財聯社訊：近日有市場傳言稱，山東省菏澤市工行、農行、建行對于個人住房貸款首付比例采取調整。財聯社記者今日從當地多家銀行及中介機構了解到，個人住房貸款首付款比例的確于近期有所調整，“無房無貸”（名下無住房且無個人住房貸款記錄）的購房者，在認購普通住房時，可享受最低20%的房貸首付比例，較此前下降10個百分點。

業內人士分析稱，菏澤此次調降符合央行此前發布的政策，非限購城市房貸首付的門檻最低可至20%。整體來看，首付比例下調有利于提振當地樓市交易活力，同時對于其他多地具有較強的信號意義，滿足首套房剛性需求將成為未來政策變化的主要發力點。

首套房首付比例與貸款利率雙降

菏澤農行一位信貸經理對財聯社記者證實，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至當前的5.6%、5.95%。

“如果購房者名下有房貸記錄但無房產的，執行的首付比例是25%，但如果名下有1套或多套房產，首付比例為30%。”一位工行信貸人士介紹稱，當地房貸額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由于春節假期剛剛結束，所在支行的業務量并不大，與往年的放貸規律基本一致。

另據當地多位房產中介透露，工、農、建三大行近日同步啟用上述調整后的貸款政策，但針對特定客群，在具體執行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對于名下有兩套及以上房產的購房者仍執行40%的首付比例。此外，對于部分信譽良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優惠。

“調整后的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產中介表示，一般“首房首貸”利率在5.6%，“有房且有貸”（名下有房且相對應有一套住房貸款余額）的購房者執行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產但房貸余額已清償的購房者仍可享受5.6%的低檔利率。

業內：料支持剛需是未來政策變化主要方向

“不限購城市的首套房首付比例最低為20%是一直的政策。”對于菏澤降低房貸首付比例，中原地產首席分析師張大偉直言，從政策上看，地方政府可以在中央政策基礎上微調，菏澤作為非限購城市，的確可以執行20%的首套房最低首付政策。

根據央行與銀監會2016年聯合下發的通知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房地產貸款首付政策看，2成首付明顯是一個寬松的政策，信號意義較強。此次菏澤的調降政策可視為打響商業銀行貸款降首付的“第一槍”，這也和當前房地產市場形勢、涉房金融形勢的變化等有關。

“包括北海和自貢等地降低了公積金首付比例，安徽在某個文件中也比較含糊地提及了降低首付的概念，但是都沒有真正到實質性的降低。而只有商業銀行降低房貸首付比例，才是最為核心的。類似政策出臺，對于提振市場交易有積極的作用。”嚴躍進如是說。

在張大偉看來，菏澤降低房貸首付比例，預計對于市場影響有限，但對于全國其他城市來說，信心影響較大。“首付成數變化，代表了房地產重點支持方向的轉變，支持剛需首套購房會成為未來政策變化的主要方向。”

實際上，近期全國房地產調控政策較為密集。中原地產研究院統計顯示，2022年1月以來，全國范圍內累計房地產調控政策次數超過80次，其中有接近40座城市發布了穩定樓市的相關政策。從內容來看，較2021年同期上漲60%以上，相比往年房地產調控收緊為主，今年開年以來，房地產調控基本以穩定樓市、寬松政策為主。

“進入2022年，從中央部委到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策。”張大偉稱，從市場表現來看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始顯現。特別是2021年四季度以來，信貸政策逐步企穩。隨著央行不斷釋放維穩信息，個人按揭房貸數據出現了止跌，樓市逐漸企穩，待政策見底后，預計在2022年1至2季度市場底部有望加快出現。

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