超9000億地產債到期，“兔年”能否成為房企化債”元年”？

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

【資料圖】

春節假期即將結束，各大房企的工作計劃也進入全面執行階段，在國家多項利好政策支持下，房地產企業能否在“兔年”進一步紓解債務困局，成為市場普遍的焦點。

但需要面對的是，2023年房地產行業的到期債務壓力仍然很大，在融資政策支持之外，各家房企還要加大自身化債能力和回款能力。

超9000億債務承壓，房企借勢融資

“2023年內房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規模有增無減。特別是1月、3月、4月、7月，房企償債規模均超千億元，這幾個月房企償債壓力較大。”中指研究院企業研究總監劉水分析稱。

克而瑞研究中心統計顯示，2023年前三季度，房企將迎來一波大規模償債潮，但償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元。從到期債券規模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發行的一筆境外優先票據，規模為20億美元。

而今年1月共有40筆債券到期，剔除已經提前贖回的部分之后約有916億元，環比增加476%。這些到期債券中，恒大、佳兆業、華夏幸福基業、泰禾、禹洲等房企均有債券已經出現實質違約。

來源：克而瑞研究、債市觀察整理

劉水認為，目前房企償債壓力較大，房地產銷售還沒有明顯企穩回升，部分房企受到融資支持有限，因此個別房企仍有可能發生債務違約。

回顧2022年，出險房企數量明顯增加。據Wind數據顯示，2022年境內債券市場有24家房企宣布展期，涉及發展規模超1300億元，大幅高于2021年。

上海票據交易所信息顯示，2022年前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

進入2023年，時代中國1月4日官宣暫停支付6筆美元債，成為2023年首個暴雷房企。

有業內人士指出，當前銷售疲軟仍未復蘇，融資環境雖然有所優化但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，房地產行業風險尚未出清，未來仍將可能有房企曝出債務違約事件，房企債務危機化解需多方合力。

在銷售回款出現較大下滑的情況下，房企應對巨額債務壓力，化債的主要措施就是加大融資。但在2022年的大部分時間里，由于房地產企業普遍出現流動性危機，房企融資規模處于低位，尤其是民營房企融資規模比較低迷。

克而瑞統計分析稱，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元。

但在2022年11月多項優化房企融資環境的政策出臺之后，房企的融資規模出現了較快速的大幅增長，12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%，這也是2022年首次單月融資規模突破千億。

整體重組漸成主流，境外債兌付獲支持

繼“三支箭”融資政策之后，國家相關部門繼續出臺支持房企化債、融資的利好政策。

2023年1月，媒體報道有關部門已起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，圍繞“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面，重點推進 21 項工作任務，引導優質房企資產負債表回歸安全區間，推動行業向新發展模式平穩過渡。

其中，“負債接續”在增量和存量兩方面優化優質房企現金流。根據行動方案，鼓勵金融機構與優質房企自主協商，推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優質房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求；支持境外債務依法償付，提供外匯管理等政策支持。

在利好政策的支持下，房企債務重組的進度也開始加快，繼富力地產在去年完成境內外債務重組之后，龍光集團、融創房地產集團有限公司等相繼發布境內債重組成功消息。

融創總計160億元的境內債加權平均展期期限3.51年，共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS。

此外，融創、華夏幸福基業、龍光集團、花樣年集團等在境外債重組方面也各有進展，其中華夏幸福境外債約為49.6億美元，其重組方案已經獲得債權人通過；綠地集團則對旗下9只美元債集體展期。

經過2022年樓市的深度調整，國家政策支持，市場逐步修復信心，債權人與房企之間的談判也從最初的躁動不安逐漸轉向理性溫和，更多的債權人開始選擇支持房企展期債務。

而出險房企也拿出了更多的資產進行增信，比如轉讓公司股份、資產切割等。

需要指出的是，債務展期的本質是以時間換空間，將償債時間延后，在約定時間內以獲取的流動性資金逐步償還原有債務。

這其中的關鍵是房企的流動性能否在約定周期內實現恢復，或者說恢復程度如何，這取決于房企是否擁有較多的優質地段項目、變現能力強的資產。

業內人士分析認為，整體債務重組的成功，有利于減少出險房企在一定時期內的償債壓力，將更多的精力轉向經營的恢復中，對于債務狀況越嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好。

你覺得還有哪些房企能在2023年完成債務重組？歡迎評論區留言討論。

關鍵詞： 房企今年到期債務超9000億 融資環境持續回暖