瑞研究中心統計，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年融資規模的下滑趨勢仍在擴大，全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落1萬億元以下。

從單月融資情況來看，今年1-8月房企的單月融資量均出現不同程度的同比下降，其中1月、2月、6月及8月下降幅度較高，同比下降幅度均超50%。隨著11月諸多融資利好政策出臺，年末房企融資同比下滑已有所控制。12月前20天的融資規模達到了547億元，已超過了11月，但從規模的絕對量來看，依然處于歷史較低位置。

根據克而瑞研究中心對100家典型房企融資結構的分析，今年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到70%，相較于2021年的49%提升了21個百分點。但是，從融資量來看，今年房企境內債權融資同比下降16%至5441億元；同時，其他融資方式的規模下降更為明顯，資產證券化同比下滑66%至1047億元，境外債權融資同比下降70%至1060億元。

值得注意的是，自“三道紅線”出臺后，永續債也納入了負債監管，房企發行永續債熱情消退，永續債發行占比持續下降，2022年更是沒有新發行。

據中指研究院統計，從信用債的發行主體來看，央企、國企成為絕對發行主力，發行額占比達82.8%，較2021年上升9.2個百分點；而民企的發行占比下降9.2個百分點。

從平均融資利率來看，信用債為3.44%，較上年下降0.87個百分點，主要為年內基準利率下調、信用等級較高的央企、國企發行占比大幅上升所致；海外債為5.11%，較上年下降1.72個百分點。

業內：預計明年償債高峰持續，融資環境將迎來改善

臨近年末，房企融資政策持續回暖，“金融支持房地產16條”發布，“三支箭”陸續落地，從信貸、發債、股權三大方面合力支持改善房企融資面。

據中指研究院不完全統計，11月以來，有120多家房地產企業獲得銀行授信，共計額度超4.8萬億元資金涌入房企；同時，民營房企積極申請儲架式債券發行，債券意向發行規模超千億元。

克而瑞研究中心方面表示，展望2023年，房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將實質性改善，央企、國企及優質民企更將顯著受益。

但是，2023年，房企仍然面臨著大規模的償債高峰。克而瑞研究中心數據顯示，2023年前三季度，房企到期債券總規模將達到5575億元，同比增長5.3%，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。在5575億元的到期債券中，有4081億元屬于民營房企，占比達到73%。

從債務到期情況來看，據浙商證券統計，2023年境內地產債到期償還量為3583億元，共計424只，中資美元地產債到期金額為580億美元，共計210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

“雖然未來房企的融資環境將會得到逐步改善，但是由于較多民營房企已經出現了債務違約，同時還有更多的企業陷入了流動性困難，對于這些企業而言，政策的傳導仍然需要一定的時間。因此部分企業在這波償債潮中仍有一定的償債壓力，還是有可能曝出違約事件，仍然需要警惕。”克而瑞研究中心方面如是說。

中信證券首席FICC分析師明明分析稱：“從債券融資角度看，2022年以來，地產境內債與美元債同比降幅明顯。對于境內債券，預計未來隨著‘第二支箭’政策的推行和市場信心的恢復，房企凈融資規模將持續改善；對于美元債，短期內地產美元債的凈融資仍難言樂觀，一級市場的回暖需等待美聯儲貨幣政策的轉向和行業基本面的切實修復。”

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對?柳寶慶

關鍵詞： 2022年房企融資保內棄外 海外債發行同比降九成